Nhà 50-60 triệu đồng/m2 vẫn còn tăng giá tiếp?

Giá chào bán căn hộ cao cấp tăng nhẹ

Báo cáo Xu hướng thị trường chung cư trung - cao cấp Hà Nội năm 2023, triển vọng giai đoạn 2023-2025 của Viện Nghiên cứu bất động sản Việt Nam (VIRES) vừa công bố cho thấy, các dự án chung cư trung cấp và cao cấp tại Hà Nội hiện hữu trong quý IV/2022 chủ yếu có vị trí gần các tuyến Vành đai 3 và Vành đai 3,5 từ các quận phía tây và phía đông Thủ đô. Trong đó, dự án trong các đại đô thị đóng góp đến gần 60% nguồn cung cả thị trường.

Dù nguồn cung mới suy giảm, thị trường bất động sản Hà Nội vẫn ghi nhận số lượng căn hộ cao cấp và trung cấp tiêu thụ trong quý IV/2022 tương ứng xấp xỉ 1.600 căn và 700 căn, giảm 52% và 45% so với quý trước.

Giá chung cư được mở bán mới tăng nhẹ. Cụ thể, tính đến cuối quý IV/2022, mức giá sơ cấp chào bán các căn hộ chung cư thuộc phân khúc cao cấp đạt hơn 60 triệu đồng/m2, tăng 2,2% so với quý trước và 16,6% so với cùng kỳ năm ngoái.

Về triển vọng thị trường chung cư trung và cao cấp năm 2023, đơn vị công bố báo cáo dự báo, trong năm 2023, nguồn cung sơ cấp cả thị trường Hà Nội tương đương giai đoạn 2020-2022 đạt xấp xỉ 14.000-15.000 căn hộ sơ cấp. Trong đó, 80% nguồn cung này chủ yếu đến từ các dự án phía Tây và phía Đông và 50% đến từ các đại đô thị tại 2 khu này.

Lượng căn tiêu thụ dự báo vẫn tiếp tục dao động khoảng 10.000-12.000 căn, giảm nhẹ so với giai đoạn 2020-2022. Tỷ lệ người mua để ở sẽ có xu hướng gia tăng trong năm 2023.

Các dự án có tầm giá hợp lý, được đầu tư bởi chủ đầu tư uy tín, có nhiều tiện ích sống và gần các trục đường lớn sẽ tiếp tục thu hút được người mua nhà ở thực trong năm nay.

Giá bán chung cư trung và cao cấp sẽ không giảm và có xu hướng tăng nhẹ trong năm. Tốc độ tăng giá sẽ chậm lại so với giai đoạn 2020-2022. Nhiều chủ đầu tư sẽ tiếp tục đưa ra nhiều chính sách ưu đãi hấp dẫn, có lợi cho dòng tiền của những người mua nhà ở.

Có nhiều sự tương đồng, thông tin về thị trường bất động sản nhà ở Hà Nội mới đây của Savills cũng cho thấy, nguồn cung mới hạn chế cùng giá bán sơ cấp tăng và số lượng căn hộ bàn giao giảm tạo điều kiện cho giá bán thứ cấp tăng. Khu vực phía tây tiếp tục dẫn đầu về nguồn cầu và số lượng giao dịch, được coi là khu vực trung tâm mới với cơ sở vật chất hiện đại.

Giao dịch kỳ vọng tốt hơn từ quý II năm nay

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), năm 2022, nguồn cung và giao dịch của căn hộ trung và cao cấp chiếm tỷ lệ cao nhất trong cơ cấu nguồn cung và giao dịch trên thị trường. Đây là phân khúc hút khách nhất nhờ khả năng tăng trưởng ổn định, giá thuê phục hồi bằng với thời điểm trước khi xảy ra dịch Covid-19.

Trong 3 tháng đầu năm 2023, giao dịch đạt thấp, nhưng có thể duy trì ngang bằng cùng kỳ năm 2022 (vì thị trường vẫn có những dự án chất lượng tốt, giá bán phù hợp). Từ quý II năm nay, giao dịch được kỳ vọng sẽ tăng tốt hơn. Giá căn hộ phân khúc thấp sẽ không giảm, thậm chí tăng. Trong khi giá căn hộ trung và cao cấp trước đây có xu hướng tăng ảo sẽ được điều chỉnh về mức phù hợp hơn với giá trị thực.

Tại thời điểm này, theo ông Đính, khi thị trường đang tái lập thế cân bằng trở lại, mức giá dần tiệm cận với giá trị thực. Đây là cơ hội để những người có thu nhập cao, có nhu cầu thực mua để ở, kinh doanh hoặc đầu tư dài hạn có thể lựa chọn phân khúc này đầu tư, tăng sức mua cho thị trường.

"Thị trường bất động sản Hà Nội sẽ không có nhiều biến động trong thời gian tới. Nguồn cung nhà ở tiếp tục khan hiếm, kể cả phân khúc trung và cao cấp. Lực cầu sản phẩm trung và cao cấp sẽ gia tăng ở những khu vực được đầu tư phát triển hạ tầng, giao thông, đô thị", ông Đính nhấn mạnh.

Còn theo GS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, nhiều người suy nghĩ thị trường đang dừng lại, giảm giá. Tuy nhiên, những chung cư ở vị trí thuận tiện, đi lại tốt, giá vẫn rất cao, còn chủ đầu tư chỉ xuống giá ở những dự án có vị trí xa trung tâm, đường đi lối lại không tiện, chất lượng kém thì mới có tình trạng cắt lỗ. Còn ở những nơi có triển vọng về mặt nâng cấp cuộc sống thì giữ nguyên, vẫn rất nhiều người mua, còn những bất động sản quá đắt người ta còn cân nhắc.

Đồng quan điểm trên, chuyên gia kinh tế Võ Chí Thành cho rằng, nhiều xu hướng mới của đô thị hóa cho thấy những triển vọng của thị trường chung cư trung và cao cấp Hà Nội. Động lực được tạo ra bởi sự thay đổi về cấu trúc và tâm lý xã hội, những tác động từ văn hóa sống mới hay do sự biến chuyển không ngừng của cung, cầu trên thị trường.

Còn theo PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến - Phó chủ tịch Hội đồng trường, Trưởng khoa Pháp luật kinh tế, Đại học Luật Hà Nội, khi thị trường trầm lắng cũng có điểm tích cực là thị trường có sự điều chỉnh, tái cấu trúc, loại bỏ các nhà đầu tư làm ăn chộp giật.

Tuy nhiên, nhìn một cách khách quan, bất động sản trung và cao cấp vẫn có độ hấp dẫn của nó, đặc biệt là bất động sản trung và cao cấp có pháp lý rõ ràng. Bởi vì, pháp lý là điều quan trọng hàng đầu của một bất động sản. Bây giờ không còn kiểu nhà đầu tư "ném" hàng tỷ đồng vào những bất động sản không có pháp lý.

"Khi bất động sản có pháp lý rõ ràng cũng sẽ thúc đẩy môi trường đầu tư thị trường bất động sản trở nên minh bạch, rõ ràng", ông Tuyến nói.