Giá chung cư TPHCM và các tỉnh lân cận sẽ ra sao trong năm 2023?

Thiếu nguồn cung căn hộ bình dân

Theo báo cáo bất động sản nhà ở TPHCM và vùng phụ cận năm 2022 do DKRA công bố, trong năm qua khu vực này có 72 dự án, 22 dự án mới, 50 dự án giai đoạn mở bán tiếp theo. Nguồn cung mới đạt mức 26.681 căn, tăng 22% so với năm 2021 nhưng vẫn ở mức thấp so với giai đoạn 2019 trở về trước.

TPHCM và Bình Dương dẫn đầu nguồn cung mới toàn thị trường, lần lượt chiếm 64,8%; 31,4% tổng lượng sản phẩm mở bán trong năm. Phân khúc căn hộ hạng A, hạng B là hai phân khúc chủ đạo dẫn dắt thị trường, lần lượt chiếm 48,4%; 29,8% nguồn cung mới.

Nguồn cung tại Bình Dương hầu hết là căn hộ hạng B và hạng C, tập trung phân bổ tại TP Thuận An, Dĩ An, dọc theo trục đường quốc lộ 13. Trong khi đó, phân khúc căn hộ hạng A chiếm đến 74,8% tổng nguồn cung mở bán tại TPHCM trong năm, hầu hết dự án phân bổ tập trung tại khu Đông.

Về giá bán sơ cấp ghi nhận tăng nhẹ 2-4% so với cuối năm 2021 trước áp lực các chi phí đầu vào. Thị trường thứ cấp ghi nhận mức giảm giá 3-8% với thanh khoản giảm mạnh từ đầu quý III/2022. Việc giảm giá tập trung ở các dự án chưa hoàn thiện pháp lý, chậm tiến độ thi công, hết thời gian hỗ trợ ân hạn nợ gốc, lãi vay hay ở những nhà đầu tư cần thu hồi dòng tiền trước áp lực lãi vay leo thang.

Số liệu khảo sát của trang Batdongsan.com.vn cách đây không lâu cũng đưa ra nhận định tương tự khi mức độ quan tâm chung cư bán tăng đều nhưng giá bán gần như đi ngang trong cả năm. Cụ thể so sánh dữ liệu quý IV/2022 với quý I, giá bán chung cư cao cấp tăng 3%, giá trung cấp tăng 4%, giá bình dân tăng 2%.

Giá bán sẽ không giảm trong năm 2023

DKRA đưa dự báo năm 2023, nguồn cung mới tại TPHCM và khu vực lân cận dự kiến giảm mạnh, bằng khoảng 75% so với năm 2022, dao động ở mức 20.000 căn. Trong đó, tập trung ở 2 địa phương chính: TPHCM khoảng 12.000 căn, Bình Dương khoảng 7.000 căn, các tỉnh thành khác khan hiếm nguồn cung mở bán mới ra thị trường.

Một dự báo khác của Savills cho biết các chủ đầu tư trì hoãn việc mở bán mới khoảng 5.000 căn hộ cho đến năm 2023. Trong ngắn hạn, việc tín dụng tiếp tục bị hạn chế vào bất động sản và các doanh nghiệp bị giám sát chặt chẽ hơn trong việc phát hành trái phiếu, chủ đầu tư sẽ gặp khó khăn trong việc huy động vốn. Savills dự đoán nguồn cung tại TPHCM ước đạt 8.000 căn trong năm 2023, giảm 60%.

Sức cầu chung thị trường tiếp tục duy trì đà giảm từ giữa năm 2022, có thể sẽ có những khởi sắc nhất định vào cuối quý IV khi những vướng mắc về pháp lý và tín dụng vào bất động sản được tháo gỡ một phần.

Thanh khoản thị trường tập trung ở những dự án nhà ở vừa túi tiền phục vụ cho nhu cầu ở thực với mức giá dưới 50 triệu đồng/m2 tại TPHCM và dưới 35 triệu đồng/m2 tại Bình Dương.

Bên cạnh đó, nhà ở xã hội được đánh giá là điểm sáng thị trường năm 2023 mặc dù nguồn cung khó có những đột biến. Phân khúc căn hộ hạng A duy trì vị thế chủ đạo dẫn dắt nguồn cung mới toàn thị trường, nhất là thị trường TPHCM.

Thị trường chứng kiến sự gia tăng đáng kể căn hộ hạng C và nhà ở xã hội trong năm 2023, các dự án có xu hướng dịch chuyển ra các tỉnh lân cận TPHCM trong đó Bình Dương đóng vai trò chủ đạo.

Trả lời Dân trí, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết năm 2023 giá chung cư tại TPHCM và các tỉnh lân cận rất khó giảm. Mặc dù, thị trường thiếu nguồn cung nhưng đây là sản phẩm có nhu cầu thực nên giá vẫn ở ngưỡng cao, không giảm.

Thay thế cho nguồn cung TPHCM là chung cư tại các khu vực lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, tăng lực cầu khu vực này. Theo ông Đính, chính vì vậy các dự án tại đây cũng đẩy giá lên quá cao. Ông lấy ví dụ tại thành phố Thuận An, Dĩ An có những dự án chung cư giá hơn 40 triệu đồng/m2 nhưng không khác chung cư bình dân. Việc giá bất hợp lý, vượt quá khả năng chi trả của người mua dù họ rất thích khiến mức độ hấp thụ chậm.

Đối với nhóm nhà đầu tư cũng không dám xuống tiền do thanh khoản thấp, khả năng lỗ cao hoặc ngâm tiền lâu. 

Ông cho rằng những chủ đầu tư khu vực quanh TPHCM nên tranh thủ cơ hội TPHCM khan nguồn cung để hấp thụ thị trường, điều chỉnh giá phù hợp với nhu cầu có nhu cầu mua thực.