Đất đấu giá liên tục lập kỷ lục, chuyên gia cảnh báo điều vô lý

Thời gian qua, nhiều phiên đấu giá đất liên tục ghi nhận mức giá trúng cao kỷ lục. Cụ thể, huyện Quốc Oai (TP Hà Nội) vừa tổ chức đấu giá 35 thửa đất tại xã Ngọc Mỹ với thửa có giá trúng cao nhất là 119,3 triệu đồng/m2.

Cuối tháng 3, UBND huyện Sóc Sơn (TP Hà Nội) cũng đấu giá quyền sử dụng 33 lô đất tại thôn Thạch Lỗi (xã Thanh Xuân). Lô đất có giá trúng cao nhất là 120,6 triệu đồng/m2, với diện tích 108,6m2, tổng giá trị gần 13,1 tỷ đồng. Các lô đất còn lại có mức giá trúng từ 70 triệu đồng đến 100 triệu đồng/m2.

Không chỉ tại vùng ven Hà Nội, nhiều tỉnh thành khác cũng ghi nhận mức giá trúng đấu giá cao kỷ lục. Đầu tháng 3, UBND xã Dân Tiến (huyện Khoái Châu, tỉnh Hưng Yên) tổ chức đấu giá quyền sử dụng 41 lô đất. Kết quả, lô đất có giá trúng cao nhất đạt hơn 158 triệu đồng/m2, gấp gần 3,3 lần khởi điểm. Tổng giá trị của lô đất này lên tới 16 tỷ đồng.

Tại huyện Tiền Hải (tỉnh Thái Bình), 23 lô đất được mang ra đấu giá có giá trúng cao nhất lên tới gần 153 triệu đồng/m2. Tổng giá trị của lô đất này là 23 tỷ đồng.

Trước đó, nhiều phiên đấu giá cũng đã ghi nhận mức giá trúng cao kỷ lục. Về vấn đề này, trao đổi với phóng viên Dân trí, ông Phạm Đức Toản - chuyên gia bất động sản - nói, giai đoạn vừa qua, các phiên đấu giá ở nhiều nơi đều ghi nhận mức giá trúng cao kỷ lục. Giá khởi điểm ở nhiều nơi vẫn thấp, nên tiền đặt cọc trước không nhiều. Do đó, nhiều đội nhóm tham gia đấu giá vẫn chỉ có mục đích "lướt sóng" kiếm lời.

Bên cạnh đó, có nhiều nhóm tham gia đấu giá với mục đích đẩy giá cao nhằm bán những lô đất khác trong khu vực. Tuy nhiên, do chưa đến hạn nộp tiền nên không thể lấy giá trúng của những lô đất này để xác lập mức giá trong khu vực.

"Hầu hết người tham gia đấu giá đều không phải người dân địa phương. Họ tham gia đều có mục đích riêng và không có nhu cầu thực. Rất ít trong số này có nhu cầu thực, nhưng do giá trúng cao nên khó trúng. Tình trạng của đấu giá đất hiện nay vẫn giống như năm 2024 đã xảy ra", ông nói.

Theo ông, việc giá trúng đấu giá cao hơn 50-100% so với giá thị trường là điều rất vô lý. Trong khi đó, hạ tầng, quy hoạch tại khu vực không có sự thay đổi. Bên cạnh đó, theo quan điểm của ông, những khu vực vừa qua có giá đất trúng đấu giá cao kỷ lục đều chưa có thông tin hưởng lợi từ sáp nhập tỉnh thành.

Ông cho rằng, việc đấu giá đất trúng với giá cao sẽ thu được ngân sách, đây là điều tốt. Tuy nhiên, hệ lụy về sau sẽ rất lớn liên quan tới an sinh xã hội và phát triển kinh tế địa phương. Giá trúng cao sẽ đẩy toàn bộ giá đất khu vực xung quanh. 

Ví dụ, một mảnh đất đang được giao dịch với giá 50 triệu đồng/m2 nhưng sau phiên đấu giá trúng lên tới 100 triệu đồng/m2 thì chắc chắn chủ đất xung quanh sẽ đẩy giá lên ít nhất 60-70 triệu đồng/m2. Từ đó làm cho thị trường nhà đất trong khu vực trở nên méo mó, lũng đoạn. Những người dân tại địa phương có nhu cầu mua nhà ở trước kia đã khó tiếp cận thì nay càng khó hơn.

"Tôi cho rằng, nếu những người trúng không lướt sóng được sẽ xuất hiện tình trạng bỏ cọc hàng loạt tại một số phiên đấu giá giống như giai đoạn năm 2022. Tuy nhiên, với một số lô có giá hợp lý khách hàng sẽ vẫn xuống tiền đủ. Việc này cần đợi tới thời hạn thanh toán tiền mới có cơ sở kiểm chứng", ông Toản chia sẻ.

Đặc biệt nguy hại hơn, tình trạng giá đất bị thổi phồng sẽ ảnh hưởng tiêu cực tới các nhà đầu tư thực hiện các dự án lớn. Nhà nước sẽ dựa trên cơ sở giá đấu giá để định giá đất. Như vậy, số tiền phải bỏ ra quá lớn các nhà đầu tư khó có lãi nên không làm nữa.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam - nói, việc giá đất tại vị trí có cơ sở hạ tầng, tiện ích không nổi bật lên tới hơn 100 triệu đồng/m2, ngang bằng với giá đất nền tại các khu đô thị, khu vực đông dân cư là bất bình thường, vượt xa giá trị thực tế. Đây chính là kết quả của các mục đích không lành mạnh.

Nhiều nhà đầu tư tham gia các phiên đấu giá này là những người "có nghề" đấu giá đất. Họ thường tham gia với mục đích đơn giản đó là "lướt sóng". Họ không quan tâm giá trị thật là bao nhiêu, cứ trúng đã rồi mua bán sang tay ngay để kiếm lời hoặc sẵn sàng bỏ cọc nếu thị trường không hưởng ứng.

Hay mục đích nguy hiểm hơn là tạo "sốt đất". Các cá nhân này lợi dụng việc đặt cọc đấu giá nhằm mục đích thổi giá các khu đất liên quan. Khi thấy giá bất động sản được duy trì xu hướng tăng trong một thời gian đủ dài, thì tâm lý FOMO (sợ bị bỏ lại phía sau) sẽ trỗi dậy. Nhà đầu tư sẽ kỳ vọng giá tiếp tục tăng, rồi đưa ra quyết định mạo hiểm. 

Hệ quả là không ít nhà đầu tư bị chôn vốn, tạo ra các khu đất bỏ hoang, ảnh hưởng xấu tới tiến trình phục hồi, phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững của thị trường bất động sản. Bên cạnh đó còn ảnh hưởng tới sự phát triển kinh tế - xã hội địa phương nói riêng, cả nước nói chung khi dòng tiền bị ứ đọng ở đất đai, không đi vào hoạt động kinh tế khác.