"Của để dành" của các đại gia bất động sản ra sao?

Thu cả nghìn tỷ đồng

Những tháng quý II, III vừa qua, thị trường chứng kiến cơn "sốt đất" trên cả nước và vẫn chưa có dấu hiệu giảm nhiệt. Thị trường bất động sản hiện nay diễn biến sôi động, dòng tiền đổ vào các doanh nghiệp bất động sản ngày càng tăng tạo ra doanh thu lớn cho các doanh nghiệp này, đặc biệt là trong lĩnh vực bán lẻ nhà đất.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản vừa qua công bố doanh thu quý III rất khả quan. Dù thế, lợi nhuận một số bên lại giảm. 

CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (mã chứng khoán: NVL), CTCP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (mã chứng khoán: SCR), CTCP Tập đoàn Bất động sản Đất Xanh (mã chứng khoán: DXG), CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (mã chứng khoán: KDH)... cũng đều là những doanh nghiệp có kết quả doanh thu tương đối khả quan.

Novaland báo cáo doanh thu trong quý III/2021 đạt 3.300 tỷ đồng. Trong đó, doanh thu từ chuyển nhượng bất động sản trong quý đạt 2.900 tỷ đồng chủ yếu đến từ bàn giao các căn hộ tại dự án căn hộ Sài Gòn Royal và Aqua City.

Lợi nhuận sau thuế quý III của doanh nghiệp này ngược lại chỉ đạt 536 tỷ đồng, giảm 3,5 lần so với cùng kỳ 2020, trong bối cảnh doanh nghiệp đang mở rộng đầu tư, tốn chi phí do giá nguyên vật liệu leo thang từ đầu năm, thêm vào việc nguồn cung quỹ đất sạch thiếu thốn làm tăng chi phí xử lý thủ tục giấy tờ.

Tương tự trường hợp của Novaland, doanh thu thuần quý III của Địa ốc Sài Gòn Thương Tín ghi nhận mức tăng "khủng", gấp 3 lần so với cùng kỳ năm ngoái với 375 tỷ đồng, chủ yếu đến từ việc bàn giao và ghi nhận 100 căn hộ thuộc dự án Carillon 7. Nhưng dù thế, lợi nhuận sau thuế của công ty cũng khá khiêm tốn chỉ 9,4 tỷ đồng.

CTCP Tập đoàn Đất Xanh công bố BCTC hợp nhất quý III năm nay với doanh thu thuần 1.303 tỷ đồng, tăng 63% so với cùng kỳ năm trước, đóng góp chính là doanh thu bán căn hộ và đất nền với 1.068 tỷ đồng. Lợi nhuận sau thuế là hơn 160 tỷ đồng, giảm 27,6% so với cùng kỳ.

1.457 tỷ đồng là mức doanh thu được Khang Điền ghi nhận trong quý vừa rồi, tăng 43% so với quý III/2020, chủ yếu nhờ hạch toán lần đầu tổng cộng 580 căn hộ tại dự án Lovera Vista. Nhưng lợi nhuận quý III ghi nhận mức giảm 12,5% so với cùng kỳ, đạt 316 tỷ đồng.

CTCP Vinhomes (Vinhomes, mã chứng khoán: VHM) đóng vai trò là "anh cả" đầu ngành với doanh thu 20.700 tỷ đồng trong riêng trong quý III, đóng góp 55% tổng doanh thu của Tập đoàn Vingroup mặc dù mức thu giảm 24,4% so với quý trước.

Riêng doanh thu bất động sản trong quý III đạt 17.300 tỷ đồng. Trong đó, doanh thu bán sỉ là 13.100 tỷ đồng và doanh thu bán lẻ là 4.300 tỷ đồng. Tất cả doanh thu đều từ 2 dự án lớn tại Hà Nội - Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City. Lợi nhuận thuần của VHM là 11.200 tỷ đồng (tăng 84,3% so với cùng kỳ), nhờ đẩy mạnh doanh thu bán sỉ đem lại mức tỷ suất lợi nhuận cao hơn.

Nhìn chung, giá nguyên vật liệu tăng cao đã khiến lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản bị ảnh hưởng. Song về lâu dài, theo nhận định của giới chuyên gia, tiềm năng đối với các đơn vị này vẫn lớn.

Lĩnh vực bán lẻ nhà đã trở thành nguồn lực chủ yếu đóng góp chính cho nguồn thu của các doanh nghiệp bất động sản. Dân số tăng nhanh, kinh tế phát triển, công nghiệp hóa - đô thị hóa nhưng nguồn cung mới chưa kịp đáp ứng đã kéo giá nhà đất tăng cao, là yếu tố khiến doanh thu của doanh nghiệp cải thiện.

