"Siết" chặt các dự án BĐS cao cấp có thể tác động tiêu cực đến thị trường?

Thị trường BĐS đang dư thừa sản phẩm cao cấp nhưng lại thiếu nhà ở bình dân

Mới đây trong báo cáo hoạt động chất vấn chuyên đề gửi tới Quốc hội, Bộ Xây dựng yêu cầu các địa phương kiểm soát chặt chẽ việc cho phép đầu tư mới các dự án bất động sản, đặc biệt là các dự án bất động sản cao cấp, các dự án khu du lịch nghỉ dưỡng, biệt thự, căn hộ cao cấp nhằm đảm bảo cân đối cung - cầu tránh để tình trạng dư thừa tồn kho, gây bất ổn cho thị trường bất động sản.

Ngoài ra, việc kiểm soát chặt cũng nhằm bảo đảm tuân thủ pháp luật, hiệu quả đầu tư, ngăn chặn các hành vi trục lợi, tham nhũng, làm thất thoát tài sản nhà nước, nhất là trong sử dụng đất đai.

Yêu cầu này được đưa ra theo Bộ Xây dựng là cần thiết trong bối cảnh thị trường bất động sản năm 2019 và các tháng đầu năm 2020 xuất hiện tình trạng thị trường dư thừa sản phẩm nhà ở thuộc phân khúc trung, cao cấp, diện tích lớn, giá bán cao, nhưng lại thiếu sản phẩm nhà ở bình dân phù hợp với nhu cầu của đại bộ phận dân cư đô thị.

Cụ thể, nhu cầu nhà ở của người dân thuộc phân khúc trung, cao cấp (giá từ 25 triệu đồng/m2 trở lên) chỉ chiếm khoảng từ 20% - 30% thị trường tùy từng địa phương, đô thị cụ thể và tập trung chủ yếu ở các đô thị lớn.

Trong khi đó, nhu cầu phân khúc nhà ở bình dân, giá thấp (dưới 25 triệu đồng/m2) chiếm đến 70% - 80% thị trường nhưng nguồn cung hiện nay lại đang thiếu.

"Siết" chặt các dự án BĐS cao cấp có thể gây tác động tiêu cực đến thị trường?

Chia sẻ với PV Dân trí, ông Phan Công Chánh, chuyên gia BĐS nhìn nhận, việc Bộ Xây dựng tiếp tục siết chặt các dự án BĐS cao cấp có thể gây ra các  tác động mạnh đến thị trường. Trong đó, đối tượng đầu tiên bị ảnh hưởng ngay lập tức chính là các doanh nghiệp BĐS.

“Nếu Cơ quan quản lý Nhà nước siết quá mạnh thị trường ở phân khúc trung cao cấp, chắc chắn sẽ ảnh hưởng xấu tới tình hình hoạt động của các doanh nghiệp BĐS trong phân khúc này. Trong trường hợp xấu nhất, một số doanh nghiệp không được cấp phép phát triển dự án mới có thể sẽ chết, kéo theo sự ảnh hưởng lên hệ thống ngân hàng, gây áp lực cho nền kinh tế”, ông Chánh cho biết.

Ngoài ra, theo ông Chánh khi siết chặt việc cấp mới dự án trong phân khúc trung và cao cấp chưa chắc sẽ khiến dòng vốn đầu tư đi vào phân khúc giá rẻ và nhà ở xã hội.

"Tôi cho rằng, việc siết chặt quá trình cấp phép cho các dự án BĐS tầm trung và cao cấp với mục đích hướng các chủ đầu tư đưa dòng vốn phát triển dự án thấp hơn, hướng tới vấn đề an sinh xã hội cho người có thu nhập thấp là điều cần phải cân nhắc.

Lý do là hiện nay, việc thiếu hụt nguồn cung trong phân khúc giá rẻ và nhà ở xã hội ngoài vốn còn do thiếu các chính sách, cơ chế hấp dẫn, nên các chủ đầu tư không mấy mặn mà phát triển”, ông Chánh nhận định.

Ông Chánh cho rằng, Bộ Xây dựng và các cơ quan quản lý Nhà nước nên có cơ chế 2 chiều, vừa kiểm soát quá trình cấp phép các dự án BĐS trung cao cấp mới, vừa tạo hành lang và cơ chế thông thoáng ở phân khúc giá rẻ và nhà ở xã hội để chủ đầu tư có thể tự cân đối nguồn lực đầu tư và tạo nên sự cân bằng giữa các phân khúc.

Trong tương lai, việc có chính sách hài hoà giữa các phân khúc sẽ giúp thúc đẩy một nguồn cung hợp lý, hiệu quả và giúp thị trường bất động sản phát triển một cách cân bằng, bền vững.

Đồng quan điểm, ông Vũ Cương Quyết, CEO Công ty CP dịch vụ và địa ốc Đất xanh miền Bắc nhìn nhận, Bộ Xây dựng và các cơ quan quản lý Nhà nước nên để các doanh nghiệp vận hành theo quy luật thị trường và tự cân đối cung - cầu, không nên dùng “mệnh lệnh hành chính” để điều chỉnh.

Bất kỳ doanh nghiệp BĐS hoạt động kinh doanh đều phải nghiên cứu thị trường rất kỹ, từ đó đưa ra các sản phẩm phù hợp. Trong trường hợp, doanh nghiệp cố tình đưa ra sản phẩm không đúng phân khúc, tạo ra nhiều hàng tồn, thì bản thân doanh nghiệp đó sẽ tự bị đào thải.

Ngoài ra, nếu “siết chặt” việc cấp phép đầu tư mới cho các dự án BĐS cao cấp, theo ông Quyết cũng sẽ khiến những doanh nghiệp sở hữu những khu đất vàng, đắc địa lao đao.

“Trong trường hợp doanh nghiệp có quỹ đất đẹp, không cho phép họ phát triển dự án BĐS tầm trung và cao cấp, thì họ sẽ làm gì? Nếu xây dựng nhà ở xã hội tại khu vực này cũng sẽ lãng phí và không phù hợp”, ông Quyết nói.

Trái ngược với các quan điểm trên, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Tài nguyên & Môi trường lại cho rằng, nhìn ở mặt tích cực việc “siết” chặt các dự án BĐS tầm trung và cao cấp, sẽ tạo ra sự cân đối cho thị trường và tránh được nguồn vốn đổ vào BĐS quá lớn.

“Đây là kiến nghị hợp lý trong bối cảnh hiện nay, chúng ta phải có những kiểm soát trước những phân khúc có khả năng dư thừa về nguồn cung. Thực tế, hiện nay tính thanh khoản của BĐS cao cấp đang thấp, nhưng nhiều người lại cứ thích đổ tiền vào đây đầu tư. Nếu dòng vốn vào BĐS quá lớn sẽ tạo ra sự mất cân đối, không có vốn trong đầu tư sản xuất. Ở nhiều nước trên thế giới họ cũng có những biện pháp, quy định riêng để khống chế không cho dòng tiền dồn vào BĐS vượt quá mức cho phép”, ông Võ nhấn mạnh.

Hiệp Nguyễn - Việt Vũ