Không cứu thời gian này, doanh nghiệp BĐS sẽ "chết" trên đống tài sản

Doanh nghiệp sẽ "chết" trên đống tài sản nếu…

Từ cuối năm 2022, thị trường bất động sản chứng kiến cú trượt dốc. Khách hàng hạn chế giao dịch khi không dễ để tiếp cận đòn bẩy tài chính, chủ đầu tư thì gặp khó khăn kép: Không có sản phẩm để bán vì vướng pháp lý, vốn ngày càng cạn kiệt.

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam - phân tích bất động sản đang gặp rất nhiều khó khăn, không hẳn do lỗi bản thân thị trường mà lỗi do cơ chế chính sách, thể hiện qua việc phê duyệt dự án khó nên doanh nghiệp không có nguồn hàng và do nguồn vốn bị quản lý chặt chẽ để chống lạm phạt, tỷ giá dẫn đến thị trường không có tiền giao dịch.

Theo ông Đính, thị trường bất động sản vừa rơi vào cảnh không hàng hóa, lại không có tiền. Ngoài ra, còn một số lỗi khác liên quan đến thị trường và nhà đầu tư bất động sản. Theo ông Đính, nguyên nhân đã rõ, vấn đề còn lại là giải bài toán đó như thế nào.

Chuyên gia kinh tế Ngô Trí Long đặt ra câu hỏi ở thời điểm hiện tại, liệu thị trường bất động sản đã "đóng băng" hay chưa.

Theo ông Long, có 2 loại sốt nóng và sốt lạnh. Thị trường đã sốt nóng rồi chuyển sang sốt lạnh, từ đó sẽ nguội lạnh và dẫn đến đóng băng. "Giải cứu" bất động sản thời điểm này là rất đúng. Nếu không "cứu" thời gian này, doanh nghiệp bất động sản sẽ "chết" trên đống tài sản. Việc giải cứu sẽ đến chủ yếu từ dòng tiền và pháp lý.

Nếu không nên "giải cứu", Chính phủ không bao giờ yêu cầu

Khi được hỏi nên hay không nên "giải cứu" bất động sản, TS Ngô Trí Long, cho rằng không nên đặt câu hỏi nên hay không nên, mà phải hỏi tại sao Thủ tướng lại phải đứng ra. Nếu không nên "giải cứu", Chính phủ không bao giờ yêu cầu các bộ ngành hành động bởi lẽ bất động sản liên quan đặc biệt đến nhiều ngành quan trọng (35 ngành).

Chia sẻ với báo chí dịp Tết Nguyên đán 2023, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị nhấn mạnh vào vai trò quan trọng của ngành bất động sản với nền kinh tế.

Theo Bộ trưởng, thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế quốc dân, có vai trò quan trọng trong việc thu hút các nguồn lực, tạo ra các tài sản cố định cho nền kinh tế, thúc đẩy các ngành kinh tế khác cùng phát triển (thị trường tài chính, xây dựng, sản xuất vật liệu xây dựng, nội thất, lao động…), đáp ứng nhu cầu về chỗ ở của người dân, phát triển đô thị, du lịch…

Theo kinh nghiệm quốc tế, các cuộc khủng hoảng kinh tế thường bắt nguồn từ khủng hoảng thị trường tài chính, tiền tệ và thị trường bất động sản.

Đợt suy giảm năm 2022 trên thị trường bất động sản Trung Quốc là cuộc khủng hoảng trầm trọng nhất của nền kinh tế lớn thứ hai thế giới trong khoảng thời gian gần đây.

Không lâu sau khi thị trường bất động sản lao đao, Trung Quốc đã áp dụng hàng loạt chính sách "giải cứu". Điểm nổi bật trong kế hoạch "giải cứu" của Trung Quốc chính là thay vì hỗ trợ trên toàn ngành, Chính phủ đất nước tỷ dân chủ yếu hỗ trợ các công ty mạnh trên thị trường.

Trước đó, những nền kinh tế hàng đầu thế giới như Nhật Bản, Mỹ cũng rơi vào khủng hoảng bất động sản.

Tại Nhật Bản, năm 1991, khủng hoảng bất động sản đã khiến nền kinh tế lao đao. Để giải cứu thị trường, Ngân hàng Trung ương Nhật Bản (BOJ) đã đưa ra mức lãi suất ngân hàng ở mức dưới 1%.

Tương tự, tại Mỹ, năm 2007, nền kinh tế lớn nhất thế giới đã dùng chính sách lãi suất thấp để "cứu" bất động sản. Gói hỗ trợ của Chính phủ đề nghị mức vay mới với lãi suất chỉ 4%, nới thời hạn vay lên 40 năm và ân hạn thêm cho các khoản vay quá hạn chưa trả được. Bên cạnh đó, năm 2008, Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) đã thực thi chính sách lãi suất gần bằng 0%.

