Kéo giá nhà xuống bằng thuế bất động sản: Có nên không?

Đánh thuế bất động sản: Chưa nên bàn

Mới đây, Hiệp hội Bất động sản (BĐS) TP.HCM đã đề xuất một loạt giải pháp kéo giá nhà đi xuống. Trong đó, có hai điểm đáng chú ý, một là, Hiệp hội này đề xuất có quy định để phát triển nhà xã hội và nhà thương mại giá thấp; hai là bày tỏ sự thống nhất với quan điểm của Bộ Tài chính về việc đánh thuế bất động sản.

Cụ thể, với đề xuất thay đổi cách thu tiền sử dụng đất dự án nhà ở thương mại, chuyển thành sắc thuế đánh trên “hành vi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp thành đất ở”, với thuế suất có thể bằng khoảng 15-20% giá đất trong Bảng giá đất.

Đồng thời, để bù đắp hụt thu ngân sách nhà nước và tạo nguồn thu ổn định, bền vững cho ngân sách nhà nước, Hiệp hội nhất trí với ý kiến của Bộ Tài chính đề xuất đánh thuế bất động sản.

Bình luận về đề xuất trên, TS. Nguyễn Hữu Cường – Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho rằng: Bộ tài chính không nên đưa ra đề xuất trên, công cụ thu thuế rất nhạy cảm ở thời điểm các doanh nghiệp đang phải đối phó với thiên tai và đại dịch Covid-19 đe dọa. 

TS Nguyễn Hữu Cường cho rằng việc đánh thuế các loại BĐS là tất yếu và trên thế giới nhiều quốc gia đã thực hiện từ lâu. Tuy nhiên, phải có lộ trình và các giải pháp phát triển kinh tế vĩ mô và vi mô phải ổn định và bền vững, nếu không chính sách thuế BĐS này chắc chắn sẽ tác động tiêu cực rất lớn tới thị trường BĐS.

Trong bối cảnh cộng động doanh nghiệp cả nước nói chung và lĩnh vực Bất động sản nói riêng đang phải gánh chịu những hệ lụy liên tiếp từ biến đổi khí hậu thất thường, thiên tai bão lớn, lũ lụt và đại dịch Covid-19 toàn cầu khiến doanh nghiệp cả nước còn đang chấp chới bên bờ vực phá sản; nếu Bộ Tài Chính muốn nóng vội ban hành chính sách thu thuế thời điểm này chẳng khác nào giáng thêm đòn chí mạng, hạ knock-out doanh nghiệp đang hồi sinh. Vì thế, ở thời điểm này thì chưa nên bàn tới việc thu thuế BĐS.

"Nếu muốn thực hiện việc thu thuế BĐS cần phải có lộ trình cụ thể. Cần phải có chính sách khuyến khích, thúc đẩy cho doanh nghiệp phát triển, hướng tới sự phát triển ổn định, bền vững của nền kinh tế quốc gia; không thể chỉ vì lợi ích của một bộ, ngành nào đó mà cố tình quên bức tranh khó khăn chung của cả nền kinh tế. Vì vậy, không nên bàn về việc thu thuế BĐS ở thời điểm này; thay vào đó, Nhà nước cần có những chính sách hỗ trợ cụ thể để giúp cộng đồng doanh nghiệp vượt qua giai đoạn khó khăn này để củng cố và phát triển", ông Cường thẳng thắn.

Lo xung đột chính sách nếu...

Tiếp theo, về đề nghị Chính phủ sớm sửa đổi, bổ sung Nghị định 100/2015/NĐ-CP để hoàn thiện cơ chế, chính sách phát triển nhà ở xã hội nhưng lại kiến nghị sớm triển khai “Đề án phát triển nhà ở thương mại giá thấp” với các cơ chế, chính sách ưu đãi về tiền sử dụng đất, thuế, tín dụng, để khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư các dự án nhà ở thương mại có mức giá căn hộ không quá 20 triệu đồng/m2 ở các tỉnh và không quá 22-25 triệu đồng/m2 ở các đô thị loại I, đô thị đặc biệt..., ông Cường lo ngại về lợi ích của doanh nghiệp đầu tư - kinh doanh hai phân khúc BĐS này sẽ bị xung đột với chính sách.

Cụ thể ở đây là sự xung đột giữa chiến lược phát triển nhà ở xã hội với chiến lược phát triển nhà ở thương mại giá rẻ. Bởi lẽ, nếu đề xuất như trên thì không một nhà đầu tư nào muốn phát triển nhà ở xã hội nữa cả. Thay vào đó, các nhà đầu tư sẽ chuyển hướng phát triển nhà ở thương mại, như vậy, chiến lược phát triển nhà ở xã hội sẽ bị thất bại, mục tiêu của chính sách hướng tới phát triển nhà ở cho người lao động thu nhập thấp sẽ không đạt được.

"Tôi ủng hộ việc mở rộng thêm các cơ chế ưu đãi để phát triển nhà ở thương mại giá rẻ, tuy nhiên, cũng phải mở thêm room cho những doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội giá rẻ. Ví dụ như hỗ trợ đầu tư cơ sở hạ tầng (đường giao thông, cấp điện, nước, phòng cháy chữa cháy… tới chân công trình); hỗ trợ bằng cơ chế ngân sách, ưu đãi đặc biệt về quỹ đất sạch; hỗ trợ cho vay lãi suất thấp các đối tượng yếu thế, thu nhập thấp vẫn có thể mua được nhà.… Có như vậy mới khuyến khích doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội và nhà ở phân khúc thương mại giá rẻ. Nếu làm được như vậy, quỹ nhà ở sẽ đa dạng, phong phú và có chiều hướng giữ ổn định mức giá giao dịch về nhà ở trong vài ba năm…

Cùng với đó, các tổ chức tín dụng phải giảm lợi nhuận, hỗ trợ giảm lãi suất, kéo dài thời gian trả nợ cho cả chủ đầu tư và người đi vay; như vậy vừa giúp giảm được giá nhà lại vừa khuyến khích chủ đầu tư phát triển dự án, người mua nhà được ngân hàng cho vay giá rẻ", ông Cường phân tích.

