Hé lộ điều khiến doanh nghiệp bất động sản đau đầu nhất trong 3-6 tháng tới

Áp lực từ đáo hạn trái phiếu

Mới đây, Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội (HNX) công bố danh sách các tổ chức phát hành chậm thanh toán gốc, lãi trái phiếu trong khoảng thời gian từ ngày 16/9/2022 đến 31/1/2023. Theo danh sách này, 54 doanh nghiệp chậm trả gốc, lãi trái phiếu. Trong đó, 34 doanh nghiệp kinh doanh lĩnh vực bất động sản - xây dựng.

Nếu xét về giá trị, khoảng 23.000 tỷ đồng trái phiếu trái phiếu từ các tổ chức này đáo hạn trong năm 2023, trong đó 90% đến từ doanh nghiệp bất động sản.

Không ít đơn vị phải xoay xở các phương án để có nguồn thanh toán trái phiếu. Ví dụ như Công ty cổ phần Tập đoàn đầu tư địa ốc No Va (Novaland - mã chứng khoán: NVL) tái cơ cấu, đàm phán thỏa thuận giao dịch hoán đổi nợ lấy cổ phần cho đối tác ngoại. Theo đó, nhà đầu tư sẽ nhận một phần vốn cổ phần trong hai công ty thành viên của Novaland là: Công ty TNHH Đầu tư địa ốc Thành Nhơn và Công ty CP Đầu tư tổng hợp Mũi Né để đổi lấy việc hủy bỏ một số lượng trái phiếu và chứng quyền tương ứng.

Một trường hợp khác là Công ty cổ phần Tập đoàn Đức Long Gia Lai (mã: DLG) cũng không thể trả hơn 180 tỷ đồng nợ gốc và lãi đúng hạn ngày 30/12/2022 cho nhà đầu tư. Doanh nghiệp này đang đàm phán và thỏa thuận với trái chủ để gia hạn và kéo dài thời gian thanh toán.  

Nghiên cứu của Chứng khoán VnDirect cho biết thanh khoản của các doanh nghiệp bất động sản còn nhiều áp lực trong 3-6 tháng tới khi bước vào giai đoạn cao điểm của trái phiếu đáo hạn.

Số liệu ước tính có khoảng 37.642 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp bất động sản sẽ đáo hạn trong quý II/2023, tăng 306,4% so với cùng kỳ và 65.905 tỷ đồng (tăng 13,3%) trong nửa cuối 2023.

Những động thái tích cực

Sau hội nghị trực tuyến toàn quốc do Thủ tướng chủ trì ngày 17/2, Chính phủ đã đưa ra dự thảo Nghị quyết về một số giải pháp với thị trường bất động sản. 

Thứ nhất là đề xuất giãn nợ gốc, lãi vay cho các doanh nghiệp khó khăn. Thứ hai là tiếp tục cấp tín dụng với dự án bất động sản có phương án vay vốn khả thi, khách hàng có tiềm lực tài chính, giảm lãi suất cho vay. Thứ ba là đề xuất gói tín dụng 110.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân, tương tự gói 30.000 tỷ đồng đã phát hành trong giai đoạn 2013-2016.

Bên cạnh đó, dự thảo mới nhất về sửa đổi Nghị định 65 đề xuất cho phép các trái phiếu đã phát hành được đàm phán gia hạn thêm thời gian và nới lỏng một số điều kiện phát hành.

Các chuyên gia cho rằng những chính sách này nếu được triển khai sẽ giúp giảm áp lực thanh khoản cho doanh nghiệp bất động sản trong ngắn hạn.

Theo ông Nguyễn Chí Thanh - Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam - cần có phương án tái cơ cấu, đặc biệt là trái phiếu, với những doanh nghiệp đang không có khả năng trả nợ gốc và lãi. 

Nếu doanh nghiệp có trái phiếu đến hạn mà không tái cơ cấu thì tiềm ẩn nguy cơ cho cả ngân hàng. Muốn ngân hàng cho vay thì doanh nghiệp phải có phương án tái cơ cấu khả thi, chứng minh được khả năng trả nợ.

Chia sẻ trên VTV, ông Barry David Weisblatt, Giám đốc Chiến lược đầu tư, Công ty TNHH Quản lý Quỹ SSI (SSIAM), cho biết để xử lý vấn đề trái phiếu cần tùy thuộc vào từng doanh nghiệp, từng loại trái phiếu cụ thể.

Về ngắn hạn, các doanh nghiệp có thể cân nhắc tái cấu trúc lại khoản vay trong vài năm, bán bớt tài sản, dự án. Về dài hạn khi áp dụng Nghị định 65 sẽ rất tốt cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp khi có những yêu cầu về xếp hạng, quy định về nhà đầu tư.

Bên cạnh giúp doanh nghiệp tháo gỡ khó khăn về thanh khoản trong thời gian tới, việc khôi phục niềm tin của người mua nhà cũng là một vấn đề cấp thiết để thị trường bất động sản có thể "đảo chiều".

Ông Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, nhận định cần ngòi nổ để giảm bớt áp lực về niềm tin thông qua gói kích thích. Ví dụ như trước đây, ở gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng, lãi suất 5-6%/năm, phân khúc nhà ở xã hội đã giúp tạo lại thói quen giao dịch trên thị trường. Từ đó thị trường bắt đầu quay trở lại.

Hiện nay, gói tín dụng 110.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân đang được đề xuất cũng được kỳ vọng sẽ tạo ra được hiệu ứng tương tự.

Tuy vậy, cũng có điểm sáng về sức khỏe tài chính của các doanh nghiệp bất động sản. Phân tích của VNDirect dựa trên báo cáo tài chính của 210 doanh nghiệp bất động sản (bao gồm 118 công ty niêm yết và 92 công ty chưa niêm yết) cho thấy sức khỏe tài chính của doanh nghiệp bất động niêm yết hiện tại tốt hơn so với giai đoạn 2011-2013.