Nhà cho người nghèo như “hình chạy theo bóng”

Nhà ở cho người nghèo, giấc mơ xa dần

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã rất nhiều lần đưa ra những số liệu nhằm khuyến cáo với doanh nghiệp rằng, nhu cầu căn hộ vừa túi tiền chiếm tỷ trọng rất lớn trên thị trường và đây cũng là nhu cầu bền vững.

Do đó, đề nghị doanh nghiệp ưu tiên phát triển phân khúc này. Bên cạnh đó, HoREA cũng kiến nghị các cơ quan chức năng ban hành chính sách nhằm hỗ trợ doanh nghiệp khi tham gia phân khúc này. Tuy nhiên, trên thực tế, nhà giá rẻ, đặc biệt là nhà ở xã hội xuất hiện trên thị trường rất ít, mỗi năm tại TP.HCM chỉ có một vài dự án được hoàn chỉnh thủ tục để có thể đưa ra thị trường.

Trong khi đó, giá nhà thương mại thì không ngừng tăng cao, khiến giấc mơ sở hữu nhà ở của người nghèo ngày càng xa vời.

Theo báo cáo của các công ty nghiên cứu thị trường, mức giá trung bình trên thị trường TP.HCM trong 3 tháng cuối năm 2019 đạt mức cao kỷ lục trong cả thập kỷ qua, gần 2.900 USD/m2 (khoảng 66 triệu đồng/m2), tăng 78,2% theo năm và 39,8% theo quý. Mức tăng đột biến được ghi nhận chủ yếu do các dự án có giá phải chăng đã được bán hết, vì thế giỏ hàng sơ cấp chỉ còn lại những dự án có giá cao hơn mức trung bình. Các phân khúc thấp hơn, dao động ở mức 28 - 39 triệu đồng/m2 thu hút nhiều người mua nhất, chiếm hơn 70% số căn bán được trong năm 2019.

Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Bộ phận R&D DKRA Vietnam nhận định, căn hộ hạng C (mức giá dưới 25 triệu đồng/m2) ngày càng khan hiếm, hiện giá thấp nhất trên thị trường rơi vào khoảng 27 - 28 triệu đồng/m2. Các dự án căn hộ hạng C tại TP.HCM được phân bổ ở các khu vực xa trung tâm như quận Bình Tân, huyện Nhà Bè và huyện Bình Chánh… với khoảng giá trung bình từ 30 - 35 triệu đồng/m2.

“Hiện nay, căn hộ dưới 1,5 tỷ đồng/căn thực sự rất khó tìm tại TP.HCM. Với mức giá trung bình từ 30 triệu đồng/m2 thì một căn hộ 50 m2 cũng khoảng 1,5 - 1,75 tỷ đồng, chưa bao gồm thuế VAT và phí bảo trì căn hộ, vì vậy thực tế người mua sẽ phải trả mức giá từ 1,7 - 1,9 tỷ đồng/căn”, ông Nguyễn Hoàng nhận định.

Theo ông Trần Văn Dũng, Tổng giám đốc Trường Phát Investment, để cho ra thị trường căn hộ giá tốt, thì đầu tiên doanh nghiệp phải có quỹ đất giá tốt, vị trí kết nối thuận tiện, thủ tục pháp lý nhanh… và phải chấp nhận biên độ lợi nhuận vừa phải. Nhưng thực tế thời gian qua, quỹ đất khan hiếm, giá đất liên tục tăng, thủ tục pháp lý kéo dài, nên chi phí đầu vào bị đội lên rất lớn, doanh nghiệp rất khó khăn mới đưa được dự án ra thị trường nên muốn kéo giá bán xuống cũng không dễ. Thời gian gần đây, một số dự án bị khách hàng gọi là “ngáo giá”, nhưng cũng có nhiều nguyên nhân chứ không phải vô cớ.

Giải pháp nào?

Để giá nhà hạ xuống, theo các chuyên gia, giải pháp khả thi nhất của doanh nghiệp vẫn là chọn đất vùng ven để triển khai dự án.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, với tài chính trên dưới 1 tỷ đồng, để có nơi an cư, người dân phải chấp nhận đi xa hơn, về các địa phương tiếp giáp với TP.HCM. Điển hình cho làn sóng dịch chuyển này là sự bùng nổ của các dự án căn hộ tại Bình Dương. Đây là địa phương tiếp giáp với TP.HCM, có hạ tầng kết nối khá thuận tiện.

