Nghịch lý tồn kho đất nền, chung cư tăng mạnh nhưng giá vẫn đi lên

Tồn kho đất nền, chung cư tăng mạnh

Theo báo cáo về nhà ở và thị trường bất động sản của Bộ Xây dựng, lượng tồn kho bất động sản tại các dự án trong quý I là 23.400 sản phẩm, tăng hơn 37% so với thời điểm cuối năm ngoái. Tồn kho này được hiểu là số lượng bất động sản của dự án đủ điều kiện đưa vào giao dịch theo quy định của pháp luật nhưng chưa giao dịch trong kỳ báo cáo.

Trong đó, chung cư tồn kho gần 2.339 căn, gấp 2,18 lần so với cuối năm 2024 (1.072 căn). Nhà ở riêng lẻ tồn kho 9.376 căn, giảm hơn 16% so với cuối năm ngoái (11.218 căn). Đất nền tồn kho 11.685 nền, gấp 2,45 lần so với cuối năm ngoái (4.768 nền). 

So với cuối năm ngoái, đất nền và chung cư tồn kho đều tăng mạnh. Tuy nhiên, một nghịch lý xảy ra là dù hàng tồn kho tăng nhưng giá vẫn leo thang.

Trong quý vừa qua, giá chung cư Hà Nội tăng 5% so với cuối năm ngoái. Còn giá chung cư tại TPHCM tăng khoảng 3-4%. Bộ này đánh giá nhìn chung giá chung cư không có nhiều biến động so với cuối năm 2024.

Về đất nền, theo ghi nhận của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), thời gian qua, nhiều địa phương ghi nhận mức giá tăng 5-30% như Ninh Bình, Hà Nam, Hải Phòng, Bắc Giang, Hải Dương, vùng ven Hà Nội,... 

Vì đâu hàng tồn kho, giá đất nền và chung cư đều tăng?

Theo VARS, quý vừa qua, toàn thị trường có khoảng 14.500 sản phẩm chào bán mới. Trong đó, 58% tỷ trọng thuộc về phân khúc cao cấp, hạng sang, tăng 11% theo năm. Nguồn cung chủ yếu đến từ các đại đô thị ở vùng ven Hà Nội, TPHCM và các tỉnh lân cận.

Đà tăng giá của chung cư tại Hà Nội chủ yếu đến từ giỏ hàng mới ra mắt ngày càng đắt đỏ. Trong khi đó, một số dự án có giá bán chuyển nhượng đi ngang sau giai đoạn tăng nóng.

"Nguồn cung nhà ở mới chủ yếu phục vụ nhóm người có tài chính cao và nhà đầu tư, tiềm ẩn rủi ro cho sự phát triển bền vững của thị trường", đơn vị này đánh giá.

Lý giải về việc chung cư tồn kho tăng nhưng giá tiếp tục đi lên, TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) - cho rằng, nguồn cung chung cư cũng đã tăng trong thời gian qua nhưng vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu của người dân. 

Bên cạnh đó, phần lớn nguồn cung mới tiếp tục được hoàn thiện ở mức tiêu chuẩn cao với chi phí đầu tư, chi phí đất đai tăng cao. Với mức chi phí đầu tư cao như hiện nay, mặt bằng giá chung cư sơ cấp rất khó giảm. 

Còn về phân khúc đất nền, theo ông Đính, thị trường bị ảnh hưởng bởi các thông tin về việc sáp nhập tỉnh, thành khiến đất nền lại "sốt". 

Đánh giá về các cơn sốt đất nền trên thị trường bất động sản, bà Nguyễn Hoài An - giám đốc CBRE Việt Nam chi nhánh Hà Nội - cho biết, hiện tượng này đã diễn ra trong vòng 10-15 năm qua.

Đặc điểm chung của các đợt sốt đất này là rất nhạy cảm với các thông tin thay đổi hạ tầng, quy hoạch dự án lớn khu vực lân cận và đặc biệt là các thông tin liên quan quy hoạch. Ví dụ như khu vực ngoại thành lên nội thành, huyện lên quận hay sáp nhập tỉnh, thành. 

Tuy nhiên, nhà đầu tư trước khi tham gia đầu tư cần phải phân tích bản chất những thông tin về thay đổi quy hoạch, hạ tầng mới, dự án mới, việc sáp nhập các tỉnh thành có khả năng thay đổi cục diện cho bất động sản của khu vực đó là gì, sau thời gian bao nhiêu lâu có khả năng để thành hiện thực. Đa phần những hiện tượng này để thành hiện thực thành khu đô thị, khu ở thì cần thời gian. 

"Những cơn sốt thường mang tính cục bộ và theo đánh giá của tôi là có ngưỡng rủi ro cao", chuyên gia này đánh giá về sốt đất nền sau thông tin sáp nhập tỉnh thành.