"Sống chết" theo bất động sản

Có thể thấy, những nước phát triển dù có nền kinh tế công nghệ cao, bất động sản vẫn là một ngành nghề tác động sống còn tới vĩ mô. Chính vì vậy, khi bất động sản "hắt hơi", Chính phủ và cả nền kinh tế nhanh chóng vào cuộc, đưa bất động sản trở về quỹ đạo bình ổn.

Có thể thấy "giải cứu" bất động sản trở thành nhiệm vụ của cả nền kinh tế, chứ không riêng gì bất động sản bởi lẽ sự "sống chết" của nhiều ngành nghề khác phụ thuộc vào bất động sản.

Tại Việt Nam, tình hình cũng không có nhiều khác biệt. Rất nhanh sau khi bất động sản tê liệt, hàng loạt ngành nghề khác "lao đao" theo. Nổi bật nhất là ngành xây dựng, vật liệu xây dựng,…

Tại Hội nghị toàn quốc giữa Thủ tướng Chính phủ với các doanh nghiệp diễn ra sáng 11/8/2002, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam đã "cầu cứu" Thủ tướng khi ngành nghề đang trong tình trạng "ngàn cân treo sợi tóc".

Các nhà thầu xây dựng đứng trên bờ vực thẳm, ngoài nguyên nhân giá vật liệu xây dựng tăng cao còn có tình trạng chủ đầu tư dự án bất động sản chây ì thanh toán. Những khoản nợ đọng này khiến doanh nghiệp xây dựng, đặc biệt các doanh nghiệp vừa và nhỏ, đứng trước nguy cơ phá sản.

Báo cáo của Chứng khoán VCBS cũng đã chỉ ra nhiều thách thức cho doanh nghiệp ngành xây dựng trong năm 2023. Đơn vị này dự báo nhóm doanh nghiệp xây dựng dân dụng có nguy cơ trải qua một năm khó khăn do chịu sự ảnh hưởng từ thị trường bất động sản chưa phục hồi. Đặc biệt, trong năm 2023, một lượng đáng kể trái phiếu doanh nghiệp sẽ bắt đầu đáo hạn và sẽ tạo áp lực lớn cho các doanh nghiệp bất động sản.

Nhiều chủ đầu tư có thể thiếu hụt nghiêm trọng về dòng tiền khi áp lực trích dự phòng phải thu dần mạnh mẽ từ giữa năm 2023, ảnh hưởng đến khả năng và tiến độ thanh toán cho các nhà thầu.

Có thể thấy, sự "sống chết" của 35 ngành nghề phụ thuộc nhiều vào bất động sản.

Cần những giải pháp đồng bộ hơn

Theo nhiều tổ chức nghiên cứu đánh giá chính sách kinh tế, ngoài Nghị định 10/2023, hàng loạt chính sách nhằm tháo gỡ thị trường bất động sản được Chính phủ ban hành kể từ đầu năm 2023 như bao gồm Nghị định 08/2023 về trái phiếu doanh nghiệp, Nghị quyết 33 về một số giải pháp tháo gỡ thị trường bất động sản hay Quyết định 388 về đề án phát triển nhà ở xã hội. Tuy nhiên, theo Vndirect, hiệu quả thực tế triển khai vẫn cần kiểm chứng thêm, điển hình từ gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng năm 2013 đã gặp nhiều vấn đề bất cập.

Mới đây nhất, Ngân hàng Nhà nước đã quyết liệt hơn với gói 120.000 tỷ đồng hỗ trợ cho nhà ở xã hội. Bên cạnh đó, Thông tư 02 và Thông tư 03 cũng được cho là sẽ mang đến nhiều hơn "oxy" cho thị trường.

Dù vậy, VNDirect cho rằng vẫn còn quá sớm để đánh giá thị trường bất động sản liệu có "rã đông" khi thực tế triển khai các chính sách vẫn còn bỏ ngỏ và nhiều điểm nghẽn về pháp lý vẫn chưa được giải quyết triệt để.

"Chúng tôi tin rằng các chính sách ban hành như trên có thể tháo gỡ một phần nút thắt, tuy nhiên cần những giải pháp đồng bộ hơn về cả quy trình pháp lý, tiếp cận nguồn vốn để thị trường bất động sản phục hồi", công ty chứng khoán này nhận định. 

Tháo gỡ từ pháp lý và vốn

Như đã nêu trên, TS Nguyễn Văn Đính khẳng định, tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản tập trung vào hai công việc chính: Pháp lý và dòng vốn.

Thống đốc Nguyễn Thị Hồng cho rằng thị trường bất động sản đang gặp nhiều khó khăn, vướng mắc. Bên cạnh khó khăn về vốn, 70% vướng mắc của thị trường lại là pháp lý. Vì vậy, tháo gỡ từ pháp lý là vô cùng quan trọng.

Về tháo gỡ khó khăn về pháp lý, các vướng mắc chủ yếu tập trung ở hành lang pháp lý đến tiến độ xử lý, giải quyết tại địa phương.

