Làn sóng chuyển dịch: Đại gia Đặng Thành Tâm và Tuấn "mượt" hưởng lợi

Nhu cầu thuê đất khu công nghiệp ở mức cao

Các con số thống kê cho thấy trong 11 tháng năm 2020, nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) giải ngân ghi nhận đạt 17,2 tỷ USD, giảm 2,4% so với cùng kỳ trong khi vốn FDI đăng ký đạt 26,4 tỷ USD, giảm 16,9%.

Các chuyên gia chứng khoán Rồng Việt (VDSC) cho biết, vốn FDI sụt giảm theo xu hướng chung của thế giới trong bối cảnh chiến tranh thương mại Trung Mỹ và dịch Covid-19 khiến tình hình bất ổn ngày càng tăng nên các nhà đầu tư tạm dừng hoạt động đầu tư sang các nước thứ ba.

Nguyên nhân khác đến từ việc cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước diễn ra chậm chạp (chỉ có 7/98 doanh nghiệp tiến hành cổ phần hóa theo kế hoạch năm 2020) ảnh hưởng không tốt đến mức độ quan tâm của các nhà đầu tư.

Cho đến nay, dòng vốn FDI tiếp tục chủ yếu đi vào lĩnh vực sản xuất và chế biến, chế tạo, chiếm 67%. Phần lớn dòng vốn đi vào các tỉnh thành như Hà Nội, Hải Phòng ở phía Bắc và TPHCM, Bình Dương và Bà Rịa Vũng Tàu ở phía Nam.

Ở miền Bắc, Covid-19 ảnh hưởng đến việc di chuyển và khảo sát thực tế của các nhà đầu tư nên phần nào tác động đến nhu cầu thuê đất khu công nghiệp (KCN) của các tỉnh thành khu vực này.

Việt Nam là khu vực sản xuất mới nổi nên các chủ đầu tư KCN có lợi thế trong thương lượng giá cho thuê. Giá thuê trung bình quý 3/2020 đạt 102 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 7,1% so với cùng kỳ. Giá thuê nhà xưởng dao động trong khoảng 4,1-5,2 USD/m2/tháng, tăng 2,1%.

Ở thị trường miền Nam, tỷ lệ lấp đầy trung bình các KCN tại đây đang ở mức cao 84% và một phần quỹ đất còn trống đang gặp khó khăn trong việc bồi thường và giải phóng mặt bằng dẫn đến khan hiếm đất trống để thuê.

Đồng thời, nhu cầu thuê đất KCN vẫn đang ở mức cao và dự kiến sẽ tăng thêm khi dịch Covid-19 được kiểm soát khiến giá cho thuê trung bình tăng lên 106 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 9,7% so với cùng kỳ.

Giá thuê nhà xưởng dao động trong khoảng 3,5-5 USD/m2/tháng, không có nhiều thay đổi so với cùng kỳ.

Chuyên gia VDSC cho rằng, một trong những điểm nhấn của thị trường bất động sản khu công nghiệp trong thời gian tới chính là làn sóng sản xuất chuyển dịch từ Trung Quốc sang Việt Nam.

Chiến tranh thương mại Mỹ - Trung và dịch Covid-19 đã khiến nhiều công ty sản xuất lên kế hoạch di dời nhà máy ra khỏi Trung Quốc hoặc mở rộng sản xuất sang một nước khác. Các lợi thế về chi phí nhân công thấp, vị trí địa lý gần Trung Quốc và có nhiều hiệp định thương mại (FTAs) giúp Việt Nam trở thành một điểm đến tiềm năng.

Cụ thể, hiện tại mức lương tối thiểu ở Việt Nam dao động trong khoảng 132-190 USD/tháng, nằm trong nhóm 3 quốc gia có chi phí nhân công thấp nhất khu vực ASEAN.

Việt Nam đã tham gia vào nhiều hiệp định thương mại khác nhau và mới nhất là EVFTA và RCEP nên hứa hẹn sẽ thu hút nhiều nhà đầu tư nước ngoài hơn. Trong khu vực ASEAN, Việt Nam đứng thứ 4/10 về số lượng FTAs đang hoạt động.

Bên cạnh đó, chính trị ổn định cũng là một trong những điểm cộng so sánh với Thái Lan, Indonesia và Philippines thì Việt Nam là một điểm đến an toàn khi không có các vấn nạn về khủng bố và nội chiến.

Môi trường kinh doanh cũng đang dần được cải thiện, hiện xếp thứ 5/10 ở ASEAN, sau Singapore, Thái Lan, Malaysia và Brunei.

Nhiều công ty mới gia nhập ngành giúp tăng nguồn cung đất cho thuê

Theo quan sát của VDSC, nhận thấy tiềm năng tăng trưởng của ngành bất động sản khu công nghiệp, nhiều công ty ở các ngành nghề khác cũng đang từng bước tiến vào thị trường này.

Có thể kể ra:

Chuyên gia VDSC đánh giá, việc các công ty thuộc các ngành nghề khác nhau mở rộng sang lĩnh vực KCN bước đầu sẽ bổ sung nguồn cung đất cho thuê và đồng thời sẽ làm tăng nguồn cầu thông qua các đối tác kinh doanh hiện hữu.

Nhóm phân tích lưu ý đến Kinh Bắc (KBC) và Viglacera (VGC) với quỹ đất sẵn sàng cho thuê lớn, xấp xỉ 1.000 ha. Những quỹ đất này tập trung chủ yếu tại các khu công nghiệp phía Bắc với vị trí thuận lợi, thuộc các tỉnh như Bắc Ninh, Hải Phòng.

Điều này sẽ giúp hai doanh nghiệp này nắm bắt tốt hơn nhu cầu cho thuê từ các doanh nghiệp điện tử và doanh nghiệp sản xuất phụ tùng và linh kiện.

Kinh Bắc là doanh nghiệp gắn với tên tuổi đại gia Đặng Thành Tâm và Viglacera là doanh nghiệp do đại gia Nguyễn Văn Tuấn (thường được gọi với biệt danh Tuấn "mượt") làm Chủ tịch Hội đồng quản trị.

Tại khu vực miền nam, Tổng công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp (BCM) và Cao su Phước Hòa (PHR) cũng sở hữu quỹ đất công nghiệp khổng lồ, rộng hơn 1.000 ha, nằm chủ yếu ở tỉnh Bình Dương. Khách thuê chính là các doanh nghiệp gỗ, bao gồm cả trong nước và FDI. Ngoài ra, cơ cấu khách thuê cũng rất đa dạng đến từ nhiều ngành bao gồm vận tải, điện, cơ khí, gỗ và hàng tiêu dùng.

Nhìn chung, nhóm chuyên gia VDSC tin rằng, dòng vốn FDI vào Việt Nam sẽ phục hồi trong năm 2021 khi dịch bệnh dần được kiểm soát nhờ vắc xin và các nhà đầu tư có thể đẩy nhanh tiến độ nghiên cứu thị trường và ra quyết định đầu tư.

Hơn nữa, Việt Nam được xem là điểm đến lý tưởng khi các công ty muốn đa dạng hóa sản xuất ra bên ngoài Trung Quốc sẽ giúp nhu cầu thuê đất KCN tăng cao. Dự kiến, các công ty có quỹ đất lớn và có thể đưa vào sử dụng như KBC, VGC ở miền Bắc và BCM, PHR ở miền Nam có nhiều cơ hội để tận dụng làn sóng FDI sắp tới.