Đầu cơ đất sân bay: Vỡ mộng giàu nhanh, chục tỷ tan theo lời đồn

"Cơn sốt" đất chóng vánh

Trong những ngày "sốt" đất vừa qua, có trường hợp "ôm" một miếng đất với giá 23 tỷ đồng nhưng đang có nguy cơ mất trắng. Giá trị thực tế mảnh đất khoảng 2 tỷ đồng nhưng đã bị môi giới đẩy giá lên cao. Nhóm mua này đã đặt cọc 4 tỷ đồng cho chủ đất.

ít ngày sau, một nhóm khác đã trả giá lên 30 tỷ đồng, sẵn sàng đền cọc cho nhà đầu tư trước để mua lại. Biết rằng đây là chiêu trò của giới cò đất để dụ dỗ phá cọc và đền bù nên chủ đất quyết định không bán.

Tuy nhiên, hiện nhóm đặt cọc vẫn chưa kiếm được người mới để bán lô đất trên. Nếu vẫn quyết tâm mua bán thì xem như nhà đầu cơ ban đầu trên bị lỗ cả chục tỷ đồng, còn nếu như bỏ cọc thì mất 4 tỷ đồng.

UBND huyện Hớn Quản cho biết, dự án làm sân bay Téc-Ních mới chỉ dừng lại ở việc các cơ quan chức năng đi khảo sát thực địa chứ chưa có quy hoạch cụ thể.

Điều này có nghĩa là từ khi đề xuất cho tới khi động thổ được phải qua nhiều quy trình với một "núi" thủ tục giấy tờ, mất hàng năm trời. Vì thế, việc một số nhà đầu tư mới chỉ "nghe hơi nồi chõ" gom đất xung quanh với giá trên trời chắc chắn đã bị "cò" đất đưa vào bẫy.

Tương tự, khu vực sân bay Long Thành cũng xảy ra sốt đất. Dù sân bay Long Thành vừa khởi công, hay các dự hạ tầng giao thông kết nối với sân bay đang trong quá trình triển khai, nhưng "cò" đất đã đẩy giá tăng chóng mặt. Nhiều nhà đầu tư kỳ vọng khi bắt tay triển khai dự án, tiến độ xây dựng hạ tầng, xây dựng nhà ga giai đoạn 1 sẽ được triển khai nhanh chóng đồng nghĩa với việc giá đất sẽ tăng cao.

Theo một số cò đất ở khu vực này, mặc dù giá tăng cao nhưng chính môi giới phải săn lùng mãi mới có. Lượng khách hàng gom đất với diện tích lớn rất nhiều. Có nhiều người mua đất với diện tích từ vài sào đến hơn cả hec-ta, với mục đích ôm hàng và chờ tung ra đợt tiếp theo.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, nhận xét, năm 2020, bất chấp dịch Covid-19, giá đất vẫn tiếp tục tăng 20% so với năm trước, đất trung tâm Long Thành có chỗ lên tới cả trăm triệu đồng. Nguyên nhân của việc tăng giá này, theo ông Đính, không chỉ do quy hoạch xây sân bay mà còn do khan hiếm nguồn hàng ở TP.HCM khiến nhiều người dịch chuyển sang vùng đất khác để đầu tư.

Theo Báo cáo thị trường bất động sản 2020 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs), nếu năm 2019, giá đất tại Đồng Nai dao động từ 12-14 triệu đồng/m2 thì năm 2020 bình quân đạt 22 triệu đồng. Như vậy, một số nơi tăng gần gấp đôi sau một năm. Đáng chú ý, đất ở thị trấn Long Thành, khu vực có dự án sân bay, có nơi tăng lên trên 100 triệu đồng/m2.

Trên các trang mua bán bất động sản, nhiều mảnh đất nông nghiệp sắp lên thổ cư hay đất đã có quy hoạch dân cư được rao bán. Mức giá năm 2020 đã tăng một cách "chóng mặt" so với năm 2019. Đơn cử như đất thuộc các xã Lộc An và Bàu Cạn có mức giá cao nhất khu vực và được nhiều người săn tìm. Nếu như năm 2019 có giá 3,5 tỷ đồng/sào, thì cuối năm 2020 giá tăng lên với tới 5-6 tỷ đồng/sào. Những khu đất có vị trí đẹp, gần mặt tiền đường lớn, giá trung bình 6,5-7 tỷ đồng/sào.

Một môi giới cho hay, nhiều hộ dân ở xã An Lộc đã bán đất trước đó với giá 1 tỷ đồng/sào, nay giá đất tăng "chóng mặt" nên người dân ở đây tiếc nuối. Một số hộ dân được trả 4-5 tỷ đồng/sào cũng không muốn bán mà chờ khi dự án khởi công, cũng như hạ tầng xung quanh sân bay cơ bản được xây dựng thì đất sẽ có giá hơn.

