Thị trường lao dốc, cơ hội để bắt đáy bất động sản cắt lỗ?

Thị trường chậm lại

Báo cáo thị trường bất động sản quý II của nhiều đơn vị nghiên cứu cho thấy, tốc độ giao dịch trên thị trường địa ốc sẽ chậm lại. Thị trường vẫn tồn tại không ít khó khăn và thách thức như lạm phát, sự bất ổn chính trị trên thế giới, nguồn cung hạn chế, vốn tín dụng bị siết… 

Báo cáo thống kê của Batdongsan.com.vn cho thấy, dù nền kinh tế đang dần hồi phục nhưng động thái kiểm soát huy động vốn vào bất động sản đang có tác động rất mạnh tới thị trường. Minh chứng là mức độ quan tâm thị trường nhà đất 6 tháng đầu năm đã giảm 11% so với cùng kỳ năm trước.

Với DKRA Vietnam, các con số thống kê cho thấy sự lạc quan hơn khi nhận định trong 6 tháng đầu năm nay, thị trường nhà đất đã phục hồi ở hầu hết các phân khúc chủ chốt như nhà phố biệt thự, căn hộ, đất nền... 

Những biến động của thị trường đang tạo nên một áp lực lớn tới giới đầu tư nhà đất, đặc biệt là những "tay chơi" sử dụng đòn bẩy tài chính (sử dụng vốn vay để đầu tư). Không chỉ những con số cho thấy những khó khăn của thị trường, thực tế chỉ ra làn sóng thoát hàng cắt lỗ cũng đang lan rộng. 

Báo cáo thị trường nhà ở và thị trường bất động sản mới đây của Bộ Xây dựng cho thấy, có hạn chế về nguồn cung sản phẩm ở tất cả các phân khúc bất động sản. Nguyên nhân là các cơ quan chức năng siết chặt thủ tục pháp lý của các dự án. Ngoài ra, việc dòng vốn cho thị trường bị thu hẹp từ nhiều phía như kiểm soát chặt nguồn vốn tín dụng, phát hành trái phiếu doanh nghiệp, sự suy giảm của thị trường trái phiếu… cũng là nguyên nhân khiến nguồn cung hạn chế.

Nhà ở, đất nền vẫn là loại hình bất động sản thu hút sự quan tâm nhiều nhất trong nửa đầu năm nay, đặc biệt là phân khúc nhà ở thương mại trung cấp, bình dân và nhà ở xã hội. Tuy nhiên, nguồn cung cho phân khúc này tương đối ít. Tình hình giao dịch các sản phẩm bất động sản trên thị trường sơ cấp và thứ cấp có cải thiện so với cùng kỳ năm 2021 song đang có xu hướng chững lại so với thời điểm cuối năm 2021. 

Cơ hội "bắt đáy" bất động sản cắt lỗ

Phó chủ tịch Hiệp hội Môi giới bất động sản Việt Nam Phạm Lâm nhìn nhận, nguyên nhân dẫn đến xu hướng giảm giá trên thị trường thứ cấp là bởi một số dự án hết chương trình ân hạn nợ gốc, tài trợ lãi của chủ đầu tư hoặc một số thị trường, phân khúc sản phẩm có tính thanh khoản thấp, mang tính chất đầu cơ. Mặt khác, áp lực lạm phát và lãi suất tăng cao đang ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng chi trả của nhà đầu tư sử dụng "đòn bẩy" tài chính.

Do đó, theo ông Lâm, trước áp lực lớn về lãi vay, một số khách hàng chấp nhận giảm một phần lợi nhuận để bán bất động sản với mức giá thấp hơn kỳ vọng, thậm chí bán cắt lỗ để thu hồi vốn. Tuy nhiên, diễn biến này mang tính chất cục bộ, quy mô chưa đủ để phản ánh trên toàn thị trường.

Dù đa số chuyên gia đều cho rằng biến động thị trường chỉ là nhất thời, giới đầu tư sẽ nhanh chóng lấy lại bình tĩnh và khả năng hiện tượng "cắt lỗ" khó có thể lan rộng trong thời gian tới, song nhiều nhà đầu tư giàu tiềm lực vẫn đang nhìn thấy cơ hội.

Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cho rằng, từ tháng 2 đến tháng 6, mức giảm giá chào bán trên thị trường thứ cấp đạt trung bình trên dưới 10%. Tuy nhiên, từ tháng 7 đến cuối năm nay, tác động của việc siết tài chính có thể sẽ khiến biên độ điều chỉnh giá chào bán trên thị trường đầu tư mua đi bán lại  nới rộng hơn so với thời gian qua. Vì vậy, bên mua nên mạnh dạn ngã giá, có thể chốt đơn giảm 15-20% là mức giảm khả thi. Hai tháng cuối năm là thời điểm xuống tiền thích hợp nhất.

Dựa trên thực tế, cơ hội rõ ràng đang mở ra, tuy nhiên, theo các chuyên gia, tiềm năng lớn nhưng đi cùng rủi ro cao. Để rót tiền đúng nơi, nhà đầu tư nên chọn mua các sản phẩm có hiệu quả khai thác, không mua theo số đông.

Bên cạnh đó, vị chuyên gia khuyến cáo, nhà đầu tư tuyệt đối không dùng "đòn bẩy" tài chính để "lướt sóng" vào lúc này bởi giá có thể lên nhanh, nhưng khả năng thanh khoản là rất thấp.