Soi "của để dành" của Vinhomes, Novaland và loạt đại gia bất động sản

Trên báo cáo tài chính của doanh nghiệp bất động sản, khoản mục "khách hàng trả trước" ngắn hạn được ví như "của để dành". Theo nguyên lý kế toán, tiền doanh nghiệp thu được từ khách hàng mua bất động sản tại các dự án nhưng chưa bàn giao sẽ được hạch toán vào đây. Khoản tiền này sẽ được ghi nhận là doanh thu khi doanh nghiệp hoàn thành và bàn giao các bất động sản đã xây dựng hoàn thành cho khách hàng.

Thống kê của Dân trí với 14 doanh nghiệp bất động sản lớn trên thị trường cho thấy những ông lớn như Công ty cổ phần Vinhomes (Vinhomes - mã chứng khoán: VHM), Công ty cổ phần Vincom Retail (Vincom Retail - mã: VRE), Công ty cổ phần Đầu tư và kinh doanh nhà Khang Điền (mã: KDH) vẫn có sự tăng trưởng mạnh về tiền khách hàng trả trước trong bối cảnh ngành bất động sản gặp khó.

Ngược lại, một số doanh nghiệp như Công ty cổ phần Tập đoàn Hà Đô (mã: HDG), Công ty cổ phần phát triển bất động sản Phát Đạt (mã: PDR) đã ghi nhận sụt giảm của sức mua.

Tăng trưởng ấn tượng nhất trong nhóm doanh nghiệp trên là Vinhomes. Tại thời điểm 31/12/2022, "của để dành" của doanh nghiệp này ở mức 62.337 tỷ đồng, gấp 7 lần so với cuối năm 2021. Con số này gần gấp đôi tổng số ghi nhận của 13 doanh nghiệp còn lại.

Khoản mục này chiếm tới 29% tổng nợ phải trả của doanh nghiệp, so với mức 9% của cuối năm ngoái. Điều đó hứa hẹn sẽ trong thời gian tới doanh thu của công ty sẽ tiếp tục ghi nhận mức tăng trưởng. 

Quý IV/2022 vừa qua, Vinhomes ghi nhận 31.200 tỷ đồng doanh thu thuần (tăng 34%) chủ yếu được hỗ trợ bởi bàn giao thêm 2.200 căn thấp tầng tại Vinhomes Ocean Park 2 -The Empire trong kỳ. Bên cạnh đó là doanh số ghi nhận tại các đợt mở bán khác tại các dự án như  Vinhomes Ocean Park 3 - The Crown hay Grand Park.

Công ty chứng khoán Bản Việt tiết lộ thông tin từ ban lãnh đạo Vinhomes cho biết lợi nhuận năm 2023 sẽ được hỗ trợ bởi giá trị hàng bán chưa ghi nhận cao vào cuối năm 2022. Đơn vị này dự kiến khoảng 70% giá trị hàng bán chưa ghi nhận cao vào cuối năm 2022, chủ yếu đến từ việc bàn giao các căn thấp tầng tại The Empire và The Crown, sẽ được ghi nhận vào năm 2023. Trong đó 30% sẽ được ghi nhận vào quý I/2023.

Một doanh nghiệp khác của tỷ phú Phạm Nhật Vượng là Công ty cổ phần Vincom Retail (mã chứng khoán: VRE) cũng ghi nhận kết quả khả quan. Tại ngày 31/12/2022, công ty này ghi nhận 1.215 tỷ đồng từ khách hàng trả trước ngắn hạn, gấp 4,4 lần cùng kỳ. Phần lớn nguồn thu đến từ các hợp đồng chuyển nhượng bất động sản để bán.

Mặc dù mảng kinh doanh bất động sản chỉ chiếm 5% doanh thu ròng năm 2022 của Vincom Retail nhưng mảng này được dự kiến sẽ mang lại nguồn thu ổn định trong thời gian tới.

Tổng doanh số bán bất động sản chưa ghi nhận đến cuối năm 2022 của Vincom Retail chủ yếu tại dự án ở Quảng Trị và Điện Biên. Phần lớn các căn này dự kiến sẽ được bàn giao trong năm 2023.

Khang Điền cũng là doanh nghiệp tăng trưởng tốt về tiền khách hàng trả trước. Thời điểm 31/12/2022, doanh nghiệp này ghi nhận 987 tỷ đồng từ khách hàng, gấp 5,5 lần cùng kỳ. Tuy nhiên trong thuyết minh báo cáo tài chính, Khang Điền không ghi rõ nguồn thu đến từ những dự án nào.

Doanh nghiệp có sự sụt giảm mạnh nhất tiền khách hàng trả trước là Hà Đô. Thời điểm cuối năm 2022, công ty này ghi nhận 750 tỷ đồng ở khoản mục này, giảm 37% so với cùng kỳ năm 2021.

Xem xét chi tiết hơn, các dự án ghi nhận mức giảm về nhu cầu của khách hàng của doanh nghiệp bất động sản chủ yếu ở phân khúc cao cấp và khu du lịch sinh thái.

Ví dụ tại những dự án cao cấp như DIC Star Aparts Hotel Vũng Tàu, khu căn hộ cao cấp Vũng Tàu Gateway, khu du lịch sinh thái Đại Phước của Công ty cổ phần tập đoàn DIC Corp (mã chứng khoán: DIG) đều giảm về lượng tiền khách đặt mua so với cuối năm 2021.

Tương tự DIC Corp, dự án khu du lịch sinh thái của Phát Đạt cũng chỉ còn ghi nhận 298 tỷ đồng tiền so với mức 1.159 tỷ đồng của 1 năm trước.

Mặc dù được xem là tín hiệu tích cực nhưng để được ghi nhận doanh thu, doanh nghiệp buộc phải hoàn thành và bàn giao thành công sản phẩm tới khách hàng.

Trưởng nhóm phân tích của một công ty chứng khoán cho biết vẫn có trường hợp doanh nghiệp bất động sản không bàn giao được dự án dù đã ghi nhận tiền khách hàng ứng trước. Một số trường hợp có thể kể đến như pháp lý dự án có vấn đề, không đủ nguồn vốn thực hiện dự án, tranh chấp kiện tụng.

Chuyên gia phân tích này nhận định trong bối cảnh siết chặt tín dụng như hiện nay, các doanh nghiệp không mạnh về tài chính, ít dự án dễ rơi vào tình huống cạn vốn. Hiện có nhiều doanh nghiệp bất động sản vừa và nhỏ tìm đến công ty chứng khoán này để tư vấn về phương án huy động vốn, bán cổ phần hoặc phát hành trái phiếu để có nguồn lực triển khai tiếp các dự án.