Không phải cây đũa thần

Đây không phải lần đầu tiên xảy ra những cơn sốt đất. Đa phần các cơn sốt đất xuất phát từ hiệu ứng đám đông khi nhiều cá nhân có nhu cầu mua và làm đẩy giá lên cao do nguồn cung có hạn. Các cơn sốt đất dễ trở thành sốt ảo khi giá trị đất không còn phản ánh giá trị và nhu cầu thực tế mà dựa trên những thông tin không rõ ràng và tin đồn thổi.

Trong các cơn sốt đất thì nhu cầu đất chủ yếu không nhằm mục đích sản xuất kinh doanh mà chỉ là để đầu cơ chờ thời. Có người thành tỷ phú từ việc ăn theo cơn sốt đất nhưng cũng có không ít nhà đầu tư "chết" vì không kịp thoát. Sau những cơn sốt đất ảo, kẻ kiếm nhiều nhất vẫn chỉ là các "cò" đất.

TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam đánh giá, sân bay Téc-Ních tại Bình Phước không phải là cây đũa thần làm cho nền kinh tế của tỉnh và thị trường bất động sản khởi sắc chỉ trong một thời gian ngắn như thế. Dễ thấy rằng việc xây dựng một sân bay không thể là một bước ngoặt cho kinh tế toàn tỉnh.

Thứ nhất, đây chỉ mới dừng lại ở mức chủ trương đang đợi xem xét và phê duyệt. Thứ hai, việc giá bất động sản tại tỉnh có tăng hay không còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác. Ngoài thông tin quy hoạch và dự án như vừa qua ở tỉnh Bình Phước, thì những thông tin liên quan đến nền kinh tế về tín dụng hay diễn biến có tác động đến nền kinh tế đều có thể làm tăng giá trị tài sản và tạo ra động lực thúc đẩy thị trường.

TS. Sử Ngọc Khương cho biết thêm, với giả định là sân bay sẽ được hoàn thành, theo một góc nhìn thực tế thì cần ít nhất 5-7 năm để hoàn thành kế hoạch và được phê duyệt, rồi xây dựng sẽ mất thêm 3-5 năm nữa. Như vậy, từ lúc khảo sát đến khi khánh thành cũng gần 10 năm nếu mọi việc diễn ra thuận lợi. Tuy nhiên, để vận hành trơn tru và thật sự thu hút đầu tư đáng kể thì cần 5-10 năm nữa.

Hiện nay tại Việt Nam có tới 22 sân bay dân sự, trong đó có 13 sân bay nội địa và 9 sân bay quốc tế. Tuy nhiên, chỉ mới có 6 trên tổng 22 sân bay đang hoạt động có lãi dựa theo báo cáo của Tổng công ty Cảng Hàng không Việt Nam (ACV). Vì thế, ngoài việc giải quyết được vấn đề về giao thông đi lại cho người dân, thì tính hiệu quả về mặt tài chính của nhiều sân bay đáng được cân nhắc.

Ông Khương cho rằng, không phải cứ xây sân bay thì địa phương nào cũng phát triển mạnh mẽ như Đà Nẵng và Nha Trang. Sân bay Phù Cát tại Quy Nhơn, Bình Định là một minh chứng rất rõ ràng khi mất rất lâu mới phát triển được. Tuy nhiên, đến nay sức ảnh hưởng đến kinh tế và xã hội địa phương vẫn chưa thể so sánh được với Đà Nẵng và Nha Trang.

"Có sân bay không phải là yếu tố quyết định để Đà Nẵng trở thành thành phố đáng sống nhất Việt Nam và Nha Trang trở thành thành phố du lịch hàng đầu cả nước mà do nhiều yếu tố khác mới tạo ra giá trị như vậy", ông đánh giá.

Liên quan tới sân bay Long Thành, chuyên gia kinh tế, TS. Võ Trí Thành cho rằng, nhiều năm qua sân bay Long Thành là câu chuyện về ý tưởng và triển khai ý tưởng. Ý tưởng này đã có cách đây 26, 27 năm, nhưng đến nay mới được hiện thực hóa.

"Ý tưởng phát triển là đúng, nhưng để làm được thì cần rất nhiều yếu tố. Xét về góc độ đầu tư bất động sản thì Long Thành rất hấp dẫn. Tuy nhiên, đây là một bài toán rất lớn, cần sự vào cuộc của tỉnh, trung ương và các doanh nghiệp lớn", vị chuyên gia khẳng định.

Do đó, các nhà đầu tư, nhất là những nhà đầu tư cá nhân cần hết sức tỉnh táo, xác định bài toán đầu tư trung, dài hạn, xem xét kỹ tính pháp lý của đất, tránh việc bị cuốn vào cơn sốt đầu cơ tăng giá, bị "bỏng tay" khi là người cuối cầm "hòn than" giá đất.