Đề xuất tăng 30% giá đất ở Hà Nội từ năm tới: Ai hưởng lợi?

Theo dự thảo Nghị quyết của HĐND Thành phố Hà Nội “Về giá các loại đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội áp dụng từ ngày 1/1/2020 đến ngày 31/12/2024”, giá các loại đất được thành phố đề xuất tăng bình quân 30%.

Trao đổi với Dân trí, ông Đặng Văn Quang, Giám đốc Jones Lang LaSalle (JLL) Việt Nam nhận định, việc điều chỉnh giá đất theo hướng tiệm cận hơn với thị trường là cần thiết.

Theo ông Quang, lần điều chỉnh gần nhất cũng đã cách đây vài năm, trong khi giá đất có nhiều biến động, khung giá đất hiện nay vẫn chưa phản ánh đúng giá thị trường.

Nếu được thông qua, việc tăng giá này sẽ giảm bớt sự chênh lệch giữa bảng giá và mặt bằng thị trường. Tuy nhiên dù có điều chỉnh tăng ở mức nêu trên, ông Quang cho rằng vẫn còn khoảng cách tương đối xa giữa giá thị trường với khung giá của nhà nước tại một số khu vực.

Ông Quang lấy ví dụ: Theo dự thảo tờ trình của UBND thành phố Hà Nội, giá đất ở đô thị dự kiến cao nhất hơn 200 triệu đồng/m2 áp dụng cho một số địa bàn thuộc quận Hoàn Kiếm như phố Hàng Ngang, Hàng Đào, Lê Thái Tổ. Tuy nhiên trên thực tế hiện nay ở các khu vực này, giá đất thực tế rơi vào 500-600 triệu đồng/m2.

Thậm chí theo phản ánh, một số khu vực tại quận Hoàn Kiếm có giá chuyển nhượng cao đột biến như phố Hàng Bông, Hàng Bạc với mức trên 800 triệu đồng/m2; phố Lý Thường Kiệt có giá chuyển nhượng hơn 900 triệu đồng/m2.

Nhận định về tác động của việc điều chỉnh này đối với thị trường bất động sản Hà Nội, ông Đặng Văn Quang nói: Khung giá đất này sẽ không ảnh hưởng nhiều ở khía cạnh trực tiếp nhưng sẽ ảnh hưởng ở mặt gián tiếp.

“Với sự điều chỉnh này, nhiều người có suy nghĩ rằng khung giá đất tăng sẽ kéo theo giá bất động sản thành phố sẽ tăng, nhất là phân khúc đất nền. Thêm nữa, khi giá đất tăng, giải phóng mặt bằng (GPMB) tăng, chi phí thu hồi đất, tạo quỹ đất cho các dự án bất động sản tăng sẽ làm chi phí tăng. Tuy nhiên, mức tăng này đều chia đều cho toàn bộ dự án thì chi phí tăng sẽ không hề lớn", ông Quang phân tích.

Do vậy, theo ông Quang, việc thay đổi khung giá đất chỉ là một trong những yếu tố góp phần đẩy giá bất động sản Hà Nội, và nếu có tăng thì thực chất do yếu tố tâm lý là chủ yếu chứ không phải do thị trường, giá thành.

Phân tích thêm về tác động của khung giá đất mới dự kiến, ông Quang cho rằng: Bất cứ một chính sách nào khi ra đời cũng có hai mặt. Lợi với nhóm người này nhưng có thể bất lợi với nhóm người khác.

“Những người có đất trong diện thu hồi sẽ có lợi hơn. Việc thu hồi đàm phán cho dự án phát triển kinh tế xã hội cũng sẽ thuận lợi hơn, giảm thiểu tranh chấp do mức giá đền bù quá thấp.

Ngoài ra, Nhà nước thu được thuế phí nhiều hơn. Nhưng những người chưa có đất, chưa sở hữu bất động sản thì sẽ bất lợi hơn”, ông Quang nói.

Chia sẻ với Dân trí, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty EZ Việt Nam cũng cho rằng, khung giá nhà nước quy định hiện nay còn khoảng cách xa với thực tế.

Với việc tăng giá các loại đất theo dự thảo nghị quyết của HĐND TP Hà Nội, ông Toản cho rằng có tác động nhưng không quá lớn tới thị trường bất động sản.

Trong khi đó, theo vị này, nhiều người dân sẽ được hưởng lợi bởi khi khung giá đất tăng thì đền bù GPMB tăng.

“Nhiều nơi khung giá ban hành thấp dẫn đến việc thu hồi đất để thực hiện dự án nhà ở hoặc làm hạ tầng giao thông áp giá bồi thường thấp. Trong khi đó, khung giá càng đúng với thực tế thì việc thực hiện triển khai các công việc liên quan đến đất đai càng thuận lợi”, ông Toản nêu quan điểm.

Nhiều chuyên gia cũng cho rằng, một trong những nguyên tắc định giá đất là phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường, tuy nhiên hiện nay khung giá đất nhà nước đang có khoảng cách xa với thực tế.

Chính vì vậy, khi thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội, dự án công cộng... thì khâu giải phóng mặt bằng luôn là một trong những nút thắt khiến các công trình chậm tiến độ.

Nguyễn Mạnh