Ồ ạt bán tháo, cắt lỗ BĐS: Cẩn thận sập bẫy cò đất cuối năm

Cắt lỗ hơn 400 triệu đồng

Đầu tháng 12/2020, thông qua công ty môi giới, anh Xuân Hòa, chủ một doanh nghiệp in tại quận Thanh Xuân (Hà Nội) quyết định rao bán căn hộ 86 m2 với mức giá cắt lỗ là 2,75 tỷ đồng, tương đương 32 triệu đồng/m2.

Theo anh Hòa, căn hộ này được mua vào đầu năm 2019, với mức giá 3 tỷ đồng (khoảng 35 triệu đồng/m2). Sau khi nhận nhà, anh tiếp tục bỏ ra 200 triệu đồng để nâng cấp nội thất và mua thêm các trang thiết bị tiện ích. Như vậy, sau gần 2 năm sử dụng, căn hộ của anh Hòa đã "bốc hơn" hơn 400 triệu đồng.

Anh Hòa cho biết: Do năm ngoái, tình hình kinh doanh gặp nhiều khó khăn do đại dịch Covid-19, nên gia đình quyết định bán nhanh để bù trừ vào các khoản lỗ của công ty.

"Nhà đã đầy đủ nội thất, pháp lý, sổ hồng đều đã có, khách mua chỉ cần xách vali tới ở. Dù biết khi giảm giá sâu như vậy rất tiếc, song cũng không còn cách nào khác để có tiền trả lương cho nhân viên", anh Hòa nói.

Tương tự, chị A. chủ nhân một căn hộ 96 m2 khác tại dự án C. Bắc Từ Liêm cũng chấp nhận cắt lỗ 300 triệu đồng, chỉ sau 1 năm sử dụng. Được biết, giá trị căn hộ vào thời điểm mới nhận nhà là 3,5 tỷ đồng, tương đương 36 triệu đồng/m2.

Chia sẻ với PV Báo Dân trí, chị A. cho biết: "Mặc dù đã biết trước, khi mua căn hộ sẽ bị khấu trừ trong quá trình sử dụng nhưng chỉ sau 1 năm, khi tôi muốn "bay nhanh" là phải chấp nhận cắt lỗ tới 300 triệu đồng, mất giá 10%/năm. Mức giảm như vậy là quá sâu".

Khảo sát tại một số chuyên trang rao bán bất động sản cho thấy, không chỉ cá nhân, một số công ty môi giới bất động sản cũng ồ ạt đăng tin bán tháo, cắt lỗ một số dự án bất động sản.

Đơn cử, một căn hộ chung cư 89 m2, 3 phòng ngủ ở Mỹ Đình (Nam Từ Liêm, Hà Nội) có giá cắt lỗ là 2,75 tỷ đồng. Được biết, đầu năm 2020, giá trị căn hộ là 3 tỷ đồng.

Tương tự, một căn hộ cao cấp khác có diện tích 96 m2 tại Bắc Từ Liêm, đang rao bán cắt lỗ từ 3,2 tỷ đồng xuống còn 3 tỷ đồng.

Cắt lỗ hay chỉ là chiêu trò?

Giải thích về hiện tượng bất động sản bán tháo, cắt lỗ ồ ạt dịp cuối năm, ông Phan Đình Vĩnh, chuyên gia bất động sản đưa ra 2 trường hợp.

Thứ nhất, thời điểm cuối năm, áp lực về tài chính đã khiến nhiều chủ nhà chấp nhận cắt lỗ nhà cửa, đất đai để lấy tiền trả nợ. Đặc biệt, trong năm vừa qua, đại dịch Covid-19 đã ảnh hưởng nghiêm trọng tới nền kinh tế, nên việc ồ ạt rao bán bất động sản là điều đã được dự báo từ trước.

Một số trường hợp chủ nhà thế chấp căn hộ để vay ngân hàng, hoặc mua nhà trả góp, khi gặp khó khăn về tài chính, buộc phải cắt lỗ để thu hồi dòng tiền.

Với trường hợp này, ông Vĩnh đặt ra một nghi vấn: "Có thật sự các căn hộ đang cắt lỗ không hay chỉ là chiêu trò của chủ nhà và cá nhân môi giới?".

Khác với nhà đất để càng lâu càng được giá, mọi sản phẩm căn hộ chung cư sau khi bán lại sẽ bị trừ khấu hao trong quá trình sử dụng. Mức khấu hao dao động khoảng 20% trong 3 năm đầu.

Ví dụ, một căn hộ lúc mới nhận là là 3 tỷ đồng. Trong vòng 3 năm, chủ nhà muốn bán lại sẽ phải chấp nhận mất khoảng 600 triệu đồng.

"Nên nhớ, khi mua nhà đất, khách mua sẽ được nhận sổ đỏ, tức là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, muốn sử dụng bao lâu cũng được. Do đó, khi mua nhà đất, càng để lâu càng có giá. Trong khi mua chung cư sẽ được cấp sổ hồng, tức là giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà và có giá trị sử dụng trong 50 năm.

Do có thời hạn, nên khi mua chung cư sẽ bị mất giá rất nhanh. Do đó, một căn hộ lúc mua là 3 tỷ đồng, nhưng mất 300 triệu đồng sau 1 năm, thực chất là bán được giá chứ không hề cắt lỗ", ông Vĩnh chia sẻ thêm.

Thứ hai, có thể, các chiêu trò cắt lỗ, giảm giá sâu nhà ở chỉ là chiêu trò của các công ty môi giới bất động sản.

Giải thích rõ hơn về điều này, ông Vĩnh nói: Hầu hết các bản hợp đồng hiện nay, chủ đầu tư bất động sản đều yêu cầu các kênh phân phối bán hàng, hoặc các công ty môi giới phải đáp ứng được chỉ tiêu doanh số.

Với trường hợp sản phẩm bị "ế", các công ty môi giới phải tung ra các chiêu trò để kích thích khách hàng, hoặc chấp nhận cắt đi phần trăm chiết khấu để hạ giá thành.

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARs) cho rằng: Các sản phẩm căn hộ bình dân, giá rẻ đang thiếu trầm trọng về nguồn cung. Vì vậy, không có chuyện các dự án này cắt lỗ.

Với dòng căn hộ cao cấp, siêu cấp, giá bán có thể giảm nhẹ, nhưng không đáng kể. Dù vậy, dòng căn hộ cao cấp hoặc siêu cấp hướng tới phân khúc khách hàng có thu nhập cao, nên việc giảm giá "nhẹ" không mang lại nhiều ý nghĩa cho thị trường.

"Cũng có một số trường hợp rao bán cắt lỗ, nhưng thực tế có khi lại đắt hơn trước khi cắt lỗ. Do đó, trước khi giao dịch, người mua nhà phải kiểm tra thật kỹ biên độ tăng giá sản phẩm trong 1 năm, để nắm bắt được thông tin cắt lỗ có chính xác hay không", ông Đính nói.