Săn tìm loại đất "cha truyền con nối"

Đất nền quay về giá trị thực

Theo dõi thị trường một thời gian dài, ông Nguyễn Văn Trung (Bình Tân, TPHCM) cho rằng đã đến lúc tìm mua những mảnh đất nền các tỉnh giáp ranh TPHCM, nhất là các khu vực có tiềm năng phát triển. Cách đây khoảng 2 năm, ông Trung tìm kiếm các khu đất ở thị xã Phú Mỹ, Bà Rịa - Vũng Tàu.

Với kinh nghiệm cá nhân, ông Trung đánh giá Phú Mỹ có nhiều lợi thế khi ở vùng có hệ thống cảng biển, sân bay, khu công nghiệp nhiều, tiềm năng phát triển khu công nghiệp lớn... Giá đất nền dự án tại Phú Mỹ khi ông khảo sát khoảng 25-30 triệu đồng/m2, đã tăng đáng kể so với giai đoạn trước đó, dù chưa có nhiều thông tin hỗ trợ.

Sau thời gian chờ đợi, đợt này, ông tiếp tục quay lại tìm hiểu. Những khu đất trước đây ông tham khảo đã giảm giá, nhiều khu còn khoảng 18-21 triệu đồng/m2. Thậm chí, nhiều chủ đất còn sẵn sàng thương lượng nếu ông thiện chí và sẵn sàng thanh toán nhanh bằng tiền mặt. Ông Trung cảm thấy thị trường đã "mềm hơn" và dễ giao dịch hơn, sẽ cân nhắc các cơ hội thực sự để có được khu đất mình mong muốn.

Một số khu vực khác quanh TPHCM như Bình Dương, Bình Phước, Long An... cũng đã xuất hiện những khu đất nền giảm giá mạnh so với 1-2 năm trước đây. Thậm chí ngay tại TPHCM, ở những huyện vùng ven, nhiều khu đất nền đã giảm giá, rao bán nhưng chưa có người mua.

Bà Trần Thị Liên (TP Thủ Đức) cho biết từng mua một miếng đất 800m2 giá 1,5 tỷ đồng tại xã Nhuận Đức, huyện Củ Chi vào đúng thời điểm huyện này có đề án lên quận. Sau đó, thị trường hạ nhiệt, bà Liên bán vội miếng đất và may mắn không bị lỗ.

Hiện nay, một số lô đất lân cận khu bà Liên từng bán diện tích khoảng 500m2 được rao giá 1,1-1,3 tỷ đồng, thấp hơn khoảng 600 triệu đồng so với 2 năm trước đây nhưng rao nhiều lần chưa có khách mua.

Bà Liên cho rằng thời điểm này, đất nền bắt đầu quay về đúng giá trị thực của nó và có thể dò đáy từ nay tới cuối năm. Ưu thế dành cho những người có sẵn tiền và sẵn sàng mong muốn sở hữu đất nền - sản phẩm vốn được cho là "cha truyền con nối", có giá trị gia tăng theo thời gian.

Theo dữ liệu của một đơn vị nghiên cứu, lượng quan tâm tìm mua đất nền trong 5 tháng đầu năm giảm gần 50% so với cùng kỳ năm 2022. Tình hình giao dịch trên thị trường đất nền vẫn trầm lắng do niềm tin của người mua, nhà đầu tư bị ảnh hưởng và những khó khăn về hạn mức tín dụng, lãi suất vay vẫn chưa được giải quyết triệt để.

Tuy nhiên, Báo cáo tâm lý người tiêu dùng bất động sản (BĐS) về các xu hướng nửa cuối năm 2023 của đơn vị này cũng cho thấy 61% người tham gia khảo sát có dự định mua BĐS trong 1 năm tới. Trong số đó, 59% có nhu cầu mua để đầu tư và đất nền là loại hình được người mua tiềm năng hướng đến nhiều nhất (40%), sau đó mới đến chung cư (28%) và nhà riêng (21%).

Mặc dù tình hình thị trường hiện tại chưa khởi sắc, người Việt vẫn luôn "ấp ủ" mong muốn sở hữu đất nền, nhu cầu mua đất trong tương lai gần vẫn vượt trội so với các loại hình khác.

Cũng theo số liệu từ đơn vị này, một số tỉnh như Đồng Nai, Bắc Ninh có điều kiện tốt về hạ tầng, kết nối thuận tiện và tiềm năng phát triển kinh tế, giá đất trung bình toàn tỉnh đang ở mức thấp hơn so với tiềm năng.

Một số địa phương khác như Quảng Ninh, Hưng Yên, Bình Dương, Long An thì giá đất trung bình đang ở mức hợp lý, tương xứng với tiềm lực của địa phương. Trong khi đó, một vài tỉnh như Cao Bằng, Điện Biên, Cần Thơ đang chứng kiến đất nền được rao bán với giá trung bình cao hơn so với thực tế giá đất tại địa phương.

Thị trường của những kỳ vọng

Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield (C&W) Việt Nam, nói đất nền là phân khúc luôn luôn "nóng", đặc biệt ở khu vực rìa trung tâm TPHCM. Về phía chủ đầu tư, phân khúc này dễ thực hiện, chỉ cần làm pháp lý và phân lô, chi phí đầu tư không lớn so với một số loại hình khác. Với người mua, giá bán ở một số khu vực vẫn còn thuận lợi, tâm lý chung vẫn thích đất và nhà gắn liền trên đất hơn là chung cư.

Tuy nhiên, bà Trang cho rằng có một số bất cập trong phân khúc này như vài dự án bị đẩy giá lên quá cao trước khi được mở bán gây ra tình trạng "sốt nóng".

Tại một số dự án đầu cơ, khách hàng bị ngợp, không thể tiếp tục thực hiện nghĩa vụ tài chính nên thoái bớt danh mục đầu tư, chấp nhận bán giảm giá trên thị trường thứ cấp (giữa người mua và người mua). Người có tiền nhàn rỗi để đầu tư có thể lựa chọn, khi vùng giá bắt đầu "mềm hơn". Thị trường sơ cấp (giữa chủ đầu tư và người mua) không có nhiều dự án triển khai trong giai đoạn hiện tại.

Mặc dù còn nhiều khó khăn và thách thức nhưng Việt Nam vẫn là thị trường được kỳ vọng tích cực trong dài hạn.

Ông  Joe Dische, Giám đốc Tài chính của PropertyGuru (công ty mẹ của Batdongsan) chia sẻ trong một phỏng vấn: "Tôi chưa từng đến đất nước nào mà người dân mong muốn và quan tâm đến việc sở hữu bất động sản nhiều như Việt Nam, quốc gia gần 100 triệu dân. Đây có lẽ là thị trường mà chúng tôi thấy hào hứng nhất trong dài hạn".

Còn bà Trang Bùi cho rằng mặc dù các ngân hàng có thể tiếp tục thắt chặt tín dụng cho vay nhằm đảm bảo giảm rủi ro về vốn nhưng điều đó tạo được môi trường đầu tư an toàn và lâu dài, hỗ trợ sự ổn định của kinh tế vĩ mô.

Chính vì vậy, bà tin rằng khi thị trường vượt qua trầm lắng và phục hồi trở lại sẽ có sự tham gia của nhiều tổ chức đầu tư lớn toàn cầu vào thị trường Việt Nam trong giai đoạn 2024-2026. Đây cũng là thời điểm thị trường được kỳ vọng tăng trưởng.