Săn đất nền các tỉnh phía Nam: Tránh sau cơn sốt là khu đất hoang

Theo nghiên cứu của Công ty cổ phần Thẩm định giá Việt Tín (Việt Tín), thị trường đất nền tại một số tỉnh lân cận TPHCM trong những tháng đầu năm có sự bùng nổ về nguồn cung, nhưng giá vẫn tăng cao.

Nguồn cung bùng nổ, giá vẫn tăng cao

Cụ thể, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Dương, Long An là những tỉnh có lượng đất nền ở loại hình phân lô bùng nổ với nhiều dự án được mở bán.

Nếu như Đồng Nai có lượng đất nền phân lô rất lớn đến từ khu vực huyện Long Thành, huyện Nhơn Trạch và TP Biên Hòa, mức giá tại đây cao hơn so với khu vực xung quanh 30-50%, giá tăng nhanh do tình trạng mua đi bán lại diễn ra khá sôi động.

Tại Bà Rịa - Vũng Tàu, các nền đất cũng bùng nổ ở loại hình phân lô tại khu vực thị xã Phú Mỹ. Hàng loạt các dự án được triển khai nhưng phần lớn là các dự án nhỏ lẻ (quy mô khoảng 50 nền) và hạ tầng chưa đồng bộ. Giá đất phân lô bán nền trong khu vực đạt từ 7-13 triệu đồng/m2 tùy vị trí. Khu vực càng gần trung tâm, phường và các trục đường chính trong khu vực thì mức giá càng cao. Mức giá cao hơn so với đất dân cư lân cận khoảng 30-40%.

Thị trường cũng sôi động không kém là Long An khi nguồn cung đất phân lô bán nền khá dồi dào. Số lượng dự án mở bán không đột biến nhưng vẫn tăng đều qua các năm. Các dự án tập trung chủ yếu ở khu vực giáp ranh TPHCM và quanh khu vực tập trung nhiều khu công nghiệp.

Các dự án đất nền tập trung tại TP Tân An, huyện Bến Lức, huyện Cần Đước, huyện Cần Giuộc và huyện Đức Hòa. Một số dự án có giá bán dao động từ 21-26 triệu đồng/m2. Các vùng khác trong tỉnh có giá bình quân đạt 13-15 triệu đồng/m2.

Còn tại Bình Dương, đất nền được triển khai theo mô hình Khu liên hợp công nghiệp - Đô thị - Dịch vụ với cơ sở hạ tầng khá hoàn thiện. Các dự án được triển khai theo mô hình khu đô thị như: dự án đất nền Phú Chánh Hòa (huyện Bến Cát), dự án Center City 3 (Bàu Bàng), dự án VietSing Phú Chánh (thị xã Tân Uyên)… Mức giá tại các khu phân lô bán nền thường có giá cao hơn giá đất nền trong khu dân cư, nhưng mức chênh lệch là không nhiều.

Tuy nhiên, tại các tỉnh thành phía Tây Nam Bộ, ví dụ TP Cần Thơ lại không có biến động nhiều so với các năm trước. Nguồn cung về loại hình đất phân lô bán nền khá ổn định. Các dự án gần trung tâm thành phố, gần đường lớn có giá bình quân từ 40-60 triệu đồng/m2. Dự án nằm ở lớp trong, tiếp giáp đường nhỏ có mức giá từ 19-30 triệu đồng/m2. Mức giá này tăng khoảng 7% so với năm 2019, khá phù hợp khi so sánh với đất dân cư xung quanh khi có lợi thế hơn về yếu tố cơ sở hạ tầng.

Chỉ 20-30% nhà đầu tư không lướt sóng

Việc "săn" đất nền tại các tỉnh, thành lân cận TPHCM đã diễn ra vài năm trở lại đây với sự chủ động chào bán từ phía các chủ đầu tư dự án để "nối hàng" khi các dự án bất động sản tại TPHCM bị ách tắc vì pháp lý.

Tuy nhiên, khảo sát trên cũng lưu ý các nhà đầu tư đất nền cần tìm hiểu thị trường thật kỹ, tránh tình trạng mua đi bán lại với mức giá bị đẩy lên cao tại các dự án hoàn toàn không có dân cư ở tiềm ẩn nhiều rủi ro cho thị trường. Đặc biệt là nguy cơ "bong bóng" bất động sản khi tình trạng đầu cơ đẩy giá đất lên quá cao, trong khi các dự án hạ tầng đang được triển khai và để đi vào hoạt động cần 5-10 năm.

Một ví dụ điển hình trên địa bàn Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai, sau khi trải qua nhiều cơn sốt đất trong quá khứ đến nay nhiều khu đô thị vẫn hoang vắng và không có cư dân ở.

Hay tại Bà Rịa - Vũng Tàu, phần lớn các nhà đầu tư bất động sản trong khu vực thiếu kinh nghiệm, vốn ít nhưng muốn lãi nhanh, thường mua theo đám đông. Tỷ lệ nhà đầu tư đám đông đã tăng vọt lên đến 70-80% tại khu vực. Trong đó, chỉ có 20-30% nhà đầu tư không lướt sóng thuộc nhóm mua để ở và tích lũy tài sản. Hành vi đầu cơ này nếu không có sự điều chỉnh và hạn chế kịp thời có thể dẫn đến rủi ro hình thành "bong bóng" bất động sản trong tương lai gần.

Theo đó, đơn vị này dự báo thị trường bất động sản khu vực Đông Nam Bộ sẽ tăng trưởng từ 5-10% trong năm nay. Trong đó, khu vực TP Dĩ An và TP Thuận An, tỉnh Bình Dương với nhiều lợi thế khi quỹ đất còn nhiều, quy hoạch rõ ràng, tọa lạc gần TPHCM cùng với nội lực là trung tâm sản xuất công nghiệp lớn được dự báo sẽ đạt mức tăng trưởng tốt trên dưới 10%.

Khu vực Tây Nam Bộ là khu vực có bất động sản tăng trưởng thấp trong các năm qua. Với hàng loạt khó khăn đang gặp phải, như: ảnh hưởng tiêu cực từ biến đổi khí hậu (sạt lở, xâm nhập mặn…). Tỷ lệ tăng dân số cơ học thấp (0% giai đoạn 2009-2019), cơ sở hạ tầng yếu kém và hạn chế kết nối thì bất động sản khu vực này được dự báo chỉ tăng trưởng nhẹ dưới 5%.

Động lực chủ yếu từ các dự án hạ tầng giao thông đang được nhà nước cấp bách triển khai trong khu vực.