Đề xuất tách thửa quá số thành viên trong gia đình phải lập dự án

Chỉ tách thửa cho người trong gia đình 

Mới đây, Sở Xây dựng tỉnh Lâm Đồng có văn bản kiến nghị, đề xuất gửi Bộ Xây dựng về việc các trường hợp phải lập dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.

Theo đó, Sở này đã tham mưu UBND tỉnh Lâm Đồng thành lập tổ công tác kiểm tra, rà soát toàn bộ các khu vực hiến đất hình thành đường giao thông mới để tách thửa trên địa bàn thành phố Bảo Lộc và huyện Bảo Lâm.

Qua quá trình kiểm tra, Sở Xây dựng tỉnh này đã phát hiện nhiều trường hợp phân lô tách thửa có dấu hiệu vi phạm pháp luật về kinh doanh bất động sản, gây thất thoát nguồn thu ngân sách.

Trong khi đó, đầu năm nay, UBND tỉnh Lâm Đồng đã có văn bản tạm dừng việc tiếp nhận, xem xét, giải quyết các thủ tục liên quan đến việc phân lô, tách thửa đất, xây dựng nhà ở riêng lẻ tại nông thôn trên địa bàn tỉnh.  

Động thái này nhằm hạn chế tình trạng người dân, doanh nghiệp thu gom đất, hiến đất làm đường để đầu tư hạ tầng, thực hiện phân lô bán nền, núp bóng danh nghĩa các dự án kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, việc này phần nào đã làm ảnh hưởng đến quyền lợi của một số cá nhân, hộ gia đình phân lô tách thửa với mục đích chính đáng.

Cụ thể, ngoài các trường hợp tách thửa với mục đích kinh doanh bất động sản, còn có các trường hợp cá nhân, hộ gia đình tách thửa với mục đích thừa kế, cho tặng người thân trong gia đình. Việc tách thửa với mục đích cho tặng, thừa kế là nhu cầu cần thiết và rất chính đáng của người dân.

Chính vì vậy, Sở Xây dựng tỉnh Lâm Đồng đã đề xuất, kiến nghị Bộ Xây dựng xem xét có văn bản hướng dẫn bất động sản quy mô nhỏ, kinh doanh bất động sản không thường xuyên, các trường hợp phải lập dự án đầu tư kinh doanh bất động sản để địa phương có đầy đủ cơ sở pháp lý trong quản lý thị trường bất động sản trên địa bàn. 

Đồng thời Sở này cũng đề xuất 3 phương án. Đối với việc tách thửa đất theo quy định pháp luật với mục đích thừa kế hoặc cho tặng người thân mà thuộc trường hợp được miễn lệ phí trước bạ hoặc để chuyển nhượng thuộc trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân thì không phải lập dự án đầu tư kinh doanh bất động sản. 

Đối với phương án này, cần lưu ý với mỗi hồ sơ đề nghị tách thửa thì mỗi hộ gia đình, cá nhân chỉ được nhận tối đa 1 quyền sử dụng đất thông qua thừa kế, cho tặng quyền sử dụng đất.

Phương án hai, các trường hợp tách thửa đất mà số lượng thửa đất sau khi tách vượt quá số lượng các thành viên trong một gia đình thì được xem là có dấu hiệu tách thửa đất với mục đích kinh doanh. Trường hợp này bắt buộc phải lập dự án đầu tư kinh doanh bất động sản để tổ chức theo dõi quản lý theo quy định.

Ngoài ra, Sở Xây dựng Lâm Đồng đề xuất, Bộ Xây dựng cũng có thể quy định cụ thể quy mô, diện tích đất tại khu vực đô thị, nông thôn khi thực hiện tách thửa đất phải lập dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.

Nhiều ý kiến tán thành

Liên quan tới đề xuất của Sở Xây dựng Lâm Đồng trên, trao đổi với Dân trí, Luật sư Trần Đức Phượng - Đoàn luật sư TPHCM - bày tỏ sự đồng tình và cho rằng đề xuất này sẽ hạn chế được hành vi tách thửa để phân lô bán nền mà không phục vụ mục đích chuyển quyền sử dụng đất cho những người trong gia đình. Theo đó, đưa việc tách thửa về dạng chính sách, nhằm giải quyết chế độ cho người dân. 

Tuy nhiên, theo luật sư Phượng, để đề xuất này được thực hiện, cần phải sửa Điều 58 của Luật Đất đai quy định về quyền được chuyển đổi mục đích sử dụng đất và tách thửa. Quyền trên cần phải được hạn chế, hay giới hạn chứ không để tự do như hiện nay. 

Cũng theo vị luật sư này, hiện nay, các quy định về kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ còn nhiều bất cập, do đó vẫn còn hiện tượng các tổ chức, cá nhân không thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng đã mua bán các bất động sản có giá trị rất lớn, mua đi bán lại nhiều lần, một số trường hợp mua gom đất rồi phân lô đất để chuyển nhượng mà không thực hiện thủ tục đầu tư dự án. 

Hiện, Nghị định số 02/2022 ngày 6/1/2022 của Chính phủ vừa ban hành quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản, có hiệu lực từ ngày 1/3 vừa qua đã quy định buộc tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các điều kiện: Phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã. 

Song Nghị định trên quy định "Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên", mà chưa có định lượng cụ thể về "thường xuyên" hay "không thường xuyên".

Do đó, để ngăn chặn việc lợi dụng đầu cơ đất đai rồi "lách luật" phân lô bán nền, cần quy định cụ thể hơn các quy định xác định thường xuyên bằng việc định tính, định lượng phù hợp hơn.

Ngoài ra, địa phương cũng cần giám sát, sàng lọc những trường hợp tách thửa phải đúng đối tượng, tránh trường hợp cá nhân lợi dụng chính sách này để phân lô bán nền như những năm qua. Kiểm tra chặt quy hoạch, lập dự án bất động sản, không để xảy ra tình trạng một số cá nhân, tổ chức tự vẽ dự án ma, phân lô bán nền trái phép.

Cũng tán thành đề xuất của Sở Xây dựng tỉnh Lâm Đồng, luật sư Trần Thanh Tùng (Đoàn luật sư TP Hà Nội) cho rằng, cá nhân (thuộc đối tượng mua bán bất động sản quy mô nhỏ) được quyền tách thửa đất mà mình sở hữu theo quy định. Tuy nhiên, việc phân lô bán nền "núp bóng" tách thửa là một kiểu "lách luật". 

"Chính quyền địa phương cần vào cuộc để làm rõ mục đích của việc tách thửa. Từ đó, kịp thời ngăn chặn chiêu lách luật để gian lận phân lô bán nền", luật sư nói.