Rộ chiêu dồn tiền gom đất rồi phân lô bán nền tràn lan ở ven Hà Nội

Ồ ạt phân lô bán nền

Thời gian qua, tại nhiều địa phương, cá biệt như tại Hà Nội, đã xuất hiện tình trạng một số cá nhân, doanh nghiệp nhỏ mua gom đất của người dân ở trong các thôn, xóm, làng, xã rồi phân thành lô, bán nền. Trước khi phân lô, nhiều khu đất có nguồn gốc là đất trồng cây lâu năm, đất vườn… được chuyển đổi sang đất ở nhưng không nhằm mục đích ở mà để bán nền.

Từ chỉ dẫn của một môi giới bất động sản, phóng viên Dân trí có mặt tại một khu đất nằm sâu trong ngõ 209 xã Cổ Đông (Thị xã Sơn Tây, Hà Nội). Ghi nhận thời điểm tháng 2 này, dù khu đất mới chỉ được san gạt mặt bằng và một số hạng mục hạ tầng còn đang được xây dựng dở dang nhưng thông tin rao bán đã xuất hiện rầm rộ.

Môi giới giới thiệu khu đất này được tách thửa thành 93 lô. Trong đó, giai đoạn 1 được chia ra 53 lô, giai đoạn 2 có 40 lô. Giá bán các lô đất vị trí đẹp là khoảng 24 triệu đồng/m2.

Các khu đất trên không xa "Quần thể dự án 120 lô Cổ Đông" nằm trong ngõ Cổ Đông 1 cũng đang được rao bán. Theo lời môi giới, 120 lô được tách có diện tích từ 70 m2 đến hơn 100 m2 được chào bán dao động 18 - 22 triệu đồng/m2.

Không chỉ ở Thị xã Sơn Tây, tình trạng tách thửa, phân lô bán nền ở tại một số huyện ngoại thành của TP Hà Nội như Thạch Thất, Quốc Oai, Mê Linh, Đông Anh… cũng diễn ra khá rầm rộ những năm gần đây.

Đơn cử, tại đường lớn đến ngõ nhỏ tại xã Bình Yên và Tân Xã, huyện Thạch Thất không khó bắt gặp các khu đất đã phân lô. Các lô đất thường có diện tích 60-100 m2 nhưng có giá bán dao động 1,2 - 1,7 tỷ đồng. 

Ông Trương Quang Hồng - Chủ UBND xã Bình Yên (huyện Thạch Thất) - xác nhận, trường hợp xin tách thửa và số lượng đất ở tăng mạnh trong thời gian qua. Việc tách thửa, phân lô bán tràn lan như hiện nay khiến chính quyền cơ sở như ông Hồng "đau đầu" trong công tác thu thuế phi nông nghiệp và quản lý dân cư.

Theo số liệu thống kê mà ông Hồng cung cấp, năm 2018, tổng diện tích đất ở của xã là 245,88 ha; sang năm 2020 đã tăng thêm 5,9 ha, nâng tổng diện tích đất ở của xã lên 251,85 ha (2,4%); năm 2021 tăng thêm 6,42 ha, nâng tổng diện tích đất ở lên 252,3 ha (2,6%). Dựa trên tổng hợp hồ sơ, dự kiến năm 2022, xã này sẽ tăng thêm 10 ha.

Nhập nhèm phân lô để ở hay để bán

Hiện nay, pháp luật đất đai hiện hành không có quy định riêng đối với trường hợp kinh doanh dự án "phân lô bán nền" không xin phép thành lập dự án đầu tư phát triển nhà ở. Tuy nhiên, một số nghị định lại cho phép UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương.

Thực tế, ghi nhận của Dân trí tại một số địa điểm vùng ven Hà Nội cho thấy tình trạng sau khi xin chuyển đổi đất rồi tách thửa, phân lô để bán. Điều đáng nói là các lô này thường bán cho các nhà đầu tư và bỏ hoang cả nhiều năm trời mà không được xây dựng.  

Đơn cử, 108 lô Bãi Dài Tiến Xuân (thuộc xã Tiến Xuân, huyện Thạch Thất, Hà Nội) đã được chia lô và được chủ đầu tư bán hết. Theo các môi giới, những lô đất này đã được bán hết từ đầu năm 2021 nhưng hiện tại vẫn chưa có một hoạt động xây dựng nhà ở nào trên tất cả lô đất.

Mặc dù vậy, đến nay tình trạng xin chuyển đổi đất ở vẫn đang có chiều hướng gia tăng. Cụ thể, thửa đất số 34 tờ bản đồ số 110 thôn Đồng Trạng, xã Cổ Đông, Thị xã Sơn Tây trước khi chưa chuyển đổi có diện tích 4.262 m2 (trong đó có 120 m2 đất ở và 4.142 m2 đất trồng cây lâu năm). Sau khi xin chuyển đổi, thửa đất này có diện tích 4.262 m2 đất ở, thời gian sử dụng đất lâu dài.

Hay thửa đất 108 tờ bản đồ số 07 trước khi chưa chuyển đổi có diện tích 1.696,2 m2 (trong đó có 295 m2 đất ở và 1.401,2 m2 đất trồng cây lâu năm) tại thôn Đồng Trạng, xã Cổ Đông, Thị xã Sơn Tây, TP Hà Nội. Sau khi xin chuyển mục đích sử dụng đất, thửa đất 108 tờ bản đồ 07 có diện tích 1696,2 m2 đất ở thời gian sử dụng lâu dài.

Trao đổi về vấn đề này, ông Nguyễn Thanh Hà - Trưởng Phòng Tài nguyên và Môi trường thị xã Sơn Tây - cho biết, nếu nói về luật, tách thửa là quyền của mỗi công nhân khi đủ điều kiện. "Họ muốn tách ra cho con, cho gia đình, anh em, nếu minh bạch là như vậy", ông Hà nói. 

Tuy nhiên, theo ông, để tách ra bán và đầu tư thì phải có điều kiện, chẳng hạn phải có đất ở, có giao thông, kết nối hạ tầng đầy đủ. Đặc biệt, nếu theo luật thì khi kinh doanh phải đăng ký bất động sản. "Ở đây đang nhập nhèm giữa tách cho người thân và tách để bán, tách cho người thân để dùng nhưng người thân không dùng lại bán đi, nhập nhằng như nhau", ông Hà nói. 

Cũng theo vị này, luật không cấm nhưng chưa rõ ràng. Nếu tách ra để rao bán việc nọ việc kia khi chưa đủ điều kiện, pháp lý là vi phạm pháp luật ở lĩnh vực đầu tư bất động sản. Thực ra việc tách thửa quy định mục đích cho con cháu, cho người thân nhưng phần lớn là tách ra để kinh doanh. Ông Hà nói rằng việc này là do hạn chế của luật, "gần đây không riêng gì ngoài này mà trong Lâm Đồng cũng xảy ra".