Lý do sâu xa khiến giá đất méo mó, không đúng giá trị thật

Theo dự kiến chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2022, dự án Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ được cho ý kiến tại 2 kỳ họp trong năm nay và thông qua tại kỳ họp tháng 5/2023.

Đây là một trong những luật được cả người dân và doanh nghiệp mong đợi với kỳ vọng sẽ gỡ bỏ những nút thắt chồng chéo, khơi thông nguồn lực đất đai.

Liên quan đến Luật Đất đai, tôi cho rằng cần sửa lại vấn đề giá đất, cái gọi là giá thị trường hiện nay đang chưa phù hợp.

Mà riêng vấn đề về giá đất, tôi cũng cho rằng không chỉ dừng lại ở việc sửa đổi 3 luật, Luật Đất đai mà cần sửa nhiều luật liên quan khác.

Yếu tố quan trọng hàng đầu tạo ra tăng giá đất

Phổ biến trên thế giới có 3 hình thức sở hữu đất đai, đó là: Sở hữu Nhà nước; sở hữu tư nhân và sở hữu cộng đồng. Do đặc trưng của nền kinh tế Việt Nam nên "đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý".

Chính vì vậy, Việt Nam không có thị trường đất đai mà chỉ có thị trường quyền sử dụng đất thông qua "Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất" và "người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật" .

Ở Việt Nam cũng có thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp về quyền sử dụng đất. Trong đó, thị trường sơ cấp là quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất thông qua giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất hoặc trưng dụng đất còn thị trường quyền sử dụng đất thứ cấp là nơi giao dịch giữa những người sử dụng đất với nhau thông qua chuyển quyền sử dụng đất, cho thuê lại đất.

Thông thường, giá đất có xu hướng tăng theo thời gian do đặc điểm của đất là hữu hạn trong khi nhu cầu lại tăng lên không ngừng do tăng dân số và phát triển kinh tế - xã hội hoặc do lạm phát.

Bên cạnh đó, giá đất còn tăng do đầu tư phát triển hạ tầng kinh tế - xã hội, thay đổi quy hoạch; chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đặc biệt là từ đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp, đất hành chính sự nghiệp sang kinh doanh; chuyển quyền sử dụng đất từ cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị - xã hội; đầu tư và đầu cơ đất của các thành phần kinh tế trong và ngoài nước...

Rõ ràng, trong số các yếu tố quan trọng hàng đầu tạo ra tăng giá đất thì Nhà nước đóng vai trò quan trọng nhất với hệ thống công cụ đa dạng và có hiệu lực nhất, có khả năng tạo ra tăng giá đất lớn nhất, ổn định nhất và quy mô lớn nhất.

Còn khu vực ngoài Nhà nước chỉ tạo ra đột biến giá với quy mô nhỏ hơn nhiều và thiếu ổn định (do yếu tố đầu cơ tạo sốt).

Hơn nữa, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu nên giá đất được hình thành từ quyền lực Nhà nước trên cả lĩnh vực quản lý hành chính lẫn quản lý kinh tế - tài chính.

Chính sách giá đất hiện hành được quy định tại Luật Đất đai 2013, cụ thể hóa tại Nghị định 44/2014/NĐ-CP về giá đất và Nghị định 96/2019/NĐ-CP về khung giá đất giai đoạn 2020-2024.

Giá đất còn méo mó

Qua thực tế triển khai, chính sách giá đất cho thấy: Thứ nhất, việc định giá đất thực hiện theo nguyên tắc phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường; giá đất do Nhà nước xác định gồm: khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể; quy định các trường hợp được áp dụng giá đất trong bảng giá đất và các trường hợp phải xác định giá đất cụ thể theo thị trường để thực hiện.

Đặc biệt, quy định cơ quan xây dựng giá đất, cơ quan thẩm định giá đất của Nhà nước và tổ chức tư vấn xác định giá đất.

Nhiều nội dung đổi mới về giá đất đã tạo chuyển biến tích cực trong quản lý Nhà nước về đất đai, phát huy nguồn lực đất đai để phát triển kinh tế - xã hội và là cơ sở để giải quyết tốt hơn quyền lợi của người có đất bị thu hồi, hạn chế tham nhũng trong quản lý, sử dụng đất.

Tuy nhiên, chính sách giá đất với 4 nguyên tắc cơ bản thì nguyên tắc thứ 3 là khó thực hiện nhất khi yêu cầu việc định giá đất phải "phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất" do không thể xác định được "giá đất phổ biến trên thị trường".

