Khoảng trống pháp lý farmstay

Thứ tư, 02/12/2020 - 06:46

Khi condotel chưa được chính danh, còn homestay dần thoái trào, thì farmstay xuất hiện và kích hoạt một trào lưu đầu tư mới. Song, đằng sau mô hình này là khoảng trống lớn về pháp lý.

Mô hình thời thượng, đầu tư linh hoạt…

"Gà đẻ trứng vàng", "mô hình mới siêu lợi nhuận", "an toàn sinh lời cao"… là những mỹ từ được các môi giới dùng khi mời gọi đầu tư vào các dự án farmstay thời gian gần đây. Bắt đầu xuất hiện từ giữa năm 2019, mô hình này được nhiều môi giới giải thích là một sản phẩm "lai", kết hợp giữa farm (nông trại) và homestay (khu lưu trú địa phương).

Trong vai người có nhu cầu đầu tư vào farmstay, phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán được Minh Tuấn, tư vấn viên cho một dự án farmstay tại Kỳ Sơn, Hòa Bình cho biết, lợi ích nhận được tùy theo mức độ "bạo chi" của nhà đầu tư.

"Với 1 lô đất vườn farmstay, lợi nhuận từ cho thuê khoảng 50 triệu đồng/năm trong 10 năm từ chương trình đầu tư nhà gỗ phục vụ nghỉ dưỡng sinh thái. Ngoài ra, người mua còn được hưởng 15 đêm nghỉ miễn phí tại khu nghỉ dưỡng, được cung cấp 15 kg rau sạch mỗi tháng… Diện tích mỗi lô đất hơn 150 m2 có giá 390 triệu đồng, 3 năm sau sẽ có sổ đỏ. Nếu không hỗ trợ lên sổ đỏ được thì chủ đầu tư cam kết sẽ mua lại bằng 124% mức giá ban đầu", Tuấn nói.

Khoảng trống pháp lý farmstay - 1 — Khi condotel chưa được chính danh, còn homestay dần thoái trào, thì farmstay xuất hiện và kích hoạt một trào lưu đầu tư mới. Song, đằng sau mô hình này là khoảng trống lớn về pháp lý.

Ở một dự án khác gần đó, phóng viên cũng được một vị tự nhận là giám đốc sàn giao dịch đưa ra lời mời chào tương tự. Vị này cho biết, toàn bộ khu đất đang được xin phép chuyển đổi thành khu du lịch sinh thái, nếu khách đặt cọc thì công ty sẽ tổ chức cho đi tham quan dự án.

Khi được hỏi về việc ra sổ đỏ riêng cho từng lô đất, vị này cho hay, chỉ có sổ đỏ chung cho toàn khu, người mua sẽ đầu tư dưới hình thức hợp tác góp vốn và nhận phần đất mình được chia. Sau khi góp vốn, có thể tự làm nhà tạm và canh tác nông sản, hoặc giao lại cho bên bán triển khai hộ và sẽ thu hoạch theo mùa.

"Đây là mô hình đầu tư thời thượng với giá trị gia tăng không nhỏ từ trang trại cùng với cam kết lợi nhuận từ chủ đầu tư. Người mua có thể ký hợp đồng hợp tác đầu tư với chủ đầu tư, cũng có thể chốt lời linh động. Khi xu hướng kinh doanh kỳ nghỉ gắn với nông trại đang lên ngôi thì việc đầu tư vào farmstay sẽ mang lại lợi tức cao cho người tiên phong", vị này tư vấn.

… nhưng nhiều bất cập

Số liệu của Tổng cục Thống kê cho biết, tầng lớp trung lưu Hà Nội có nhu cầu đi nghỉ cuối tuần khoảng 20-30 triệu lượt/năm. Như vậy, chỉ tính riêng việc đáp ứng nhu cầu của nhóm này, bất động sản nghỉ dưỡng vùng ven Thủ đô cần tối thiểu khoảng 50.000 phòng nghỉ/năm. Không chỉ lớn về quy mô, mà cầu nghỉ dưỡng ven đô còn rất đa dạng do có sự phân hóa thành nhiều nhóm khác nhau. Vì thế, việc ra đời của nhiều dự án farmstay nhanh chóng thu hút được sự quan tâm của một bộ phận nhà đầu tư cá nhân.

Chia sẻ với Báo Đầu tư Chứng khoán, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, mô hình farmstay bắt nguồn từ các nước phát triển như Nhật Bản, Mỹ…, nhưng mục đích của họ là trải nghiệm học tập, chứ không phải kinh doanh lưu trú. Tại Việt Nam, do các mô hình căn hộ dịch vụ, condotel hay hometel không còn hấp dẫn do chi phí đầu tư lớn cùng khả năng sinh lời thấp, nên đã tạo cơ hội cho những mô hình mới từ nước ngoài du nhập vào, trong đó có farmstay. Tuy nhiên, do là mô hình đầu tư mới nên còn nhiều điều chưa rõ ràng, đặc biệt là về pháp lý.

"Quan sát của tôi cho thấy, các dự án farmstay đang quảng bá hầu hết nằm ở các tỉnh như Lâm Đồng, Gia Lai, Bình Thuận, Quảng Bình, Hòa Bình..., nên nhiều khả năng là các dự án đất lâm nghiệp, nông nghiệp, do đó sẽ không được xây nhà kiên cố. Mặt khác, đất lâm nghiệp dù vẫn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng chủ yếu là sử dụng có thời hạn, chứ không phải vô thời hạn. Những yếu tố này tiềm ẩn rủi ro cho nhà đầu tư", ông Đính nói.

