Quy hoạch khu công nghiệp phải bố trí đất xây nhà công nhân

Nhu cầu nhà ở xã hội, nhà ở công nhân rất lớn

Tính đến cuối tháng 9/2021, trên địa bàn cả nước đã hoàn thành 266 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị, quy mô xây dựng khoảng hơn 142.000 căn, với tổng diện tích hơn 7,1 triệu m2 (đạt khoảng 56,8 % so với mục tiêu đề ra trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020); đang tiếp tục triển khai 278 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 274.000 căn, với tổng diện tích khoảng 13,8 triệu m2.

Hiện nay, Tổng liên đoàn lao động Việt Nam cũng đang phối hợp với một số địa phương chuẩn bị công tác đầu tư thiết chế công đoàn. Cụ thể, đã phê duyệt chủ trương đầu tư 12 thiết chế công đoàn tại 12 địa phương; đang hoàn thiện hồ sơ để tiếp tục phê duyệt chủ trương đầu tư 10 thiết chế công đoàn tại 10 địa phương khác. Đã có 40 địa phương bố trí quỹ đất để đầu tư thiết chế công đoàn, mỗi khu đất có diện tích trung bình 3-5 ha.

Theo số liệu tổng hợp chưa đầy đủ từ báo cáo của các địa phương, nhu cầu về nhà ở xã hội cho các đối tượng là người thu nhập thấp khu vực đô thị và công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2025 khoảng 294.600 căn, tổng mức đầu tư khoảng 220.000 tỷ đồng bao gồm: Nhà ở cho người thu nhập thấp khu vực đô thị khoảng 131.100 căn, tổng mức đầu tư khoảng 138.000 tỷ đồng; Nhà ở cho công nhân khu công nghiệp là 163.500 căn, tổng mức đầu tư khoảng 82.000 tỷ đồng.

Bộc lộ nhiều bất cập

Kết quả phát triển nhà ở xã hội, trong đó có nhà ở cho công nhân tuy đã đạt được một số kết quả đáng ghi nhận, tuy nhiên vẫn chưa đạt yêu cầu đề ra trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030.

Một số nguyên nhân chủ yếu là: Hiện nay Nhà nước chưa có chính sách riêng về nhà ở cho công nhân khu công nghiệp (KCN).

Trong khi đó vẫn còn một số tồn tại như Luật Nhà ở năm 2014 quy định các ưu đãi cho chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở xã hội (miễn tiền sử dụng đất; miễn, giảm thuế VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp; được vay vốn tín dụng ưu đãi; được hỗ trợ đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật…).

Tuy nhiên, thực tế các ưu đãi này chủ đầu tư hầu như không được thụ hưởng mà thực chất người dân - khách hàng được hưởng lợi do những ưu đãi này không được tính vào giá thành nhà ở xã hội; do đó không đủ hấp dẫn để thu hút các doanh nghiệp tham gia đầu tư phát triển nhà ở xã hội.

Quy định về bán nhà ở xã hội cho các doanh nghiệp để lo nhà ở cho công nhân của đơn vị mình: Luật Nhà ở 2014 quy định chỉ được bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội cho đối tượng là các hộ gia đình, cá nhân, không có quy định bán cho tổ chức.

Quy định này dẫn đến việc doanh nghiệp, hợp tác xã sản xuất công nghiệp, dịch vụ trong các KCN không thể đứng ra mua hoặc thuê nhà ở xã hội để bố trí cho người lao động của đơn vị mình, mặc dù có quy định doanh nghiệp được tính chi phí này là chi phí hợp lý trong giá thành sản xuất khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp (Điều 59, Luật Nhà ở).

Quy định về bán nhà ở xã hội cho thuê trong các dự án nhà ở xã hội: Luật Nhà ở 2014 quy định các dự án nhà ở xã hội phải dành tối thiểu 20% diện tích nhà ở xã hội trong dự án để cho thuê và chủ đầu tư chỉ được bán sau 5 năm đưa vào sử dụng; trên thực tế có nhiều dự án không cho thuê được phần diện tích này dẫn đến tình trạng các căn hộ để cho thuê này để không, lãng phí trong khi đó chủ đầu tư không được bán dẫn đến không thu hồi được vốn.

Ngoài ra, Luật Nhà ở và Nghị định 100 quy định mức thuế ưu đãi đối với trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội chỉ để cho thuê thì được ưu đãi hơn so với trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để bán, thuê mua (được giảm 70% thuế suất thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp).

Quy định này là chủ trương, chính sách đúng đắn nhằm khuyến khích các chủ đầu tư đầu tư nhà ở xã hội cho thuê. Tuy nhiên, thực tế hiện nay chủ đầu tư các dự án nhà ở xã hội cho thuê chưa được hưởng ưu đãi này do pháp luật về thuế chưa có loại hình "dự án nhà ở xã hội chỉ để cho thuê".

Quy định về lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở cho công nhân KCN hiện cũng còn bất cập: Trường hợp bố trí quỹ đất cho nhà ở công nhân KCN ở ngoài KCN thì lựa chọn chủ đầu tư qua đấu giá, đấu thầu theo pháp luật đất đai, pháp luật đấu thầu; Trường hợp bố trí quỹ đất trong KCN thì chỉ định chủ đầu tư theo pháp luật nhà ở.

Luật Nhà ở (điểm d khoản 2 Điều 57) quy định nhà ở cho công nhân KCN sẽ chỉ định chủ đầu tư cho 1 trong 3 doanh nghiệp: doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng KCN hoặc doanh nghiệp sản xuất trong KCN hoặc doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản. Mặt khác theo quy định của Luật Nhà ở, nếu có từ 2 doanh nghiệp đủ điều kiện trở lên đăng ký tham gia thì việc chỉ định cho doanh nghiệp nào cũng chưa được quy định.

