Giá bất động sản leo cao, chuyên gia chỉ cách hạ nhiệt

Giá bất động sản 2 năm qua chứng kiến mức tăng khá cao, bất chấp những khó khăn của đại dịch Covid-19. Xu hướng này không chỉ diễn ra ở Việt Nam mà còn trên thế giới.

Có nhiều lý do dẫn đến hiện tượng này. Tuy nhiên, hầu hết các chuyên gia đều nhấn mạnh tới vấn đề thiếu hụt nguồn cung, đặc biệt ở phân khúc nhà ở.

Để khai thông nguồn cung bất động sản, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) đã kiến nghị nhiều giải pháp, trong đó có việc sửa luật.

Trong văn bản mới gửi tới Bộ Xây dựng về một số vướng mắc, bất cập trong Luật nhà ở, lãnh đạo HoREA cho biết, tại TPHCM chỉ tính từ ngày 10/12/2015 (Nghị định 99/2015/NĐ-CP có hiệu lực) đến tháng 8/2018 đã có 126 dự án nhà ở thương mại không được công nhận chủ đầu tư. Nếu tính đến hết năm 2020 thì có đến 173 dự án nhà ở thương mại không được công nhận chủ đầu tư.

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA - điều này gây thiệt hại rất lớn cho các doanh nghiệp và làm sụt giảm nguồn cung sản phẩm nhà ở, đẩy giá nhà tăng cao trong thời gian qua. Nếu bình quân mỗi dự án có mức đầu tư 1.000 tỷ đồng thì tổng mức đầu tư của 173 dự án lên đến 173.000 tỷ đồng. Với con số này, theo ước tính của ông Châu, ngân sách Nhà nước đã bị hụt thu một khoản rất lớn.

Trong khi đó, các chủ đầu tư nếu vay 70% của tổng mức đầu tư với lãi vay 10%/năm thì trong 5 năm qua phải trả lãi vay lên đến khoảng 60.000 tỷ đồng, nên các doanh nghiệp bị thiệt hại rất lớn và bị mất cơ hội kinh doanh.

Cũng theo ông Châu, Điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 (sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014) cho phép thêm 01 trường hợp nhà đầu tư "có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác" được công nhận chủ đầu tư, nhưng vẫn loại trừ, không công nhận chủ đầu tư đối với tất cả các trường hợp nhà đầu tư chỉ có quyền sử dụng đất nông nghiệp (có 100% đất nông nghiệp), hoặc chỉ có quyền sử dụng đất phi nông nghiệp (có 100% đất phi nông nghiệp không phải là đất ở).

Do vậy, vị này cho rằng rất cần thiết phải sửa đổi, bổ sung điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 để đảm bảo sự thống nhất, đồng bộ của các quy định pháp luật và đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của các nhà đầu tư, góp phần phát triển thị trường bất động sản lành mạnh.

Ông Lê Hoàng Châu cho biết, Ủy ban Thường vụ Quốc hội sẽ có kỳ họp bất thường vào tháng 12 sắp tới để xem xét giải quyết một số vấn đề cấp bách, trong đó có Tờ trình số 376/TTr-CP ngày 05/10/2021 của Chính phủ đề nghị "Dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 10 luật".

Trong đó có đề xuất sửa đổi, bổ sung điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 (sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014) về hình thức sử dụng đất của nhà đầu tư theo hướng như sau: "1. Có quyền sử dụng đất ở hợp pháp hoặc các loại đất khác, trừ trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, thu hồi đất để đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công".

Nếu quy định này được Quốc hội thông qua, Chủ tịch HoREA cho biết các nhà đầu tư chỉ có quyền sử dụng đất nông nghiệp (có 100% đất nông nghiệp), hoặc chỉ có quyền sử dụng đất phi nông nghiệp (có 100% đất phi nông nghiệp không phải là đất ở) sẽ được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Việc khơi thông nguồn cung bất động sản, theo nhiều chuyên gia, đó là cách hiệu quả nhất để kéo giá nhà đi xuống trong bối cảnh hiện nay. Theo chuyên gia JLL, áp lực tăng giá dự kiến sẽ giảm bớt khi nguồn cung mới gia tăng sau khi các vấn đề pháp lý hiện hành được giải quyết.

"Mặt bằng giá chung hiện đang tăng nhanh hơn nhiều so với mức tăng của các yếu tố hỗ trợ nguồn cầu trong đó đại diện và nổi bật nhất là mức tăng thu nhập. Điều này có nghĩa là tốc độ tăng giá trong thời gian sắp tới sẽ có sự điều chỉnh chậm lại cho đến khi các yếu tố hỗ trợ nguồn cầu bắt kịp nhịp tăng này", đại diện JLL từng đưa ra nhận định.