Giá thuê nhà tại Hong Kong lập kỷ lục, thị trường nóng giữa thảm họa cháy

Hong Kong (Trung Quốc) những ngày cuối tháng 11 đang trải qua những giờ phút căng thẳng. Vụ hỏa hoạn kinh hoàng vừa xảy ra tại cụm 8 tòa chung cư Wang Fuk Court (quận Tai Po) không chỉ để lại những đau thương mất mát về người và tài sản, mà còn là hồi chuông báo động đỏ về tình trạng mật độ nhà ở quá tải tại xứ Cảng Thơm.

Ngọn lửa bùng phát từ giàn giáo tre đang thi công - một hình ảnh đặc trưng nhưng đầy rủi ro của kiến trúc đô thị nơi đây - đã thiêu rụi hàng trăm căn hộ, đẩy vấn đề an toàn cư trú lên mức cấp thiết hơn bao giờ hết.

Nhưng nghịch lý thay, chính sự khan hiếm và đắt đỏ của không gian sống - nguyên nhân sâu xa dẫn đến việc cơi nới, cải tạo và mật độ dân cư nghẹt thở - lại đang là động lực đẩy thị trường bất động sản Hong Kong, Trung Quốc bước vào một đợt tăng trưởng "ngược dòng" đầy ngoạn mục.

Giá thuê nhà xô đổ kỷ lục 2019: Cơn khát chưa có điểm dừng

Theo số liệu mới nhất vừa được Sở Định giá & Thẩm định Hong Kong (RVD) công bố, chỉ số giá thuê nhà ở tại thành phố này trong tháng 9 và tháng 10 đã chính thức thiết lập mức cao nhất kể từ khi dữ liệu bắt đầu được thu thập vào năm 1993.

Cụ thể, giá thuê đã vượt qua đỉnh cũ được thiết lập vào tháng 8/2019 - thời điểm trước khi đại dịch và các biến động kinh tế toàn cầu xảy ra. Đà tăng này đã kéo dài liên tiếp 10 tháng, bất chấp việc chỉ số đi ngang trong tháng 10.

Lý giải cho hiện tượng "phá đỉnh" này, bà Hannah Jeong, Giám đốc bộ phận Thẩm định và Tư vấn tại CBRE Hong Kong, nhận định nguyên nhân cốt lõi nằm ở làn sóng nhập cư mạnh mẽ. Các chương trình thị thực mới (Top Talent Pass Scheme) nhằm thu hút nhân tài của chính quyền đặc khu đã phát huy tác dụng "quá mức".

"Hơn 230.000 nhân sự chất lượng cao và người nhập cư từ Trung Quốc đại lục đã đổ về Hong Kong trong vài năm qua. Nhu cầu nhà ở thực từ nhóm này đã bù đắp hoàn toàn cho sự suy yếu của thị trường mua bán, đẩy giá thuê tăng phi mã", bà Jeong phân tích.

Đối với nhà đầu tư, đây là tín hiệu "vàng". Giá thuê tăng đồng nghĩa với tỷ suất sinh lời từ việc cho thuê căn hộ đang được cải thiện đáng kể, đặc biệt trong bối cảnh chi phí vay vốn đang giảm dần.

Thị trường mua bán rã đông, giá nhà tăng tháng thứ 5 liên tiếp

Nếu như thị trường cho thuê đang ở đỉnh cao, thì thị trường mua bán lại đang cho thấy những dấu hiệu "rã đông" tích cực sau 4 năm ngủ đông.

Dữ liệu tháng 10 ghi nhận giá nhà đã qua sử dụng tại Hong Kong tăng 0,4% so với tháng trước, chạm mức cao nhất trong 15 tháng qua. Đây là tháng tăng thứ 5 liên tiếp, đưa tổng mức tăng từ đầu năm lên 1,8%. Dù vẫn còn thấp hơn khoảng 28% so với đỉnh năm 2021, nhưng xu hướng phục hồi là không thể phủ nhận.

Ông Eddie Kwok, một chuyên gia kỳ cựu tại CBRE, chỉ ra hai động lực chính khiến người dân bắt đầu "xuống tiền".

Đầu tiên là lãi suất giảm. Động thái cắt giảm lãi suất của Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) hồi tháng 9, kéo theo việc các ngân hàng lớn tại Hong Kong hạ lãi suất cơ bản, đã trực tiếp giảm gánh nặng vay thế chấp.

Tiếp đó là hiệu ứng của cải (Wealth Effect). Sự phục hồi mạnh mẽ của thị trường chứng khoán Hong Kong (Trung Quốc) trong năm nay đã giúp túi tiền của nhà đầu tư rủng rỉnh hơn. Khi chứng khoán xanh vỏ, họ tự tin hơn để chuyển hóa lợi nhuận vào bất động sản.

Thực tế chứng minh, thanh khoản đang quay trở lại. Kể từ tháng 4, trung bình mỗi tháng thị trường hấp thụ hơn 1.600 căn hộ mới. Lượng hàng tồn kho - "cục máu đông" của thị trường - đang tan dần.

Nhìn về năm 2026, bức tranh đầu tư đang trở nên rõ nét hơn. Các chuyên gia từ Knight Frank dự báo khối lượng giao dịch nhà ở có thể đạt mốc 60.000- 62.000 căn trong năm tới. Trong khi đó, CBRE đưa ra con số lạc quan về giá nhà, dự kiến tăng thêm 3-5% vào năm 2026.

Đặc biệt, phân khúc hạng sang vẫn giữ được sức hút riêng với các tài sản mang tính biểu tượng. Điển hình là thương vụ chốt lời căn hộ tại số 8 Deep Water Bay Road với mức giá khủng 319 triệu HKD (khoảng 41 triệu USD), khẳng định giới siêu giàu vẫn đặt niềm tin vào bất động sản Hong Kong - Trung Quốc.

Tuy nhiên, thị trường vẫn còn đó những thách thức. Chính sách thuế mới đối với các căn hộ có giá trị tính thuế trên 550.000 HKD đang làm thay đổi khẩu vị của khách thuê phân khúc cao cấp. Nhiều người đang chuyển hướng sang các căn hộ nhỏ hơn hoặc chấp nhận tầm nhìn kém hơn để né mức thuế lũy tiến đắt đỏ.