Bất cập này dẫn đến trong thời gian qua việc lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở công nhân KCN ở các địa phương còn lúng túng, kéo dài.

Ngoài ra, nguồn vốn tín dụng dành để cấp bù lãi suất cho các chủ đầu tư dự án và các đối tượng được ưu đãi vay để mua, thuê mua nhà ở xã hội (trong đó có công nhân khu công nghiệp) vẫn còn thiếu.

Chưa kể, một số địa phương chưa quan tâm chỉ đạo xây dựng chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, đặc biệt là kế hoạch phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân; chưa đưa chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội vào kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội hàng năm theo quy định của pháp luật; chưa quan tâm cho đầu tư phát triển nhà ở dành cho công nhân khi lập quy hoạch đầu tư xây dựng khu công nghiệp.

Ngoài ra còn một số tồn tại khác như: việc xây nhà ở cho công nhân khu công nghiệp tại một số địa phương còn thiếu đồng bộ với hệ thống hạ tầng xã hội (nhà trẻ, trường học, trạm y tế, nhà văn hóa …); việc thiết kế và quản lý vận hành một số dự án nhà ở không phù hợp với đặc thù sinh hoạt, làm việc của công nhân…

Thúc đẩy cách gì?

Mặc dù một số tồn tại, vướng mắc trong phát triển nhà ở công nhân khu công nghiệp đã được giải quyết tại Nghị định số 49 sửa đổi, bổ sung Nghị định số 100/2015/NĐ-CP, tuy nhiên vẫn còn một số nội dung vướng mắc tại Luật Nhà ở và một số pháp luật khác có liên quan, cũng như một số tồn tại, hạn chế trong quá trình thực hiện như đã nêu trên.

Do vậy, trong thời gian tới cần nghiên cứu, sửa đổi Luật Nhà ở 2014 theo hướng ban hành cơ chế, chính sách riêng về đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp để khuyến khích, thúc đẩy phát triển loại nhà ở này.

Cụ thể như định các ưu đãi cho chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở xã hội trong đó có nhà ở công nhân khu công nghiệp (miễn tiền sử dụng đất; miễn, giảm thuế VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp; được vay vốn tín dụng ưu đãi; được hỗ trợ đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật…) mang tính thực chất để thu hút các doanh nghiệp tham gia đầu tư phát triển nhà ở công nhân.

Bổ sung hình thức bán nhà cho doanh nghiệp hoặc cho doanh nghiệp trong KCN thuê để doanh nghiệp cho công nhân của mình thuê lại.

Đối với phần nhà ở xã hội cho thuê trong các dự án nhà ở xã hội quy định chỉ được bán sau 5 năm đưa vào sử dụng; tuy nhiên trường hợp 2 năm liên tục không có đối tượng thuê thì báo cáo UBND cấp tỉnh để được bán hoặc thuê mua.

Sửa đổi đồng bộ quy định về việc dành quỹ đất cho phát triển nhà ở công nhân khu công nghiệp trong các pháp luật đất đai, đầu tư, nhà ở… theo hướng bố trí quỹ đất phát triển nhà ở cho công nhân ngay trong khu công nghiệp, coi nhà ở công nhân là một hạ tầng thiết yếu của khu công nghiệp.

Trước mắt, để việc quy hoạch quỹ đất làm nhà ở phục vụ cho công nhân khu công nghiệp thuận tiện, phù hợp với điều kiện thực tiễn hiện nay, đề nghị sửa đổi, bổ sung Nghị định số 82 của Chính phủ về việc quy định về quản lý KCN và khu kinh tế.

Theo đó, tại khoản 1 Điều 29 quy định "trong khu công nghiệp, khu chế xuất không cho phép dân cư sinh sống", đề nghị sửa đổi theo hướng: Trong khu công nghiệp, khu chế xuất được bố trí nhà ở dành cho công nhân khu công nghiệp thuê.

Còn tại khoản 1 Điều 12 quy định điều kiện xem xét, quyết định chủ trương đầu tư dự án đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, đề nghị bổ sung thêm quy định như trong quy hoạch khu công nghiệp phải bố trí đất làm nhà ở cho công nhân khu công nghiệp thuê (đảm bảo đáp ứng tối thiểu 50% số lượng công nhân có nhu cầu về nhà ở) có hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội thiết yếu phục vụ khu nhà ở công nhân, tuy nhiên phải bố trí riêng biệt với khu sản xuất, văn phòng; đáp ứng các tiêu chuẩn pháp luật về xây dựng và các pháp luật khác liên quan đối với nhà ở. Chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong khu nhà ở công nhân được hạch toán vào chi phí giá thành hạ tầng chung của cả khu công nghiệp.

Khi giao chủ đầu tư kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp phải có trách nhiệm đầu tư, kinh doanh tối thiểu 30% nhu cầu nhà ở cho công nhân KCN thuê theo hình thức ký túc xá nhằm tăng cung loại hình này.

Đồng thời tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra việc dành quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội, trong đó có nhà ở cho công nhân.

Trong thời gian qua Bộ Xây dựng đã tổ chức các đoàn kiểm tra công tác quản lý nhà nước, trong đó có nội dung về nhà ở xã hội (Quảng Ninh, Hải Phòng, Thái Nguyên, Bắc Giang…). Trong thời gian tới Bộ Xây dựng sẽ tiếp tục đẩy mạnh nhiệm vụ này.