Ôm tiền chạy theo "ông lớn" bất động sản, nhà đầu tư lướt sóng sụt hố

Ôm tiền lao vào dự án trên giấy giá dựng

Tập đoàn Vingroup mới đây có văn bản gửi UBND tỉnh Long An về việc dừng nghiên cứu lập quy hoạch dự án có quy mô 3.490ha tại xã Thạnh Hòa và xã Bình Đức, huyện Bến Lức.

Theo đó, tập đoàn cho biết, từ năm 2018, UBND tỉnh Long An đã có văn bản về chủ trương khảo sát, lập quy hoạch và đầu tư dự án khu đô thị mới của tập đoàn này tại huyện Bến Lức. Thời gian qua, doanh nghiệp đã thực hiện khảo sát thị tường để đưa ra định hướng triển khai dự án phù hợp, đáp ứng nhu cầu mở rộng đô thị, nâng cấp hạ tầng. Theo tập đoàn, việc làm này nhằm mang lại hiệu quả kinh tế, xã hội cho huyện Bến Lức và các khu vực lân cận.

Tuy nhiên, do tình hình dịch Covid-19 vừa qua ảnh hưởng đến nền kinh tế - xã hội Việt Nam cũng như trên toàn cầu, Vingroup đã rà soát, đánh giá lại nhu cầu của thị trường bất động sản.

“Sau khi cân nhắc các phương án, Tập đoàn Vingroup thông báo về việc dừng nghiên cứu lập quy hoạch dự án Khu đô thị mới 349ha tại xã Bình Đức và xã Thạch Hoà thuộc huyện Bến Lức tỉnh Long An” - văn bản nêu rõ.

Thông tin này ngay lập tức thu hút giới đầu tư. Trước đó, ngay sau khi có thông tin tập đoàn đầu tư dự án này đã có không ít nhà đầu tư đổ về đây săn tìm quỹ đất để chờ cơ hội. Đến nay, doanh nghiệp dừng nghiên cứu lập quy hoạch sẽ khiến nhiều nhà đầu tư mắc cạn.

Không chỉ ở Long An, mới đây Vingroup cũng đề nghị không tiếp tục nghiên cứu quy hoạch dự án Tổ hợp sân golf, khu du lịch, vui chơi giải trí, khách sạn 5 sao, khu biệt thự cao cấp tại khu vực hồ Khe Chè, xã An Sinh, thị xã Đông Triều, Quảng Ninh. Tỉnh Quảng Ninh cũng đã ra quyết định thu hồi địa điểm nghiên cứu quy hoạch này. Lý do được đưa ra là quy hoạch chưa được phê duyệt và Tập đoàn Vingroup đề nghị không tiếp tục nghiên cứu quy hoạch.

Việc đầu tư, “lướt sóng” tại các dự án của các doanh nghiệp, tập đoàn bất động sản không phải là chuyện hiếm trên thị trường. Thậm chí với sức hút từ tên tuổi của các ông lớn có những dự án dù mới chỉ nằm trên giấy đã tạo ra cơn sốt đất với giá tăng dựng đứng.

Cách đây khoảng 7 tháng, vào đầu tháng 2, cơn sốt đất bất ngờ bùng lên tại xã Bình Ba (huyện Châu Đức, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu) sau khi có thông tin Tập đoàn Vingroup đề xuất thực hiện dự án quy mô hơn 800ha, nằm dọc Quốc lộ 56. Sức nóng thấy rõ khi chỉ trong một ngày, một mảnh đất đổi chủ 3 - 4 lần, có vị trí giá tăng gấp 6 - 7 lần, nhiều mảnh đất tăng từ 250 triệu đồng đến 400 - 450 triệu đồng.

Sau khi địa phương đưa ra khuyến cáo chỉ sau 2 tuần cơn sốt tại đây hạ nhiệt. Hình ảnh ô tô đậu hàng dài dọc quốc lộ 56 không còn, cò đất, nhà đầu tư tự rút lui nhanh chóng.

Đến khoảng tháng 3/2020, tương tự, tại xã Đồng Trúc (Thạch Thất, Hà Nội), bất chấp khuyến cáo tụ tập đông người trong mùa dịch Covid-19, hàng trăm người bao gồm cả môi giới và nhà đầu tư kéo về để kiếm cơ hội đầu tư, lướt sóng sau khi nghe thông tin với “từ khoá” Tập đoàn Vingroup đề nghị xây dựng 2 khu đô thị tại địa phương này.

Giá đất trước khi sốt chỉ 6-9 triệu đồng/m2, thời điểm sốt cò đẩy lên đến 12-20 triệu đồng/m2. Đây là cơn “sốt” đất gây bất ngờ nhất trong mùa dịch bệnh Covid-19 đang hoành hành, khi thị trường bất động sản đang một màu ảm đạm tại tất cả các phân khúc, bao gồm cả đất nền. Tuy nhiên, cơn sốt này cũng chỉ kéo dài không quá 10 ngày rồi nhanh chóng hạ nhiệt khi chính quyền địa phương cho biết chưa nhận được bất cứ văn bản hay chỉ đạo nào của thành phố phê duyệt xây dựng khu đô thị.

Nhà đầu tư lướt sóng mắc cạn

Đánh giá về thị trường bất động sản thời gian qua, tại báo cáo gửi Quốc hội và các đại biểu Quốc hội Bộ Xây dựng cũng thừa nhận có tình trạng đầu cơ thổi giá gây nên tình trạng sốt ảo thu lợi bất chính làm bất ổn thị trường.