Hệ thống pháp luật liên quan đến đất đai, đầu tư, xây dựng, kinh doanh bất động sản vẫn còn một số tồn tại, chồng chéo, xung đột, dẫn đến doanh nghiệp bất động sản gặp rất nhiều khó khăn. Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của khoảng 20 văn bản luật.

Liên quan đến pháp luật về đất đai, khó khăn, vướng mắc trong xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng, giao đất, đấu giá quyền sử dụng đất…, đặc biệt là việc xác định đâu là giá đất "thị trường" chiếm trên 50% vướng mắc của các dự án.

Có thể thấy, bất động sản là một ngành kinh doanh phải thực hiện các thủ tục pháp lý phức tạp nhất so với những ngành nghề khác, chịu sự tác động của hàng loạt luật khác nhau. Vì sự phức tạp, chồng chéo này mà nhiều ý kiến từng đánh giá các thủ tục bất động sản là một "ma trận" làm cho tốc độ triển khai dự án bị hạn chế rất lớn.

Về khơi thông dòng vốn, cơ quan chức năng cần có những giải pháp trúng và đúng để tháo gỡ khó khăn về vấn đề pháp lý, kích thích dòng tiền giúp các dự án đang vướng mắc có thể "hồi sinh", tạo điều kiện cho doanh nghiệp bất động sản cùng hàng loạt lĩnh vực đi theo thoát khỏi cảnh tê liệt.

Lãi suất cho vay mặc dù có giảm nhẹ về 12%-14% nhờ các chính sách mới của ngân hàng nhà nước, tuy nhiên doanh nghiệp bất động sản vẫn gặp khó khăn để tiếp cận các kênh huy động vốn… Theo ông Nguyễn Văn Đính, lãi suất cho vay dưới mức 10%/năm mới là phù hợp.

Bên cạnh đó, cần có nhìn nhận đúng đối với phân khúc lớn và có vai trò quan trọng hiện nay là bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng. Phân khúc này chưa được quan tâm đúng mức, hiện rất khó khăn tiếp cận nguồn vốn vì không phải đối tượng ưu tiên. Trong khi phân khúc này vẫn có vai trò quan trọng tạo hạ tầng dịch vụ cho du lịch phát triển, là kênh đầu tư hấp dẫn, được các nhà đầu tư đặc biệt quan tâm trong thời gian qua.

Vì vậy, cơ quan chức năng cần có những giải pháp ngắn hạn, dài hạn, vì nếu chờ sửa đổi pháp luật sẽ rất chậm, trong khi tình hình hiện tại cần những giải pháp linh hoạt, hiệu quả ngay; cần nâng cao vai trò chủ động, tích cực của chính quyền địa phương để cùng tháo gỡ khó khăn vướng mắc, đưa các giải pháp vĩ mô của Chính phủ, giải pháp về hành lang pháp lý nhanh chóng đi vào thực tiễn.

Cần sự vào cuộc của cả nền kinh tế

Khi nhắc đến "giải cứu" bất động sản, vấn đề được quan tâm nhất chính là tín dụng, lãi suất. Dù rất quan trọng nhưng tín dụng, lãi suất không phải là tất cả. Ngoài sự vào cuộc của hệ thống ngân hàng, các thành viên khác của nền kinh tế cũng đóng vai trò quan trọng.

Trong Hội nghị về tín dụng bất động sản diễn ra hồi đầu tháng 2/2023, ông Nguyễn Thanh Tùng, Tổng Giám đốc Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank) chia sẻ trong quá trình cho vay, Vietcombank cũng gặp không ít khó khăn liên quan vấn đề pháp lý. Có trường hợp ngân hàng cấp tín dụng xong thì chủ đầu tư bị thay đổi hồ sơ pháp lý dự án. Điều này ảnh hưởng đến cả chủ đầu tư và ngân hàng thương mại.

"Nếu bây giờ ngân hàng dồn cho vay dài hạn thì chắc chắn sẽ rất khó, nên chúng tôi kiến nghị Chính phủ hỗ trợ làm thế nào để hỗ trợ thị trường trái phiếu phát triển lành mạnh, an toàn, hỗ trợ thị trường bất động sản phát triển trong thời gian tới", Tổng giám đốc Vietcombank đề xuất.

Đại diện Techcombank cũng khẳng định tốc độ về mặt pháp lý các dự án đang trong quá trình hoàn thành tương đối chậm, dẫn đến việc giải ngân chậm lại. Techcombank mong muốn Ngân hàng Nhà nước kiến nghị các bộ, ngành đẩy nhanh hoàn thiện pháp lý.

Có thể thấy, theo ý kiến của các chuyên gia, thị trường bất động sản đang cận kề giai đoạn "đóng băng". Vì vậy, đây là thời điểm "cuối" để "giải cứu". Nếu không có hành động kịp thời, bất động sản lâm nguy thậm chí đổ vỡ, từ đó ảnh hưởng trực tiếp tới 35 ngành liên quan, rồi gián tiếp tác động tiêu cực đến toàn nền kinh tế.