Lô đất 2,4 tỷ đồng/m2 chưa đắt nhất Thủ Thiêm, sẽ có căn hộ 80 tỷ đồng?

Lô đất nào đắt nhất?

Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) vừa công bố bản nhận xét, đề xuất sau phiên đấu giá 4 lô đất thuộc Khu chức năng số 3, Khu đô thị mới Thủ Thiêm gây xôn xao dư luận vừa qua. Đặc biệt, nghiên cứu của HoREA cho thấy, lô đất hơn 10.000 m2 Tân Hoàng Minh mua với giá 2,4 tỷ đồng/m2 chưa phải "đắt đỏ" nhất.

Cụ thể, dựa trên chỉ tiêu quy hoạch bao gồm số tầng, hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, cộng với công thức chi phí đầu tư xây dựng, chi phí vốn ước tính gồm vay 70% tổng mức đầu tư với lãi suất 10%/năm trong 5 năm, chi phí bán hàng và lợi nhuận kỳ vọng khoảng 20%, HoREA đưa ra mức giá dự đoán của các dự án căn hộ tại 4 lô đất nói trên.

Cụ thể, lô 3-5 có diện tích 6.446 m2, đơn vị trúng đấu giá là Công ty Cổ phần Dream Republic dự kiến được xây dựng 10 tầng với 76 căn hộ. Giá bán bình quân của mỗi căn hộ tại dự án trong tương lai tại khu đất này được HoREA dự báo khoảng 80 tỷ đồng/căn, tương đương mức giá 666 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng VAT).

Lô đất thứ hai 3-8 có diện tích 8.568 m2, doanh nghiệp trúng đấu giá là Công ty Cổ phần Sheen Mega, dự kiến được xây dựng 14 tầng với chỉ 113 căn hộ. Giá bán bình quân các căn hộ tại dự án này sẽ rơi vào khoảng 61 tỷ đồng/căn, tương đương 510 triệu đồng/m2. 

Lô 3-9 có diện tích 5.009 m2, người đấu giá thành công là Công ty TNHH Đầu tư và Kinh doanh Thương mại Bình Minh. Theo chỉ tiêu quy hoạch, dự án trên khu đất này dự kiến có 101 căn hộ với 14 tầng. Giá bán bình quân để chủ đầu tư có lãi khoảng 79 tỷ đồng/căn, tương đương đơn giá 640 triệu đồng/m2. 

Lô đất cuối cùng 3-12 cũng là lô lớn nhất 10.060 m2, đấu giá thành công với giá 24.500 tỷ đồng do công ty con thuộc Tân Hoàng Minh đặt mua dự kiến sẽ xây dựng 29 tầng với 570 căn hộ. HoREA ước tính giá bán các căn hộ tại đây trong tương lai lên tới 70 tỷ đồng/căn, đơn giá bình quân 580 triệu đồng/m2.

Như vậy, lô đất tỷ USD Tân Hoàng Minh đặt mua thực tế chưa phải "đắt đỏ" nhất. Tính theo chỉ tiêu quy hoạch, lô đất 3-5 mới là lô đất "đắt" nhất vì hệ số sử dụng đất thấp nên giá bán căn hộ thành phẩm trên mỗi m2 sẽ ở mức cao nhất để chủ đầu tư có thể thu hồi vốn, kiếm lợi nhuận.

Giá trị hợp lý, khả thi để kinh doanh ở mức nào?

HoREA nhận xét mức giá trúng đấu giá của cả 4 lô đất trên là quá cao so với mặt bằng chung hiện nay khi giá bán căn hộ thành phẩm ước tính trong khoảng 510-666 triệu đồng/m2. Trong khi đó, giá các dự án căn hộ cao cấp nhất tại khu vực Thủ Thiêm hiện nay còn chưa vượt quá 200 triệu đồng/m2.

Qua quan sát phiên đấu giá, HoREA nhận thấy đa số nhà đầu tư đánh giá giá trị thị trường của 4 lô đất nói trên rơi vào ngưỡng gấp 2-3 lần, riêng lô 3-9 gấp khoảng 4 lần giá khởi điểm là mức phù hợp, có tính khả thi để đầu tư kinh doanh dự án nhà ở thương mại. Trong tầm giá này, nhiều nhà đầu tư tham gia trả giá để giành quyền sở hữu lô đất.

Tuy nhiên, trong thực tế, một số nhà đầu tư trả giá rất nhanh, đưa ra bước giá lớn, vượt ngoài tính toán của các doanh nghiệp khác. Ở cả 4 lô đất, sau khi mức giá đấu được đẩy lên quá xa so với giá khởi điểm, chỉ còn lại hai đơn vị cạnh tranh với nhau. Tuy nhiên, 4 lô đất cuối cùng được đấu giá thành công với mức giá gấp 7-8 lần giá khởi điểm, riêng lô 3-8 được mua với giá cao gấp 4 lần giá khởi điểm.

"Ngay cả một số tập đoàn, một số doanh nghiệp bất động sản lớn tham giá đấu giá nhưng cũng 'không kịp' trả giá lần nào, trong lúc có công ty trúng đấu giá chỉ là doanh nghiệp tầm trung hoặc mới thành lập được một vài năm, thậm chí vừa mới thành lập", hiệp hội nhận xét.

Theo HoREA, cuộc đấu giá quyền sử dụng đất trên thúc đẩy việc thực hiện phương thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất dần trở thành phương thức chủ yếu để lựa chọn nhà đầu tư, chủ đầu tư. Đây là yếu tố sẽ góp phần quan trọng để xây dựng môi trường đầu tư minh bạch, công bằng, cạnh tranh lành mạnh.

Tuy nhiên, HoREA nhấn mạnh các tác động tích cực trên phải đi kèm với điều kiện tăng cường quản lý, kiểm soát chặt chẽ, không để xảy ra tình trạng đấu giá "cuội", có "quân xanh - quân đỏ", hoặc đấu thầu "cuội", có "chân gỗ"...