Theo Bộ Xây dựng, giới đầu cơ bất động sản vẫn hoạt động công khai, lợi dụng các yếu tố xã hội như chuẩn bị quy hoạch đô thị, chuẩn bị xây dựng các công trình hạ tầng, mở rộng đô thị... để đẩy giá lên cao thu lợi bất chính làm bất ổn thị trường.

Có thể thấy ngay từ cơn sốt đất tại Đà Nẵng và một số huyện giáp ranh thuộc tỉnh Quảng Nam thời điểm cuối năm 2018 đầu năm 2019 bước vào “cơn sốt” đất chưa từng có, nhất là phân khúc đất nền. Hàng loạt nhà đầu tư từ Hà Nội, TP.HCM rủ nhau mang tiền đổ về Quảng Nam, Đà Nẵng mua đất. Trên thị trường còn liên tục xuất hiện các thông tin giả mạo về các quy hoạch đô thị, thậm chí cả văn bản phê duyệt dự án, thành lập quận mới,... của UBND TP cũng bị làm giả nhằm đẩy giá đất lên cao.

Một số nhà đầu tư lướt sóng giai đoạn đầu nhờ đó trúng đậm. Tuy nhiên, những người đầu tư ban đầu, sau khi bán hết số đất đã gom với khoản chênh lệch lớn, đã nhanh chóng rút quân, để lại hậu quả cho những người đến sau. Không ít nhà đầu tư nhỏ lẻ, mua vào không kịp xả hàng, giờ đối mặt với thua lỗ, mất vốn, nợ nần nhất là những người phải vay vốn để đầu tư, nay buộc phải chấp nhận bán lỗ “xả hàng” vì không gánh nổi tiền lãi. Tuy nhiên, muốn bán cũng không dễ. Khi giá xuống thì nhiều người lại không dám mua, sợ còn xuống nữa. Có lô đất trước đây mua gần 1 tỷ đồng/lô nhưng nay không bán được dù chấp nhận bán bằng 2/3 giá mua.

Thực tế cho thấy các cơn sốt đất trên là mang tính một chiều, bởi giao dịch thật không nhiều mà chỉ do nhóm đầu cơ tự thổi giá với nhau nhằm tạo sóng. Ông Nguyễn Tiến, một nhà đầu tư bất động sản tại Hà Nội cho rằng, sốt đất vẫn xuất hiện chứng tỏ bất động sản vẫn là kênh đầu tư nhiều người nhắm đến. Chỉ cần có thông tin sắp có dự án thì các cò đất sẽ ngay lập tức chớp thời cơ thổi giá. Tuy nhiên, việc duy trì đà tăng trưởng cần phải có nhu cầu ở thực. Trong khi đó, nhu cầu mua để ở tại những địa phương nhỏ còn thấp nên sóng không thể duy trì lâu. Hiện nay nhà đầu tư nay đã tỉnh táo và cảnh giác hơn trước các cơn sốt. Cùng với đó là sự vào cuộc kịp thời của chính quyền khiến tình hình không trở nên phức tạp.

“Từ những cơn sốt đất tại các khu vực có thông tin trở thành đặc khu như Vân Đồn, Vân Phong rồi đầu năm 2020 là thông tin sốt đất tại Bà Rịa – Vũng Tàu, Thạch Thất nhà đầu tư càng cần phải tỉnh táo khi chạy theo thông tin dự án trên giấy mới đang trong giai đoạn nghiên cứu. Nếu  nhà đầu tư “ôm đất” có thể sẽ bị kẹt hàng. Việc “ôm hàng” giá cao càng khiến nhà đầu tư dễ hứng rủi ro và chôn vốn. Thực tế cho thấy nhiều nhà đầu tư lướt sóng đã phải chịu cảnh gánh nợ” – ông Tiến cho biết.

Nhiều chuyên gia bất động sản đưa ra khuyến cáo tốt nhất chỉ nên xuống tiền khi dự án có những cơ sở nhất định như doanh nghiệp đã được giao đất, được cơ quan chức năng chấp thuận chủ trương đầu tư. Còn nếu dự án chỉ mới ở mức khảo sát quy hoạch thì việc đầu tư đón đầu là rất rủi ro.

Từ thực tế về tình trạng đầu cơ thổi giá gây nên tình trạng sốt ảo trên thị trường bất động sản Bộ Xây dựng cho biết, thời gian tới sẽ thường xuyên theo dõi, nắm bắt thông tin, tình hình diễn biến của thị trường và có các biện pháp kịp thời để ổn định thị trường, phòng ngừa và ngăn chặn hiện tượng đầu cơ, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất trái pháp luật làm tăng giá bất động sản bất hợp lý trên địa bàn, không để xảy ra tình trạng sốt nóng giá bất động sản và bong bóng bất động sản.

Trong khi đó, luật sư Trương Anh Tú - Chủ tịch Công ty TAT Law firm, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội cho rằng, những hành vi thổi giá lên cao thu lợi hàng trăm, nghìn tỷ đồng rõ ràng là hành vi xâm phạm nghiêm trọng tới quá trình quản lý thị trường bất động sản, xâm phạm tới lợi ích của người dân.

“Đây là hành vi phạm tội, phải đưa vào chế tài hình sự, tức là hình sự hóa hành vi này. Việc chỉ ra, nhận biết được hành vi nguy hiểm cho xã hội thì cần phải đưa vào Bộ luật Hình sự ngay để đảm bảo tính kịp thời, điều chỉnh các mối quan hệ bất bình thường trong xã hội. Đây là điều chúng ta nên làm ngay, làm sớm chỉ có như vậy mới đảm bảo được đời sống và quyền lợi của người dân”, luật sư Tú nhấn mạnh.