Đất khai hoang mua 1,8 triệu đồng/m2 giờ bán nửa giá vẫn ế

Tiền "chôn" trong đất khai hoang

Sau thời gian tìm hiểu và được môi giới nhà đất tư vấn, đầu năm 2022, anh Trần Văn Kiên (Hoàng Mai, Hà Nội) quyết định mua mảnh đất khai hoang 3.000m2 ở xã Yên Bài (Ba Vì, Hà Nội) với giá 5,4 tỷ đồng, tương đương 1,8 triệu đồng/m2. Lúc mua mảnh đất này, anh dự tính sẽ chờ chuyển đổi một phần diện tích sang đất ở, hoặc làm farmstay…

"Môi giới tư vấn cho tôi, mảnh đất này đang nằm trong quy hoạch đất ở của địa phương. Lúc đó, giá đất khai hoang rẻ hơn 3-4 triệu đồng/m2 so với mảnh đất có thổ cư", anh Kiên chia sẻ lý do mua mảnh đất trên.

Dù lúc đầu xác định đầu tư lâu dài nhưng gần đây, do cần tiền đầu tư vào lĩnh vực khác và khoản vay ngân hàng tăng lãi suất, anh Kiên đã nhờ môi giới bán hộ. Tuy nhiên, anh Kiên giật mình vì mức giá môi giới đưa ra. "Môi giới chỉ trả 800.000 đồng/m2 với mảnh đất khai hoang của tôi. Cho rằng môi giới này nói không đúng, tôi đi hỏi thêm nhiều môi giới khác và đều nhận được thông tin như trên", anh Kiên kể.

Không tin mức giá môi giới đưa ra, anh Kiên có đăng thông tin lên nhiều nhóm hội nhà đất trên mạng xã hội để rao bán. Đợt đầu anh đưa giá 1,5 triệu đồng/m2, xong lại giảm xuống 1,2 triệu đồng/m2 và giờ đang rao 900.000 đồng/m2, nhưng đều không có người hỏi mua.

"Thỉnh thoảng vẫn có khách hỏi mua, nhưng tôi cảm nhận họ không có thiện chí mua. Gần đây, có khách muốn tôi chia mảnh đất thành 2 lô, nhưng khi tôi đồng ý, họ lại không mua nữa", anh Kiên nói.

Anh thừa nhận, ngoài việc không bán được giá cao, các thủ tục pháp lý của mảnh đất này cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Việc mua bán trước đó chỉ thông qua hình thức viết tay, không công chứng và không lập vi bằng.

Thực tế việc đầu tư vào đất khai hoang cũng khá hiệu quả. Tuy nhiên, để có thành công, nhiều nhà đầu tư chuyên nghiệp cho rằng, người mua phải biết rõ nguồn gốc thửa đất, để xác định thời điểm sử dụng đất từ bao giờ, có tranh chấp hay không… "Nếu đáp ứng điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) thì sau một thời gian người mua sẽ thắng lớn. Bởi lẽ đất khai hoang giá mua vào khi nào cũng ở mức thấp", một nhà đầu tư chia sẻ.

Tuy nhiên, một số nhà đầu tư khác cho rằng, việc mua những thửa đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất luôn tiềm ẩn các rủi ro về mặt pháp lý, đặc biệt là với những thửa đất mà thời gian cấp sổ đỏ kéo dài, thị trường nhà đất có thay đổi. Nếu nhà đầu tư đổ tiền vào nhiều nguy cơ bị chôn tiền là dễ xảy ra.

Thị trường đất nền ảm đạm

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), giá bất động sản, đặc biệt là sản phẩm đất nền ở những khu vực từng xảy ra "sốt đất" tiếp tục được điều chỉnh về giá trị phù hợp, tương xứng với giá trị đầu tư vào nội tại sản phẩm và hạ tầng khu vực.

Nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, đặc biệt có sử dụng chương trình ưu đãi lãi suất, ân hạn nợ gốc giai đoạn 2018-2022 của các chủ đầu tư buộc phải cắt lỗ 10-30%, thậm chí lên đến 30-50% giá trị đầu tư.

Theo đơn vị này, đất nền dự án ven đô ở nhiều địa phương gần như không có giao dịch. Bởi giá cao, niềm tin của khách hàng vẫn còn thấp, cùng với chi phí lãi vay và các chi phí cơ hội khác, việc mua đi bán lại bất động sản để ăn chênh lệch hay cho thuê trở nên rủi ro hơn.

Ở góc độ chuyên gia, ông Lê Đình Hảo - Quản lý kinh doanh cấp cao Batdongsan.com cho biết, từ quý II/2022 đến nay, phân khúc đất nền vẫn đang chứng kiến một mức độ quan tâm rất ảm đạm.

Theo ông, khi thị trường "sốt nóng", đây là phân khúc nhận được lượng quan tâm rất lớn và có sự hấp thụ rất nhanh nhưng khi thị trường chững lại, đất nền lại có mức độ sụt giảm sâu nhất. Bởi đất nền là phân khúc mang tính đầu cơ nhiều hơn so với nhu cầu khai thác dòng tiền.