Săn căn hộ cho thuê gần khu công nghiệp tại Bình Dương

Năm 2018, bà Ngô Mỹ Hạnh được giới thiệu cơ hội đầu tư vào một dự án căn hộ tại Thuận An, Bình Dương. Với vùng giá 19-20 triệu đồng mỗi m2, bà chỉ cần chi hơn một tỷ đồng cho mỗi căn hộ 2 phòng ngủ (60m2) – mức giá tốt hơn nhiều so với các chung cư vùng ven TP HCM cùng thời điểm. Bà dự tính mua một căn để cho giới chuyên gia và người lao động cấp cao tại các khu công nghiệp xung quanh thuê lâu dài. Nhưng sau vài bước tìm hiểu, bà quyết định thôi vì lo ngại thị trường chuyển biến chậm.

Bất ngờ sau 2 năm, dự án đã đạt tỷ lệ lắp đầy rất cao ngay khi bàn giao. Giá chào thuê các căn hộ tại đây đang dao động quanh mức 15 triệu đồng mỗi tháng cho căn hộ 60m2, tức tỷ suất sinh lời khoảng 13-15% - cao hơn nhiều so với các căn hộ bà đang đầu tư tại TP HCM. Khách thuê phần nhiều là các chuyên gia đến từ Đài Loan, Hàn Quốc, Nhật Bản... Trong lần mở bán mới đây nhất, dự án đã “hét” giá lên đến 38 triệu đồng mỗi m2, tức cao hơn 18 triệu đồng mỗi m2 chỉ sau 2 năm.

“Tôi cũng nhìn thấy tiềm năng của thị trường với lực lượng lao động ngoại tỉnh khổng lồ đang làm việc tại các nhà máy, khu công nghiệp Bình Dương. Nhưng lúc đó, tôi cứ nghĩ sẽ phải mất hàng chục năm để lối sống căn hộ hiện đại có thể phổ biến”, bà Mỹ Hạnh tiếc rẻ.

Rút kinh nghiệm vụt mất cơ hội lần trước, bà đang sốt sắng chọn lựa dự án Anderson Park. Toạ lạc ngay mũi tàu Nguyễn Thị Minh Khai và đại lộ Bình Dương, dự án sở hữu vị trí đắc địa hiếm có tại Thuận An. Không chỉ nhắm tới giới chuyên gia nước ngoài nước ngoài đang làm việc tại 3 khu công nghiệp trên địa bàn, Anderson Park còn đón đầu nhu cầu nhà ở của lực lượng lao động ngoại tỉnh tại Bình Dương nhờ vị thế tiếp giáp với TP HCM. Hơn nữa, Thuận An cũng vừa chính thức được công nhận lên thành phố, với hệ thống hạ tầng và dịch vụ phát triển, nên ngày càng có nhiều người nước ngoài quyết định ở tại Bình Dương thay vì TP HCM.

Trong khi nhiều dự án trong cùng khu vực đã vọt lên vùng giá 38 - 40 triệu đồng/m2, cá biệt có căn lên đến 45 triệu đồng/m2, thì Anderson Park vẫn còn mức giá khá tốt, chỉ từ 1,2 tỷ đồng cho căn officetel và từ 1,6 tỷ đồng cho căn hộ 1 phòng ngủ. Lần này, bà Hạnh dự tính sẽ gom số lượng căn hộ nhiều nhất trong khả năng có thể cân đối tài chính để đón đầu cơ hội.

Đầu tư vào phân khúc căn hộ cho thuê tại Thuận An đã 3 năm nay, ông Ngô Chí Anh cho biết cũng không lường trước thị trường phát triển nhanh chóng đến vậy. Đến cuối năm 2016, nguồn cung căn hộ tại Bình Dương vẫn còn rất hạn chế. Các dự án trong tỉnh chủ yếu do các doanh nghiệp đến từ Nhật Bản, Hàn Quốc, Malaysia... phát triển. Thị phần của doanh nghiệp trong nước tập trung vào các dự án căn hộ của Becamex. Thời điểm đó, hầu hết chuyên gia nước ngoài làm việc tại các khu công nghiệp ở Bình Dương nhưng vẫn thuê nhà ở xung quanh khu vực trung tâm quận 1, khu Thảo Điền (quận 1) hoặc Phú Mỹ Hưng (quận 7).