Một mặt, thị trường bất động sản Việt Nam chưa hoàn thiện, vẫn còn phổ biến tình trạng đầu cơ, thổi giá, sốt giá, thiếu công khai minh bạch... nên giá cả dễ bị méo mó, không phản ánh chính xác giá trị thật của đất đai hay quyền sử dụng đất.

Mặt khác, chênh lệch quá lớn giữa giá đất do Nhà nước quy định với giá đất giao dịch thực tế trên thị trường là tiền đề cho những sai phạm liên quan đến đất đai gây thiệt hại hàng nghìn tỷ đồng cho ngân sách Nhà nước (NSNN) song chưa được quan tâm khắc phục.

Thêm nữa, những bất cập trong thực hiện đấu giá đất càng khiến cho giá đất do Nhà nước quy định xa rời giá đất thực tế.

Yêu cầu định giá đến từng thửa đất theo Nghị quyết 19 đã không thực hiện được mà chỉ dừng lại ở Chính phủ quy định khung giá đất định kỳ 5 năm một lần làm cơ sở cho UBND cấp tỉnh quy định bảng giá đất.

Việc điều chỉnh khung giá đất và bảng giá đất đều căn cứ vào biến động của "giá đất phổ biến trên thị trường".

Ngoài ra, UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể trong các trường hợp tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và bồi thường khi thu hồi đất theo cơ chế được thuê tư vấn xác định giá đất cụ thể và trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét.

Tuy nhiên, một mặt do Chủ tịch Hội đồng thẩm định giá đất lại chính là Chủ tịch UBND cấp tỉnh nên cơ chế hội đồng dễ bị vô hiệu hóa, biến tướng thành quyết định của một số ít người, thậm chí của một cá nhân.

Hơn nữa, cơ chế tư vấn xác định giá đất cụ thể chỉ mang tính tham khảo trong khi trình độ, năng lực và đạo đức của tổ chức chuyên định giá đất còn hạn chế nên trong nhiều trường hợp đã trở thành đồng lõa với những sai phạm trong xác định giá đất cụ thể.

Thị trường biến động nhiều, nhanh, bảng giá đất cần được cập nhật kịp thời

Trong thời gian tới, tôi cho rằng chính sách giá đất cần hoàn thiện một số hướng.

Thứ nhất, bỏ khung giá đất vì không có giá trị thực tế, vừa lãng phí thời gian, công sức vừa trở thành vật cản trong quá trình đưa yếu tố thị trường vào xác định giá đất. Ngoài ra, loại bỏ phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất như đã nêu ở trên.

Thứ hai, chuyển trách nhiệm xây dựng bảng giá đất làm căn cứ thực hiện các nghĩa vụ đối với NSNN như thuế, phí... từ UBND cấp tỉnh sang Chính phủ (tham mưu là Bộ Tài nguyên và Môi trường phối hợp với Bộ Tài chính) nhằm đảm bảo tính thống nhất, hiệu lực, hiệu quả, tuân thủ các nguyên tắc thị trường trên cơ sở tập trung khai thác các nguồn lực về tổ chức bộ máy, đội ngũ cán bộ có năng lực và phẩm chất đạo đức, cơ sở hạ tầng và hệ thống thông tin quản lý đất đai.

Do thị trường bất động sản Việt Nam biến động nhiều, nhanh với mức độ cao nên bảng giá đất được cập nhật và công bố hàng năm, làm cơ sở thực hiện các nghĩa vụ thu nộp NSNN liên quan đến đất đai hàng năm.

Thứ ba, tiếp tục giao Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể không thấp hơn so với giá đất trong bảng giá đất hàng năm do Chính phủ công bố và theo tư vấn xác định giá đất (cao hơn bảng giá đất) trong trường hợp không tổ chức đấu giá đất.

Bên cạnh đó, hạn chế đến mức thấp nhất những trường hợp giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất những không qua đấu giá quyền sử dụng đất, cho thuê đất và cổ phần hóa DNNN không tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất.

Thứ tư, hoàn thiện tổ chức hoạt động và quản lý của các tổ chức, cá nhân thực hiện tư vấn xác định giá đất theo hướng đảm bảo tính độc lập, trung thực, khách quan, chịu trách nhiệm về tính khoa học của phương pháp định giá, tính chính xác, đầy đủ, hợp lý của thông tin sử dụng khi định giá đất cụ thể, thuyết phục và bảo vệ được các kết quả định giá đất của mình.

Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoàn toàn chịu trách nhiệm cá nhân về quyết định giá đất cụ thể và có khả năng giải thích, thuyết minh căn cứ quyết định của mình khi có yêu cầu.

Chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh