Đi tìm lời giải cho thị trường thứ cấp Việt Nam từ bài học của Singapore

Theo giới phân tích của JLL, CBRE và Savills, tuy thị trường bất động sản (BĐS) thứ cấp ở Việt Nam đã tăng trưởng gần 3,5 lần trong 8 năm (2010-2018) nhưng quy mô vẫn thấp hơn 10 lần so với mức trung bình của các nước đang phát triển trong khu vực. Nếu được khai thông, thị trường này có thể tạo ra một khối lượng giao dịch bổ sung trị giá hơn 25 tỷ USD vào năm 2025.

Điều gì khiến cho thị trường bất động sản thứ cấp ở Việt Nam chưa thể phát triển tương xứng với tiềm năng của nó? Theo ông David Jackson, Giám đốc Điều hành Colliers Việt Nam, thị trường nhà ở thứ cấp chưa thực sự phát triển vì đa phần người dân chưa muốn hoặc không muốn bán nhà. Đa số căn hộ ở Việt Nam mới được xây dựng trong vài năm trở lại đây và cư dân sinh sống ở những khu căn hộ này chưa lâu nên chưa tính đến chuyện bán đi căn hộ của mình.

Nhu cầu mua nhà để ở tại Việt Nam còn quá lớn so với nhu cầu mua để kinh doanh kiếm lợi nhuận, nên người dân chậm bán đi căn nhà của mình. Điều này khiến cho thị trường thứ cấp chưa thực sự năng động, ông David Jackson giải thích.

Bài học từ Singapore để thúc đẩy thị trường thứ cấp

Tại Singapore, thị trường nhà ở thứ cấp phát triển nhờ các chính sách nhà ở của chính phủ. Vào những năm 1960s, Singapore đã đối mặt với tình trạng tương tự Việt Nam, khi phải đồng thời cải tạo chung cư cũ và tạo giao dịch cho thị trường thứ cấp. Mỗi năm, người dân Singapore cần có thêm 15.000 căn nhà mới vì mức độ tăng dân số hàng năm tại đây đạt khoảng 4,3%.

Quỹ đất hạn hẹp tại Singapore cũng khiến tình trạng thiếu hụt về nguồn cung nhà ở càng trở nên nghiêm trọng. Phần đông dân số Singapore đã phải sống trong các khu chung cư cũ, chật chội.

Sau đó, Singapore thành lập Cục Nhà ở và Phát triển Singapore và Quỹ Phòng xa Trung ương nhằm giải quyết vấn đề nhu cầu nhà ở, tạo ra tác động tích cực đến sức mua bất động sản, phát triển bền vững và thúc đẩy quá trình quy hoạch đô thị.

Thời gian đầu hoạt động, Cục Nhà ở và Phát triển Singapore cho thuê và tiến hành bán cho người dân trên cơ sở cho thuê 99 năm, đồng thời cung cấp các khoản vay hỗ trợ người mua nhà. Chính sách linh hoạt này đã tạo ra sự thay đổi rất lớn về nguồn cung nhà ở chỉ sau 3 năm, điều mà đơn vị quản lý trước đó không làm được trong suốt 32 năm hoạt động.

Chính sách nhà ở của chính phủ Singapore đã trực tiếp nâng cao tỷ lệ sở hữu nhà của người dân. Các thống kê cho thấy tỷ lệ vay thế chấp mua nhà tính trên GDP ở hòn đảo này tăng lên 10% năm 1980, cao hơn so với mức 4% năm 1970.

Năm 1985, thị trường tiếp nhận một xu hướng mới, đó là "nhà đổi nhà". Giai đoạn 1960 - 1985, căn hộ thuộc chương trình trên được bán trên cơ sở ai đến trước thì được phục vụ trước. Sau này, các hộ gia đình đã có nhà tìm cách nâng cấp nhà hoặc đổi sang khu vực khác sang trọng và tiện nghi hơn.

Các chính sách hạn chế việc đầu cơ căn hộ của Cục Nhà ở và Phát triển Singapore đề ra từ giai đoạn trước được bãi bỏ bắt đầu có hiệu lực từ những năm 1990, cho phép thường trú nhân được phép mua nhà của dự án tiếp tục lực đẩy thúc đẩy thị trường bất động sản Singapore tăng trưởng nhanh trong giai đoạn tiếp theo.

Như vậy người sở hữu nhà do Cục Nhà ở và Phát triển Singapore xây dựng được tận dụng chính căn nhà của họ để đổi sang nhà mới. Một cách trực tiếp, cơ quan này giúp người đã có nhà thay đổi môi trường sống mới với căn hộ ở vị trí tốt hơn và có nhiều tiện ích hơn.

Điều này được phản ánh qua khối lượng giao dịch căn hộ do cơ quan này bán lại trong giai đoạn 1979 đến 2014. Từ dưới 800 căn bán lại đã tăng lên 31.000 căn vào năm 2004 và đạt 39.000 căn vào năm 2009. Đến năm 2014, số lượng giao dịch của căn hộ thuộc chương trình giảm xuống còn 17.000 căn do chính phủ đưa ra các biện pháp hạ nhiệt thị trường bất động sản vì tỷ lệ người dẫn sở hữu bất động sản đã vượt mốc 90%.

Tổng thể, chương trình nhà ở đã giúp chính phủ Singapore tạo ra các khu nhà mới với tỷ lệ lấp đầy cao cùng rủi ro tồn kho gần như bằng không. Trước những năm 1980, khi thành phố mở rộng ra bên ngoài khu thương mại trung tâm, các khu bất động sản cũ đã được xây dựng gần khu trung tâm hơn và các thị trấn mới được xây dựng ở khoảng cách xa hơn. Các gia đình vì thế cũng được phân bổ tới các khu vực xa hơn nhưng đổi lấy tiện ích.

Sự phát triển thị trường nhà ở của Singapore đồng hành với sự phát triển kinh tế. Trong giai đoạn 1960-1999, GDP của hòn đảo này tăng bình quân 8% mỗi năm. Ngày nay, Singapore trở thành địa điểm đầu tư bất động sản lý tưởng. Doanh số bán căn hộ cao cấp tại đây tăng 72% trong quý I/2020 bất chấp đại dịch Covid-19, theo Propery Guru.

Giải pháp này đã góp phần thúc đẩy thị trường nhà ở thứ cấp phát triển mạnh mẽ hơn. Tuy nhiên, để áp dụng chính sách tương tự tại các quốc gia khác là một điều không dễ dàng. Singapore thành công một phần là do dân số và diện tích của quốc đảo này còn khá nhỏ, đồng thời sở hữu tiềm lực tài chính để tạo ra các quỹ phát triển nhà hiệu quả. Phần lớn hai cơ quan này nằm trong khối tư nhân, cụ thể là ngân hàng và đơn vị phát triển bất động sản nên rất khó tìm đưa ra các giải pháp đột phá.

Việt Nam cũng cần một giải pháp đột phá để có thể kích thích sự phát triển của thị trường nhà ở thứ cấp, tạo động lực cho kinh tế phát triển, và nâng cấp nhà ở để thay đổi môi trường sống cho người dân. Chính vì thế, khi ra đời với tuyên bố góp phần thúc đẩy thị trường thứ cấp và nâng chuẩn sống của người Việt, giải pháp "nhà đổi nhà" đã thu hút sự quan tâm lớn từ giới chuyên môn và thị trường.

"nhà đổi nhà": Giải pháp góp phần khơi thông thị trường thứ cấp

"nhà đổi nhà" (Home for Home) là giải pháp mới do Masterise Homes hợp tác với ngân hàng Techcombank phát triển, tuyên bố sẽ giúp nâng chuẩn sống cho nhiều người Việt, gia tăng nhu cầu nhà ở, rút ngắn thời gian nâng cấp căn hộ, từ đó góp phần cải thiện tính thanh khoản của thị trường thứ cấp.

Để làm được điều này, Masterise Homes đã điều chỉnh giải pháp sao cho phù hợp với nhu cầu cũng như năng lực tài chính của người Việt, từ đó giúp các gia đình có cơ hội nâng tầm cuộc sống từ chỗ ở hiện tại sang các dự án cao cấp tại Việt Nam, mà không thanh toán bất kỳ khoản nào đến ngày bàn giao căn hộ mới. Các dự án cao cấp áp dụng bao gồm Masteri Waterfront, Masteri West Heights tại Hà Nội và Masteri Centre Point tại TPHCM.

Cụ thể, khách hàng chỉ cần đặt cọc 50 triệu để được hỗ trợ khoản vay 100%. Tức là từ khi mua nhà tới khi nhận nhà, khách hàng không cần trả bất kỳ khoản chi phí nào để sở hữu căn hộ do Masterise Homes phát triển. Khi bàn giao căn hộ mới, khách hàng có thể trả tối thiểu 30% giá trị căn hộ mới, 70% còn lại có thể trả góp tối đa 35 năm. Đây chính là điểm lợi nhất, vì người đổi nhà sẽ có thể chủ động và lên kế hoạch tài chính trong thời gian từ 2-3 năm.

Như vậy, giải pháp này sẽ giúp rút ngắn quy trình đổi nhà thông thường. Trước đây, người muốn đổi nhà thường đi theo lộ trình "bán nhà - tìm nhà ở tạm - tìm mua nhà mới" - vốn tốn nhiều thời gian và chi phí, nên người dân hạn chế bán nhà và mua nhà mới. Với Home for Home, thay vì tìm thuê nhà ở tạm trong lúc đợi có nhà mới, họ có thể tiếp tục ở trong căn nhà cũ của mình một cách thảnh thơi và không bị áp lực về tài chính cũng như chỗ ở.

Ngoài ra, vòng xoay thị trường thứ cấp là sự di chuyển chỗ ở phù hợp với nhu cầu. Ví dụ, khi một gia đình có thêm ông bà và hai con sẽ cần chuyển sang một nơi ở rộng hơn phù hợp với nhu cầu và thu nhập của gia đình. Chỗ ở hiện tại của gia đình này có thể trở thành ngôi nhà đầu tiên hoặc ngôi nhà tốt hơn của một gia đình nhỏ khác. Thử hình dung, những sự chuyển đổi như vậy, sẽ tăng cường tính thanh khoản của thị trường.

Đặc biệt, trong thời gian tới, khi giá BĐS toàn cầu được Reuters dự đoán sẽ tăng mạnh năm 2021 nhờ các gói hỗ trợ lớn và sự phục hồi sau Covid-19, thì giải pháp Nhà đổi nhà của Masterise Homes thực sự có tiềm năng trở thành "chất xúc tác" khơi thông thị trường thứ cấp tại Việt Nam.

Rõ ràng, việc ra mắt "nhà đổi nhà" là bước đi chiến lược của Masterise Homes. Theo đơn vị này, công thức chiến lược mà giải pháp mới áp dụng mang tên "Win-Win-Win" (Ba bên cùng có lợi), tập trung vào yếu tố tạo lợi ích cho tất cả các bên có liên quan đến dự án. Ngoài việc mang đến lợi ích cho người dân tham gia chương trình, giải pháp cũng sẽ mang đến lợi ích nhất định cho nền kinh tế nói chung, đúng như cam kết của doanh nghiệp này về việc tạo ra các giá trị bền vững cho thị trường.