Khoảng 1 năm trở lại đây, thị trường Bình Dương ghi nhận nguồn cung căn hộ mới khoảng 10.000 căn. Với nguồn cung hiện có, Bình Dương chỉ xếp sau TP.HCM về lượng nhà ở cao tầng và vượt xa các tỉnh Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu và Long An. Hàng loạt ông lớn từ Hà Nội và TP.HCM như Vingroup, Unico, Bcons, Tecco,Thủ Đức House, Phú Đông Group, Phát Đạt, Đất Xanh Group, LDG Group… cũng đã đặt chân vào thị trường này.

Tuy nhiên, với làn sóng tăng giá vừa qua, căn hộ dưới 1 tỷ đồng/căn ở thị trường Bình Dương hiện nay cũng đang dần biến mất. Unico Thăng Long là dự án hiếm hoi ở trong tầm giá này.

Đánh giá về xu hướng đầu tư tại Bình Dương, các chuyên gia cho rằng, địa phương này có lợi thế giáp TP.HCM, lại là thủ phủ công nghiệp, nên nhu cầu mua căn hộ khá đa dạng. Khách hàng đầu tư có thể mua để cho chuyên gia nước ngoài thuê, mua để bán lại; khách hàng mua ở thì có thể có người dân nhập cư làm việc tại các khu công nghiệp hoặc dân địa phương và thậm chí dân Sài Gòn vẫn có thể mua nhà ở Bình Dương mà vẫn đi làm, di chuyển thuận tiện.

Nhu cầu lớn, cộng với việc TP.HCM hạn chế cấp phép các dự án nhà ở mới là yếu tố cộng hưởng khiến thị trường Bình Dương có thanh khoản tốt và trên đà tăng trưởng.

Còn với TP.HCM, theo các chuyên gia, trên thực tế, nguồn hàng từ các dự án không phải không có, thậm chí có nhiều, nhưng việc đủ điều kiện chào hàng lại đang gặp nhiều khó khăn. Khó khăn này xuất phát từ các cơ quan quản lý. Các dự án đang khẩn trương chào bán để thu hồi vốn, nhưng việc phê duyệt dự án đủ điều kiện khởi công xây dựng cho đến khi dự án đủ điều kiện đưa ra thị trường đều bị tắc hồ sơ tại các cơ quan chuyên môn của TP.HCM. 

Theo ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, vài năm trước, nguồn cung dự án được tung ra thị trường khá nhiều là do các dự án này đã có thâm niên lâu, trong đó có nhiều dự án đã được hình thành từ giai đoạn sốt đất năm 2007 - 2008, sau đó bị trùm mền do thị trường đóng băng, rồi sống lại từ các thương vụ mua bán, chuyển nhượng dự án (M&A). Còn với cơ chế hiện nay, để hoàn thiện thủ tục đầu tư một dự không hoàn toàn đơn giản.

“Với các dự án mới đều đang chờ đợi hoàn thiện pháp lý, nên chưa biết đến lúc nào sẽ được tung ra thị trường”, ông Phúc nói và cho rằng, với thị trường căn hộ tầm trung, hiện có nhu cầu rất lớn, nhưng thị trường đang chờ dự án, còn dự án đang chờ thủ tục. Cung khan hiếm, trong khi cầu tăng đang đưa thị trường đến thực trạng mất cân đối cung - cầu.

“Nếu không có giải pháp khơi thông nguồn cung, phát triển các dự án nhà ở mới, nguy cơ giá nhà, đất sẽ còn tăng cao, nhất là với các phân khúc đáp ứng nhu cầu nhà ở thật”, ông Phúc nói và cho rằng, một trong những giải pháp kích cầu nguồn cung trên thị trường hiện nay là Nhà nước cần có quy hoạch các khu đất lớn để phát triển các dự án nhà ở, sau đó kêu gọi doanh nghiệp tham gia đấu giá quỹ đất sạch của những khu này.

Một quỹ đất khác bổ sung cho thị trường hiện nay nữa là nguồn cung thông qua kế hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng 26.000 ha đất nông nghiệp của TP.HCM, trong đó có khoảng 2.200 ha đất ở. Nếu đẩy nhanh các bước thủ tục, thì đây là quỹ đất tương đối, đáp ứng phần nào cho thị trường.