GS Đặng Hùng Võ: "Cơ chế bền vững nhất là đất đai được sử dụng có thời hạn"

Tham luận tại hội thảo “Xu thế sở hữu bất động sản: Kinh nghiệm quốc tế và thực tiễn Việt Nam” vừa diễn ra, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho hay, Việt Nam đã công nhận đất ở được sử dụng lâu dài, lý do chính là cho phù hợp với tư duy truyền thống của người Việt.

Tuy nhiên, theo ông Võ, chế độ sử dụng đất có thời hạn có ưu điểm là làm cho người sử dụng đất đai có trách nhiệm hơn, luôn muốn sử dụng triệt để trong thời hạn mình đã bỏ tiền ra để được sử dụng đất, tránh được hiện tượng đầu cơ đất đai và tích trữ nguồn lực tài chính vào đất đai.

“Cơ chế bền vững nhất là đất đai được sử dụng có thời hạn dưới hình thức thuê đất trả tiền hàng năm. Người sử dụng đất có trách nhiệm cao về sử dụng, hiệu suất sử dụng đất cũng cao, giảm chi phí đất đai trong sản phẩm hàng hóa, nguồn thu ngân sách ổn định”, ông Võ cho hay. 

Còn theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao, CBRE Việt Nam cho biết, thời gian qua sản phẩm thị trường đón nhận nhiều nhất là căn hộ để bán, cho đến hiện tại đều là sở hữu lâu dài, hay còn là sở hữu vĩnh viễn. 

"Tâm lý người mua bất động sản tại Việt Nam rất thích sản phẩm có sở hữu lâu dài, nên sức tiêu thụ trên thị trường cao. Năm 2008, tại 2 thị trường lớn là TPHCM và Hà Nội nguồn cung chào bán là 15.000 căn hộ, số căn tiêu thụ là 8.000 căn nhưng đến năm 2018, nguồn cung chào bán lên đến 63.000 căn và số căn tiêu thụ đã lên đến 55.000 căn", bà Dung cho biết. 

Chia sẻ kinh nghiệm ở các nước khác, bà Dung cho biết, trên thị trường vẫn có cả sở hữu lâu dài và sở hữu có thời hạn. Tại Việt Nam nhiều dự án sở hữu lâu dài nhưng tại một số dự án trọng điểm, nhiều dự án cũng chỉ được sở hữu 50 năm. Thái Lan sở hữu lâu dài, Singapore sở hữu lâu dài hoặc 99 năm, với Philippines, chính phủ chỉ cho tất cả các dự án sở hữu 50 năm.

Có tới hơn 70 quốc gia trong 220 quốc gia trên thế giới căn hộ để bán có thời hạn, không có loại hình nào sở hữu vĩnh viễn cả, như vậy có những thị trường dù nó là sản phẩm để ở hay lâu dài cũng không được sở hữu vĩnh viễn. 

Đối với bất động sản nghỉ dưỡng, Việt Nam được sở hữu 50 – 70 năm, nhưng tại Thái Lan căn hộ nghỉ dưỡng chỉ được sở hữu 30 năm, số lượng căn hộ nghỉ dưỡng ở Phuket gấp 3 lần số lượng căn hộ nghỉ dưỡng ở Đà Nẵng, áp dụng cho cả người nước ngoài và người Thái Lan. Indonesia được sở hữu lâu dài, chưa có nguồn chính thống để đưa ra con số chính xác. Trung Quốc, đối với căn hộ bán để ở chỉ được sở hữu tối đa 70 năm, có những dự án sở hữu 40 – 50 năm.

Khung pháp lý để điều chỉnh thời hạn sở hữu của bất động sản – được mua thêm thời hạn sở hữu sau khi hết thời gian được sở hữu (như Singapore); Tuy nhiên, cũng có những quốc gia rất khó để gia hạn thêm như Philippines.

"Có những quốc gia đưa ra ưu đãi rất rõ đối với sản phẩm có thời hạn để khuyến khích người mua như thuế chuyển nhượng bất động sản đối với sản phẩm có thời hạn thấp hơn vô thời hạn", bà Dung nói.

Chuyên gia của CBRE Việt Nam cũng lưu ý, khi đầu tư vào sản phẩm có giới hạn thời gian, yếu tố pháp lý quan trọng nhất. Sở hữu có thời hạn cụ thể là trong bao nhiêu năm 50 năm hay 30 năm? Bất động sản nghỉ dưỡng chúng tôi được biết ở thị trường đã phát triển chỉ có thời hạn còn 30 năm. Có được kéo dài thời gian sở hữu không và phải chi phí thêm bao nhiêu cho việc kéo dài thời gian sở hữu…Yếu tố pháp lý có được thể hiện rõ trong hợp đồng không?

Bên cạnh đó là: yếu tố tài chính; lợi nhuận cho thuê; điều khoản thanh toán; chi phí mua (bao gồm ưu đãi thuế); hỗ trợ của ngân hàng; khả năng tăng giá trị. Giá bán tốt hơn – đây là xu hướng để đưa ra nhiều khung giá, ít cạnh tranh hơn, khả năng cho thuế tốt hơn, lợi nhuận sẽ tốt hơn. 

"Sở hữu vĩnh viễn không phải là lựa chọn duy nhất, đặc biệt nếu bạn là nhà đầu tư", bà Dung kết luận.

Phương Dung