Muốn giảm giá nhà có nhiều vấn đề

Về các giải pháp để kéo giá nhà chung cư thương mại đi xuống, ông Cường cho rằng cần phải có chính sách tác động tới các yếu tố đầu vào cấu thành giá nhà. Cụ thể:

Thứ nhất, giảm tiền thuê đất, ví dụ, cho các doanh nghiệp BĐS trả chậm tiền thuê đất; thủ tục thẩm tra hồ sơ thiết kế phải nhanh chóng, thông thoáng, các nhà đầu tư có dự án đã được phê duyệt phải tiếp cận được vốn ngân hàng. Việc tiếp cận nguồn vốn vay của các doanh nghiệp hiện nay vẫn gặp rất nhiều khó khăn.

Thứ hai, cần áp dụng các thành tựu khoa học công nghệ hiện đại trong xây dựng, giúp giảm nhiều thời gian thi công xây dựng, giảm lao động và giảm chi phí xây dựng.

Ông Nguyễn Hữu Cường cho biết, các công trình xây dựng tại Việt Nam hiện vẫn đang áp dụng các biện pháp thi công kiểu truyền thống, trong khi đó, thế giới đã module hóa, công nghiệp hóa, cơ giới hóa các công nghệ xây dựng hàng loạt như nhà lắp ghép, sàn bóng Cdeck, móng phễu Topbase, công nghệ thi công kết cấu siêu lực, giúp rút ngắn thời gian thi công, giảm chi phí xây dựng, giảm chi phí sử dụng nhân lực, góp phần bảo vệ môi trường... từ đó giúp giảm giá bán nhà.

Thứ ba, trình độ chuyên môn và đạo đức của các chuyên viên các cơ quan tham gia phê duyệt dự án phải giỏi hơn khối không gian doanh nghiệp. Hiện các khâu phê duyệt, thẩm định hồ sơ dự án của doanh nghiệp rất chậm trễ, thời gian bị kéo dài, khiến các chi phí đầu vào cũng bị đẩy lên cao.

Bên cạnh đó, khâu GPMB cũng còn nhiều vướng mắc, doanh nghiệp vẫn đang tự xoay trở với người dân, khiến dự án bị, kéo dài. Do đó, nhà nước cần phải tham gia cùng doanh nghiệp sao cho bảo đảm lợi ích cho người dân và cả doanh nghiệp sẽ giúp rút ngắn thời gian thực hiện GPMB, rút ngắn thời gian khởi công dự án, giúp giảm được nhiều chi phí đầu vào cũng sẽ giúp giá nhà hạ xuống.

Thứ tư, là vấn đề về quy hoạch, đấu nối hạ tầng giao thông với hạ tầng nhà ở phải đồng bộ, tránh tình trạng nhà xây xong nhưng không có đường đi, dân không về ở được, nhà không bán được, việc này cũng khiến chi phí nhà bị đội lên. Việc này không khác nào một chiếc áo đẹp nhưng lại thiếu vài chiếc cúc nên không bán được sản phẩm.

Thứ năm, cần có chính sách ưu đãi cho việc nhập khẩu các trang thiết bị, các vật liệu hoàn thiện ngoại và nội thất từ đó cũng giảm giá nhà.

Thứ sáu, doanh nghiệp phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính để có sổ đỏ; tránh tình trạng dân đóng tiền xong, đã nhận nhà nhưng chủ đầu tư chưa bàn giao sổ hồng, sổ đỏ, gây khó khăn cho người dân. Việc này cũng khiến giá nhà bị đẩy lên do thời gian nhận nhà bị chậm trễ, kéo dài.

Cuối cùng, đó chính là vai trò điều tiết thị trường phát triển ổn định của nhà nước; kích gia tăng nguồn cung đa dạng, không tạo ra sự chênh lệch quá lớn giữa cung - cầu gây ra những biến động, gây sốt ảo. Khi nguồn cung - cầu được cân bằng thì giá nhà sẽ ổn định lâu dài…

Mặc dù vậy, ông Cường cũng khẳng định, để tạo ra được một quỹ nhà ở đa dạng có thể đáp ứng nhu cầu rất lớn của thị trường là điều không tưởng. Vì, để có một dự án BĐS mới rao bán trên thị trường là rất chậm trễ do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan... Chính vì sự khan hiếm nhà ở do nhu cầu của người dân rất lớn, trong khi, các ngân hàng luôn sẵn sàng cho khách hàng vay; còn các dự án BĐS thì lại ra đời lại quá chậm nên cũng khiến giá nhà luôn có xu hướng tăng cao theo thời gian.

Ông Cường cho rằng, đây chính là một nút thắt cần phải tháo gỡ từ khâu chính sách GPMB, phải bắt đầu tháo gỡ từ khâu thẩm định, phê duyệt hồ sơ dự án nhanh chóng.

Điều này lại đặt ra vấn đề về năng lực, trình độ chuyên môn, trách nhiệm và đạo đức công chức của những chuyên viên và lãnh đạo trong quá trình thực hiện việc thẩm định, phê duyệt hồ sơ, nếu làm không tốt cũng sẽ khiến dự án bị kéo dài thời gian và giá nhà bị đẩy lên.