Thêm vào đó, theo chủ trương Chính phủ đưa ra, các ngân hàng có nhiệm vụ san sẻ khó khăn cùng doanh nghiệp, ngân hàng giảm mức lãi suất tiền gửi, giá vàng trong nước cũng như thế giới đều tăng đã dẫn đến tâm lý chuyển tiền sang đầu tư bất động sản cũng là một trong những nguyên nhân làm cho giá bất động sản tăng mạnh.

Xu hướng quỹ đất của các "ông lớn" ra sao?

Quỹ đất sạch (là đất đã thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, không còn vướng thủ tục pháp lý) của Vinhomes được coi là lớn nhất trong ngành, chủ yếu phát triển những sản phẩm bất động sản nhà đất, bất động sản thương mại phức hợp. Số lượng căn hộ mở bán mới trong quý của đơn vị này không quá lớn, khoảng 1.000 căn ở Hà Nội, giảm 50% so với quý II và 1.610 căn ở TPHCM, giảm mạnh 73,4% theo quý và 67,6% cùng kỳ năm ngoái.

Do ảnh hưởng của dịch Covid-19, Novaland cũng dự kiến thực hiện điều chỉnh kế hoạch bán hàng trong năm nay, từ 10.000 sản phẩm xuống còn 7.000 sản phẩm. Trong quý IV, doanh nghiệp này dự kiến sẽ mở bán thêm khoảng 2.000 sản phẩm với tổng giá trị hợp đồng khoảng 10.000 tỷ đồng.

Địa ốc Sài Gòn Thương Tín thì cho biết 9 tháng đầu năm nay đã đẩy mạnh phát triển quỹ đất thông qua việc tăng cường hợp tác với các đối tác bên ngoài với nhiều quỹ đất lớn, vị trí thuận lợi tập trung chủ yếu ở Long An (130 ha), Đồng Nai (160 ha) với đa dạng các loại hình phát triển. Xu hướng thâu tóm nhằm gia tăng quỹ đất vẫn được duy trì nhưng lượng bất động sản sẵn sàng để bán lại giảm khoảng 12% so với cuối năm 2020.

Còn với Đất Xanh, trong ngắn hạn, sẽ tập trung phát triển dự án quy mô dưới 5ha trong TPHCM, các khu đô thị quy mô lớn tại các tỉnh, thành phố vệ tinh như Bình Dương, Đồng Nai… Bất động sản sẵn sàng để bán của Đất Xanh tính đến cuối quý III hầu như không thay đổi nhiều so với cuối năm 2020.

Nhìn chung, quỹ đất của doanh nghiệp bất động sản vẫn theo xu hướng mở rộng (tổng lượng hàng tồn kho tăng) nhưng lượng bất động sản sẵn sàng để bán (tồn kho thành phẩm) giảm so với quý trước. Theo lý thuyết báo cáo tài chính doanh nghiệp thì các doanh nghiệp bất động sản giảm lượng cung thành phẩm có thể do kỳ vọng của doanh nghiệp vào thị trường sắp tới không quá lạc quan. Tuy nhiên, việc giảm nguồn cung cũng có tác dụng giữ cho giá bất động sản tiếp tục ở mức cao như hiện nay. Lượng bán giảm nhưng giá cao vẫn có thể sẽ đem lại cho doanh nghiệp mức doanh thu và lợi nhuận tốt.

Còn về tồn kho bán thành phẩm (bất động sản dở dang đang trong quá trình hoàn thiện), nếu con số này tăng cũng chưa hẳn đã tốt vì doanh nghiệp sẽ tốn thêm nhiều chi phí để duy trì những dự án này. Tuy nhiên, về lâu dài, khi hoàn thiện và bán được hàng, doanh thu sẽ được ghi nhận. 

Một số công ty chứng khoán vẫn đưa ra những nhận định tương đối lạc quan đối với triển vọng ngành bất động sản những tháng cuối năm.

Báo cáo cập nhật ngành bất động sản cuối quý III của Agriseco đưa ra đánh giá triển vọng chung của ngành bất động sản sẽ được duy trì tích cực trong trung và dài hạn do đây vẫn là kênh đầu tư phù hợp với khẩu vị của đại đa số nhà đầu tư Việt Nam. Theo công ty chứng khoán này, các doanh nghiệp có quỹ đất dự án lớn, khả năng triển khai dự án tốt sẽ tăng trưởng tốt.

3 yếu tố khiến cho đơn vị này đưa ra nhận định kể trên đó là lãi suất ngân hàng duy trì thấp nên bất động sản ít nhiều vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn. Đầu tư công được chú trọng, đẩy mạnh, các chính sách nới lỏng pháp lý là chất xúc tác, tạo động lực cho thị trường bất động sản trong dài hạn. Bên cạnh đó, yếu tố thứ ba là thị trường dần phục hồi do các biện pháp hạn chế để chống dịch dần được gỡ bỏ, trung tâm thương mại mở cửa trở lại, lưu lượng khách phục hồi rõ ràng trong tháng 10 vừa qua, nhu cầu thuê cửa hàng tăng trở lại, tạo doanh thu khả quan cho bất động sản…