"Nhồi" dân vào condotel ở sẽ bóp méo, "băm nát" cả quy hoạch!

Cách đây khoảng 8 năm, khi nhắc đến mô hình condotel, nhiều nhà đầu tư đều nhận định sản phẩm này sẽ là “con gà đẻ trứng vàng” của thị trường BĐS nhờ vào lời cam kết của chủ đầu tư khi trả lợi nhuận hàng năm lên tới 15%.

Tuy nhiên, mọi chuyện đã gần như đã đảo ngược hoàn toàn sau 2 sự cố “vỡ trận” condotel ở Nha Trang và Đà Nẵng vào năm 2019, khiến nhiều nhà đầu tư bị thiệt hại nặng nề. 

Để giải quyết những khó khăn trên và tìm ra “lối thoát” cho mô hình condotel, một số chủ đầu tư đã xin phép địa phương chuyển đổi quy hoạch sang hình thức nhà ở, chung cư. Ý kiến này đã nhận được sự đồng thuận của một số địa phương vào cuối năm ngoái.

Tuy nhiên, giới chuyên gia trong lĩnh vực BĐS cho rằng, sự chuyển đổi quy hoạch condotel sang nhà ở không nhằm gỡ rối cho nhà đầu tư, mà thực hiện ý đồ của chủ đầu tư, mục đích để thanh lý nhanh dự án, quỹ đất đang còn tồn đọng.

Nhận định về điều này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) nhiều lần lên tiếng kịch liệt phản đối quá trình điều chỉnh quy hoạch condotel thành nhà ở.

Lý do theo ông Châu là quá trình điều chỉnh này không có căn cứ khoa học và thực tiễn, nếu vẫn cứ làm sẽ trở thành tai họa cho quy hoạch.

Ông Châu phân tích, quỹ đất đất để xây dựng các dự án condotel đã xác định là đất thương mại dịch vụ, đất phi nông nghiệp (bao gồm đất du lịch) không phải là đất ở.

Thế nhưng, khi chuyển đổi mục đích thành nhà ở, thì gần như phá vỡ quy hoạch cả một khu vực.

“Việc điều chỉnh giảm quy hoạch sử dụng đất du lịch, làm tăng đất ở, hình thành khu dân cư ngay tại khu vực nhiều tiềm năng phát triển du lịch sẽ tác động tiêu cực đến sự phát triển bền vững của địa phương. Đất du lịch mà nhồi vào đó một khu dân cư thì sẽ làm biến dạng và làm giảm đi giá trị, sự hấp dẫn đầu tư phát triển du lịch”, ông Châu nhấn mạnh.

Nhìn nhận một cách thẳng thắng, ông Châu cho rằng, trong quy hoạch xây dựng, chưa từng xuất hiện sản phẩm nào là condotel, chỉ có định nghĩa về khu du lịch nghỉ dưỡng, và cái tên condotel là do chủ đầu tư tự đặt ra.

Ở thời điểm này, nhu cầu condotel đang chững lại, không khai thác kinh doanh được, có nghĩa là chủ đầu tư đã đánh giá sai về mặt thị trường và phải tự chịu trách nhiệm. Thế nhưng, nếu chủ đầu tư xin chuyển đổi condotel sang nhà ở chính là sự bội tín và ép khách hàng.

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam nhìn nhận, nếu một dự án condotel xin chuyển đổi sang mục đích nhà ở phù hợp với quy hoạch thì nên ủng hộ chủ đầu tư thực hiện, tránh lãng phí tài nguyên đất.

Để đánh giá dự án condotel có phù hợp để chuyển đổi thành nhà ở hay không, ông Đính cho rằng phải xem xét quy hoạch chung của cả một vùng, sau đó xét tới các yếu tố hạ tầng giao thông, cơ sở vật chất có thể đảm bảo chất lượng sống cho một lượng dân cư mới đến sinh sống.

Ngược lại, đối với các dự án condotel không phù hợp, ví dụ như các dự án condotel ven biển thì không nên hợp thức hóa quá trình này.

Nếu một địa phương vẫn cố tình chấp nhận quá trình chuyển đổi các dự án condotel ven biển sang nhà ở, chắc chắn cảnh quan môi trường sẽ bị ảnh hưởng nghiêm trọng và lãng phí tài nguyên du lịch.

Trước đó, vào ngày 13/7, Bộ Công an cũng đã có văn phản phản đối quá trình chuyển đổi quy hoạch condotel sang nhà ở.

Theo Bộ Công an, quá trình hoạt động đầu tư, kinh doanh, mua bán, chuyển nhượng các loại hình bất động sản trên diễn ra dưới nhiều hình thức phức tạp, nhưng quy định pháp luật liên quan chưa đầy đủ, tồn tại nhiều bất cập gây khó khăn cho công tác quản lý Nhà nước, rủi ro cho người mua, tiềm ẩn nguy cơ ảnh hưởng đến an ninh kinh tế, an ninh trật tự.

Bộ Công an nêu thực trạng hiện nay một số địa phương như Đà Nẵng, Bà Rịa - Vũng Tàu đang chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản condotel cho người mua, dần hợp thức hóa các condotel, biệt thự du lịch thành nhà ở, gây áp lực hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội; đặt ra nhiều vấn đề phức tạp về an ninh trật tự.

Ngoài ra, Bộ này còn chỉ ra là quy định về kinh doanh condotel, officetel, biệt thự du lịch còn nhiều bất cập, chưa cụ thể dẫn đến rủi ro cho người mua. Theo đó, quy định điều kiện kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai còn lỏng lẻo, chưa rõ vai trò của cơ quan quản lý Nhà nước.

Nhiều chủ đầu tư mở bán condotel, officetel khi chưa đủ điều kiện, rủi ro cho người mua, nhất là không thực hiện được cam kết với người mua đã phát sinh tranh chấp, phức tạp về an ninh trật tự.

Hiện chưa có quy định về hồ sơ dự án, giấy tờ về nghiệm thu hoàn toàn xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật. Quy định về quản lý, vận hành căn hộ, tòa nhà hỗn hợp thiếu chặt chẽ, chưa có vai trò của chủ đầu tư, tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn.

Từ thực trạng trên, Bộ Công an kiến nghị Thủ tướng chỉ đạo Bộ Xây dựng khẩn trương nghiên cứu, sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản. Trong đó quy định tên gọi, hình thức quản lý, kinh doanh, cho thuê đối với condotel, biệt thự du lịch, officetel…

Ngoài ra, Thủ tướng chỉ đạo Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch hoàn thiện quy định về quản lý, vận hành các tòa nhà hỗn hợp...

Việt Vũ