Còn theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), farmstay có thể thoải mái tự phát là do nhiều nguyên nhân, chẳng hạn chính quyền địa phương buông lỏng quản lý, trong khi một số tổ chức, cá nhân kinh doanh bất chấp pháp luật…, hoặc cũng có thể bắt nguồn từ các văn bản dưới luật.

"Điều 143 và Điều 144 - Luật Đất đai chỉ quy định việc tách thửa đối với "đất ở nông thôn" và "đất ở đô thị", trong khi Khoản 31, Điều 2 - Nghị định 01/2017/NĐ-CP bổ sung Điều 43d tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP lại cho phép tách thửa đối với từng loại đất. Điều này có thể làm gia tăng tình trạng phân lô bán nền tràn lan, hay tách thửa đất nông nghiệp, đất rừng… khó kiểm soát", ông Châu nêu dẫn chứng.

Đầu tư vào farmstay trước tiên phải quan tâm tới pháp lý dự án

Luật sư Trần Thị Phượng, Hãng Luật LPVN
Theo bà, những rủi ro pháp lý khi đầu tư theo mô hình farmstay là gì?Farmstay là loại hình đầu tư mới, nên hiện chưa có một khung pháp lý nào điều chỉnh, trong khi condotel (được xác định là "căn hộ du lịch'), officetel hay hometel chí ít đã được phân loại trong một số quy định. Bên cạnh đó, condotel, officetel hay hometel khi vận hành đều gắn với các đơn vị quản lý tên tuổi (thường là đơn vị quản lý nước ngoài), còn farmstay thì gần như không rõ điều này.Ngoài ra, những tranh cãi về condotel, officetel hay hometel chủ yếu liên quan đến xác định mục đích sử dụng đất (đất ở hay đất thương mại), nhưng quyền lợi khách hàng vẫn được đảm bảo theo hợp đồng. Còn với các dự án farmstay, hầu hết đều chưa rõ ràng cả về mục đích sử dụng đất lẫn quyền lợi nhà đầu tư, thậm chí nhiều dự án triển khai trên đất lâm nghiệp, nông nghiệp chưa chuyển đổi dẫn tới rủi ro trong thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc có tranh chấp sau này.Mặt khác, việc chủ đầu tư tự ý phân lô đất nông nghiệp (hoặc đất rừng) để bán và cũng là vi phạm pháp luật, bởi hoạt động phân lô bán nền chỉ được áp dụng cho đất ở khi đáp ứng điều kiện về đất đai và chỉ có hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất mới được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp.Chưa kể, đất sử dụng kinh doanh farmstay là đất nông nghiệp hoặc đất rừng, cho nên việc chủ đầu tư xây dựng các cơ sở lưu trú du lịch trên loại đất này là vi phạm quy định công trình trên đất không được phép xây dựng, khi đó công trình được xác định là công trình xây dựng không phép và chế tài cao nhất là có thể bị buộc tháo dỡ.
Bất cập là vậy, nhưng tại sao vẫn có nhiều nhà đầu tư sẵn sàng rót vốn vào các dự án farmstay?Điều này xuất phát từ việc giá trị đầu tư vào các dự án này không quá lớn, trong khi các cam kết mà chủ đầu tư đưa ra lại hấp dẫn nên dễ khiến nhà đầu tư chấp nhận.Ghi nhận cho thấy, so với condotel, nhiều dự án farmstay cam kết lợi nhuận cao, khoảng 8-12%/năm, cùng với đó là 15-20 đêm nghỉ dưỡng mỗi năm hay các sản phẩm nông nghiệp hàng tháng được cấp miễn phí…, nhưng cam kết cao thì rủi ro kèm theo cũng cao không kém.
Để quản lý chặt chẽ hơn, theo bà, có cần phải nhanh chóng xây dựng khung pháp lý cho mô hình này và nhà đầu tư cần lưu ý điều gì khi đầu tư vào farmstay lúc này?Tuy farmstay còn đang rất mới mẻ và chứa đựng rủi ro, nhưng lợi ích và tiềm năng của mô hình này cũng không phải nhỏ, cho nên cần sớm xây dựng khung pháp lý để điều chỉnh loại hình này. Theo đó, cơ quan quản lý cần công nhận cũng như quy định những điều kiện, quy chuẩn cho sản phẩm farmstay. Hoạt động đầu tư vào farmstay cần được thực hiện bài bản, thống nhất và đáp ứng tiêu chuẩn của sản phẩm lưu trú nghỉ dưỡng.Bên cạnh đó, cần phải xử lý các tổ chức, cá nhân tự ý phân lô đất nông nghiệp, đất rừng để xây dựng trái phép các farmstay để bán hoặc huy động vốn trái phép. Trường hợp đầu tư cần phải lập dự án đầu tư theo đúng quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về kinh doanh bất động sản, pháp luật về du lịch, phải phù hợp với quy hoạch và phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét chấp thuận, chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp, đất rừng thành đất thương mại, dịch vụ, để thực hiện các dự án đầu tư.Đối với nhà đầu tư, khi quyết định đầu tư vào hình thức này thì vấn đề cần quan tâm trước hết là tính pháp lý của dự án. Trong trường hợp pháp lý dự án không rõ ràng, đất nằm trong quy hoạch, không được cấp phép làm du lịch, nghỉ dưỡng thì việc đầu tư có thể bị xem là bất hợp pháp, nên có nguy cơ mất trắng.
Trên thực tế, khi giao dịch, do không đáp ứng điều kiện chuyển nhượng đất nông nghiệp, chủ đầu tư đã 'lách luật' thông qua hình thức hợp đồng góp vốn/hợp đồng hợp tác với với nhà đầu tư. Đây là cách chủ đầu tư đẩy rủi ro pháp lý về phía khách hàng. Do đó, với những dự án dạng này, tốt hơn hết là không nên đầu tư.