Chỉ sau 4 năm, Bình Dương đã sở hữu quỹ căn hộ cao gấp 5,3 lần so với nhà liền thổ. Với nguồn cung hiện có, Bình Dương chỉ xếp sau TP HCM về lượng nhà ở cao tầng và vượt xa các tỉnh Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu cũng như Long An. Phần lớn các dự án tập trung tại thành phố Thuận An và Dĩ An, hai điểm nóng chuyển mình thành đô thị loại II và có vị trí giáp ranh với TP HCM. Giá thuê các căn hộ tại đây dao động quanh mốc 12-19 triệu đồng cho căn 2 phòng ngủ, 20-25 triệu đồng cho căn 3 phòng ngủ (tùy theo diện tích). Bình quân tỷ suất sinh lời của căn hộ cho thuê đạt 10-14%, cao hơn mặt bằng chung của TP HCM cũng như các kênh đầu tư khác như chứng khoán, vàng...

“Không ít thời điểm, giá thuê căn hộ tại Bình Dương cao gấp đôi so với sản phẩm cùng loại ở TP HCM. Dù thị trường đã xuất hiện không ít dự án nhưng theo tôi, sẽ còn rất lâu nữa mới đủ đáp ứng nhu cầu nhà ở cao tầng cho người dân trong tỉnh hiện tại”, ông Chí Anh đánh giá.

Phân tích về nguyên nhân hiệu suất cho thuê trên dòng vốn của căn hộ tại Bình Dương hấp dẫn hơn so với TP HCM, một chuyên gia bất động sản chỉ ra rằng nhu cầu thuê căn hộ tại đây đang cao gấp nhiều lần so với lượng sản phẩm sẵn sàng cho thuê giai đoạn 2019-2020. Tính theo số liệu gần nhất của JLL, toàn tỉnh Bình Dương mới có khoảng 24.000 căn hộ trong khi dân số của tỉnh hiện đã hơn 2,4 triệu người, trong đó dân số thành thị chiếm gần 80%. Đó là chưa kể hơn một triệu lao động, trong đó có khoảng 45.000 chuyên gia và kỹ sư nước ngoài đang làm việc tại 29 khu công nghiệp và 12 cụm công nghiệp trên địa bàn.

Theo số liệu của Ban Chỉ đạo tổng điều tra dân số và nhà ở Trung ương, Đông Nam bộ là một trong 2 vùng có mật độ dân số cao nhất toàn quốc và cũng là điểm đến thu hút nhất đối với người di cư (1,3 triệu người nhập cư). Trong đó, tỉnh Bình Dương có tỷ suất di cư thuần dương cao nhất với hơn 489.000 người nhập cư, nhưng chỉ có khoảng 38.000 người xuất cư khỏi tỉnh này trong 5 năm trước. Như vậy, cứ 5 người từ 5 tuổi trở lên ở tỉnh Bình Dương thì có một người đến từ tỉnh khác. Đáng chú ý, có đến 43% người di cư trong cả nước đang phải sống trong các căn nhà thuê/mượn, gấp gần 8 lần tỷ lệ này của người không di cư. Trong đó, Đồng Nai, Bình Dương là hai trong 4 địa phương có nhiều khu công nghiệp và có tỷ lệ người di cư phải thuê/mượn nhà cao nhất.

Bên cạnh đó, mức giá bán căn hộ tại Bình Dương hiện tại vẫn còn ở mức cạnh tranh, phổ biến quanh ngưỡng 30 triệu đồng/m2. Cuộc chiến thương mại Mỹ - Trung đi cùng với việc kiểm soát hiệu quả dịch bệnh đang giúp Việt Nam trở thành điểm đến sáng giá hơn trong mắt các nhà đầu tư bất động sản công nghiệp. Điều đó lại càng khiến thị trường căn hộ tại Bình Dương sôi động hơn. Riêng trong quý I, nếu như Sài Gòn chỉ có 3 dự án nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện bán ra thị trường, với rổ hàng chưa đến nghìn căn; thì Bình Dương có đến 8 dự án đủ điều kiện huy động vốn, với gần 5.000 căn hộ được tung ra thị trường./.

Chính vì vậy, nhiều doanh nghiệp đã nhạy bén đón đầu xu thế dịch chuyển về Bình Dương đầu tư phát triển dự án. Theo số liệu được Sở Xây dựng Bình Dương cập nhật vào đầu năm 2020, tỉnh có hơn 30 dự án đủ điều kiện huy động vốn với số lượng hơn 17.000 căn hộ. Các dự án nhà ở tại Bình Dương chủ yếu tập trung tại Thủ Dầu Một, Dĩ An, Thuận An.