Nút thắt cần gỡ để BĐS công nghiệp “chớp” thời cơ vàng bứt phá

Việt Nam đang nổi lên là một trong những điểm đến hấp dẫn của nhà đầu tư nước ngoài nhờ các yếu tố như tình hình chính trị ổn định, kinh tế ngày càng phát triển, có nhiều ưu đãi hỗ trợ doanh nghiệp ngoại, nguồn lao động dồi dào với chi phí nhân công rẻ.

Đặc biệt, cuộc chiến thương mại Mỹ - Trung diễn ra vào năm ngoái đã khiến nhiều doanh nghiệp chuyển nhà máy từ Trung Quốc sang các quốc gia lân cận, trong đó có Việt Nam. 

Năm 2020, Việt Nam cũng trở thành điểm sáng thành công với các biện pháp phòng chống dịch Covid-19, việc phát triển BĐS công nghiệp vì thế càng được trông đợi và kỳ vọng.

Gần đây, 4 quốc gia, bao gồm Úc, Nhật Bản, Ấn Độ và Hoa Kỳ đã mời thêm Việt Nam, Hàn Quốc và New Zealand để tạo ra “bộ tứ mở rộng”, cùng thảo luận vấn đề liên kết tạo ra nguồn cung ứng toàn cầu mới.

Nhóm “bộ tứ mở rộng” đang khiến giới truyền thông dậy sóng với khả năng Mỹ đặt ra mục tiêu chuyển dịch chuỗi cung ứng rời khỏi Trung Quốc sớm nhất có thể. Từ đây mở ra cơ hội để Việt Nam đóng góp nhiều hơn vào chuỗi giá trị toàn cầu và phát triển BĐS công nghiệp mạnh hơn nữa đang rất gần.

Tuy nhiên, để biến giấc mơ đó thành hiện thực, BĐS công nghiệp Việt Nam vẫn đang đối diện với rất nhiều nút thắt cần phải giải quyết.

Theo ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Bộ phận R&D DKRA Việt Nam, một trong những vấn đề cản trở BĐS công nghiệp Việt Nam phát triển là hạ tầng giao thông như cầu, đường, cảng biển, sân bay còn yếu kém. Đặc biệt, vấn đề này trở nên nan giải và khó khăn hơn ở khu vực từ miền Trung trở vào khu vực miền Nam.

“Tiêu biểu như các tỉnh trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, nơi nào cũng có các khu công nghiệp nhưng hệ thống đường cao tốc quá ít ỏi để kết nối thuận tiện, chưa kể việc lạm dụng BOT gây nhiều bất lợi cho các doanh nghiệp logistic”, ông Hoàng nói.

Bên cạnh đó, chuyên gia của DKRA cho rằng, ngoài một vài doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và doanh nghiệp lớn của Việt Nam, còn lại đa số các doanh nghiệp nội địa có năng lực triển khai còn thấp, kể các các doanh nghiệp muốn tham gia vào chuỗi cung ứng sản xuất. 

Quy trình, thủ tục phê duyệt thủ tục pháp lý cho dự án, hệ thống thuế - hải quan hiện nay còn nhiều phức tạp, bất cập, chưa thuận tiện. Năm 2019, một báo cáo của Ngân hàng thế giới về tình hình kinh tế Việt Nam đã đưa ra những khuyến cáo về việc cải cách hệ thống tài chính – thuế - hải quan để đáp ứng tốt hơn tiêu chuẩn của các doanh nghiệp FDI.

Ông Hoàng nhấn mạnh, một vấn đề quan trọng và đáng lo ngại là trong 2 năm qua, mức giá BĐS nói chung cũng như giá thuê của BĐS công nghiệp đã tăng rất nhanh và mạnh, thiếu tính ổn định lâu dài.

Theo ghi nhận tại một số khu vực miền Nam như TP.HCM, mức giá thuê trung bình hiện tại khoảng 136 USD/m² cho một kỳ thuê, Bình Dương có mức giá thuê trung bình khoảng 76 USD/m²/kỳ.

“Ở khu vực phía Bắc, cụ thể là Hà Nội, mức giá thuê trung bình là 123 USD/m²/kỳ. Đây là một trong những điểm trừ làm cho tính cạnh tranh của BĐS công nghiệp kém đi”, đại diện của DKRA phân tích.

Cuối cùng, nút thắt cần phải giải quyết đó là ô nhiễm môi trường. Theo ông Nguyễn Hoàng, mặc dù Nhà nước đã có những văn bản pháp luật về việc bảo vệ môi trường nhưng trên thực tế, ở một số khu công nghiệp, vấn đề này vẫn chưa được quan tâm chặt chẽ.

Các doanh nghiệp vẫn chưa đầu tư hệ thống bảo vệ môi trường trong khi sản xuất một cách chỉn chu, bài bản, hoặc có nhưng không thực hiện nghiêm túc. Ngoài ra, các cơ quan chức năng cũng chưa có chế tài xử lý mạnh mẽ và quyết liệt đối với những vi phạm.

Trước đó, để giải quyết các nút thắt trên, giới chuyên gia BĐS trong nước đã có nhiều văn bản, kiến nghị một số giải pháp chính và gửi tới Chính phủ, các cơ quan, ban ngành phụ trách.

Doanh nghiệp kiến nghị Chính phủ nên tiếp tục thúc đẩy đầu tư hạ tầng. Với các dự án đã lên kế hoạch cần được triển khai nhanh hơn nữa, đặc biệt ở khu vực phía Nam và Nam Trung Bộ (các dự án đường cao tốc kết nối các địa phương có thế mạnh về khu công nghiệp như cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, cao tốc Dầu Giây - Phan Thiết, cầu Cát Lái,…).

Giải quyết vấn đề hạ tầng không chỉ giúp phát triển BĐS công nghiệp hoặc BĐS nói chung mà còn thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, xã hội, du lịch cho cả vùng.

Ngoài ra, quy trình, thủ tục pháp lý cho các chủ đầu tư triển khai dự án cần cải cách theo hướng tối giản, và tiết kiệm thời gian. Đối với các doanh nghiệp (không chỉ doanh nghiệp FDI mà cả doanh nghiệp Việt Nam), phải tăng cường cải cách hệ thống thuế - hải quan để tạo điều kiện hoạt động thuận tiện hơn cho doanh nghiệp.

Khi quy trình thủ tục được cải thiện, nhiều dự án BĐS công nghiệp sẽ thu hút doanh nghiệp FDI nhanh chóng hơn, đẩy mạnh tính cạnh tranh, từ đó vấn đề giá thuê cũng sẽ bớt áp lực tăng.

Cuối cùng, cần có sự quản lý chặt chẽ hơn nữa về vấn đề bảo vệ môi trường. Đây luôn là vấn đề ưu tiên hàng đầu của doanh nghiệp đầu tư nước ngoài, đặc biệt là các doanh nghiệp phương Tây.

Việt Vũ