Có nên đầu tư đất nông nghiệp để chờ chuyển đổi thành đất thổ cư?

Hiện nay, một số người muốn đầu tư bất động sản nhưng với số vốn ít thường mua các thửa đất nông nghiệp để chờ chuyển đổi thành đất thổ cư. Đất thổ cư là tên gọi nôm na về đất ở, bao gồm đất ở nông thôn và đất ở đô thị. Loại đất này được sử dụng để xây nhà ở, xây dựng công trình đời sống dân cư.

Chia sẻ với Dân trí, luật sư Nguyễn Thị Thu Hoài - Giám đốc Công ty Luật TNHH Thuế và luật Hà Nội - thuộc Đoàn luật sư TP Hà Nội - cho biết không phủ nhận giá trị tiềm năng mà đất nông nghiệp mang lại.

Nguồn đất nông nghiệp của nước ta rất dồi dào, giá mua bán lại rẻ, phù hợp với những cá nhân có nguồn vốn ít nhưng mong muốn đầu tư. Tiềm năng sinh lời của đất nông nghiệp khá cao do giá rẻ nhưng khi chuyển đổi thành đất ở thành công thì khoản chênh lệch thu về gấp nhiều lần giá trị ban đầu.

Tuy nhiên người đầu tư cần hiểu rõ khi nào thì được chuyển mục đích sử dụng đất sang đất thổ cư, đất ở. Luật Đất đai 2013 quy định về nguyên tắc sử dụng đất phải đúng quy hoạch, kế hoạch và đúng mục đích sử dụng đất. Vì vậy, tất cả các loại đất mà không phải là đất ở thì không được xây dựng nhà ở, muốn xây dựng nhà ở thì trước tiên phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.

Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất không đơn giản chỉ cần nộp đơn đề nghị  mà còn phụ thuộc vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm, quy hoạch chi tiết xây dựng,… và được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Nói cách khác, việc chuyển đổi là một quá trình và phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố khách quan và chủ quan. Do đó, rủi ro pháp lý là vấn đề hiện hữu.

Những rủi ro thường gặp

Thứ nhất, người dân mua phải loại đất khó hoặc không được phép chuyển đổi sang đất thổ cư. Hiện nay, Nhà nước có chính sách bảo vệ như đối với các loại đất chuyên trồng lúa nước, đất trồng lúa nước còn lại, đất lúa nương, đất rừng phòng hộ, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất làm muối… sẽ không thể thực hiện được việc chuyển đổi.

Thứ hai, với những người ít thông tin sẽ gặp phải rủi ro mua phải đất bị cấm giao dịch theo quy định tại Điều 12, Luật Đất đai 2013. Hành vi "sử dụng đất, thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng ký với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước" sẽ bị cấm giao dịch.

Thứ 3 là trường hợp mua phải đất nền không đủ diện tích tối thiểu sau tách thửa. Rủi ro đi kèm là tình trạng đất không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vì quy định về diện tích tách thửa tối thiểu có sự khác nhau giữa các tỉnh thành trên cả nước. Nếu diện tích đất sau tách thửa không đủ diện tích theo quy định sẽ gặp nhiều rắc rối trong việc xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Cuối cùng là mua phải đất đang có tranh chấp, đất không có giấy chứng nhận hoặc mua bán thông qua giấy tờ viết tay, không được công chứng, chứng thực, tài sản đang bị kê biên, thế chấp dẫn tới giao dịch không hợp pháp, không được cấp giấy chứng nhận, khó chuyển nhượng.

3 cách để kiểm tra thông tin chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Để tránh gặp phải những vấn đề pháp lý trên, điều quan trọng tiên quyết khi quyết định đầu tư đất là phải kiểm tra kỹ càng về tình trạng pháp lý của thửa đất. Nhà đầu tư có thể liên hệ với những người có chuyên môn như luật sư để được tư vấn hoặc có thể tự thực hiện. 

Hiện tại, có 3 cách để người dân có thể tự kiểm tra xem đất có thể được chuyển đổi mục đích sử dụng thành đất ở không.

Một là kiểm tra thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay còn gọi là sổ đỏ) sẽ thể hiện phần thông tin quy hoạch được ký hiệu bằng nét gạch đứt bên cạnh thông tin thửa đất. Mặc dù đây là cách giúp người sử dụng đất tiết kiệm được thời gian, chi phí nhưng sẽ có một vài hạn chế như thông tin có thể đã cũ, chưa cập nhật hoặc không phải giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nào cũng ghi nhận phần thông tin về quy hoạch.

Cách thứ hai là gửi yêu cầu đến văn phòng đăng ký đất đai để kiểm tra các thông tin liên quan đến thửa đất. Theo Thông tư số 34/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, người dân có quyền khai thác hệ thống thông tin đất đai do Nhà nước cung cấp thông qua phiếu yêu cầu.

Thứ ba là tiến hành kiểm tra thông tin về quy hoạch sử dụng đất có thể tra cứu trực tiếp tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp xã hoặc thông qua cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp huyện.