Chuyên gia nói về đấu giá đất vùng ven: Không khác cuộc đấu trí, đánh bạc

Tư duy mua cao phải bán cao hơn

Những ngày qua, kết quả các phiên đấu giá đất tại vùng ven Hà Nội khiến không ít người choáng váng. Đơn cử, tại huyện Hoài Đức, giá đất trúng đấu giá 19 lô tại khu LK03 và LK04, thôn Lòng Khúc, xã Tiền Yên, dao động 91,3-133,3 triệu đồng/m2, gấp 12,5 đến hơn 18 lần so với giá khởi điểm. 

Tại huyện Thanh Oai, giá trúng đấu giá 68 thửa đất tại khu Ngõ Ba, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao dao động từ 63-100 triệu đồng/m2, cao gấp 5-8 lần so với giá khởi điểm. Điều đáng nói, ngay sau khi phiên đấu giá, hầu hết các lô đất đều được rao bán chênh với mức giá từ 400-600 triệu đồng/lô.

Trao đổi với phóng viên Dân trí, TS. Trần Xuân Lượng - Viện phó Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam - nói kinh tế chung hiện nay chưa thực sự tốt. Do đó, yếu tố có tác động lớn nhất tới các phiên đấu giá vừa qua đến từ tâm lý xã hội mà  không phải các yếu tố liên quan đến cung cầu, pháp lý hay chính sách… 

Ông nói, người Việt Nam thường có quan niệm không có gì giá trị bằng đất. Thậm chí, lượng kiều hối đổ về đa phần cũng đổ vào đất. Lúc đầu có thể chỉ là "ngáo" giá nhưng vài bữa là giá đó thành thật. Điều này tạo ra một tâm lý xã hội, trào lưu nhà nhà đi buôn đất, người người đi buôn đất thay vì dựa trên nhu cầu thực.

Thứ hai là nằm ở sự minh bạch, thậm chí có những dấu hiệu móc ngoặc giữa bên trong và bên ngoài, tạo một kịch bản để đấu giá. Rõ ràng là có một lợi ích rất lớn thì người ta mới có thể đánh đổi và hơn thua đến cùng. Đấu giá như này không khác gì một cuộc đánh bạc, đấu trí.

Ông Lượng cho rằng, không loại trừ những lý do nhạy cảm như rửa tiền. Chẳng hạn những nguồn tiền không trong sạch như tham nhũng, nguồn tiền từ nước ngoài đổ vào bất động sản, đấu giá xong thành tiền sạch. Nếu như ở nước ngoài, để có thể mua được bất động sản, người ta phải chứng minh nguồn tài chính, mục đích mua nhà, không phải là ai đi đấu giá cũng được. 

Có thể thấy, nhiều người tham gia đấu giá không phải chỉ người dân các địa phương tổ chức đấu giá mà có cả khách đến từ những nơi khác, trong đó có nhiều nơi là các địa phương từng "sốt" đất trước đó nên những người này đã nắm được quy luật.

Ngoài ra, một yếu tố nữa tác động tới các phiên đấu giá vừa qua đó là luật. Khi luật thay đổi, các quy định về phân lô bán nền, người ta sẽ rằng nguồn cung đất nền sẽ khan hiếm trong thời gian tới, hay chi phí sẽ tăng cao khi các quy định liên quan đến thuế được ban hành. Thế nhưng họ lại không dựa vào yếu tố căn bản là nhu cầu thực, khả năng thanh toán mà lại suy nghĩ mua cao là phải bán cao hơn. Do đó, những đối tượng này như những con thiêu thân tiếp tục đẩy giá đất lên cao.

Đặc thù của thị trường bất động sản là nếu một nhà đầu tư sở hữu toàn bộ lô đất thì họ có quyền xác định giá với lô đất đó. Bài học của Thủ Thiêm, mọi người đều thấy. 

"Bây giờ, chúng ta định giá tiệm cận thị trường, dựa vào mấy phiên đấu giá thì có khi 2 người sẽ tạo thành cả một thị trường. Người A cứ thả giá này, người B thả giá kia, cứ đánh bóng, thổi giá đến một mức nào đó mà cả hai bên đều đồng thuận. Có khi họ đã mua sẵn từ trước rất nhiều lô đất ở khu đó nhờ có nguồn thông tin sớm. Như vậy có phải chỉ cần 2 người đã tạo ra được thị trường", ông Lượng nêu vấn đề.

Bất cập từ giá khởi điểm và tiền đặt cọc

Nói về những phiên đấu giá tại Hà Nội gần đây, TS. Trần Xuân Lượng cho rằng bất cập ở giá khởi điểm nhưng bất thường ở giá trúng thầu. Cụ thể, giá khởi điểm rất thấp nên tiền đặt trước chỉ 100-200 triệu đồng/lô, những người có tiền họ sẵn sàng bỏ 1 tỷ đồng để đặt cọc 5-10 lô. Do đó, rất dễ bị thao túng, họ sẵn sàng bỏ số tiền rất nhỏ để thu tiền chênh lớn.

Ông Ngô Gia Cường - Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam (VAI) - nói bất cập trong các phiên đấu giá vừa qua đến từ giá khởi điểm thấp dẫn tới tiền đặt trước rất ít. 

Trước đây, việc xác định giá khởi điểm bán đấu giá đất thực hiện qua hình thức thuê tư vấn xác định giá thị trường theo phương pháp Hệ số điều chỉnh. Đến năm 2023, để giảm thủ tục hành chính, thẩm quyền phê duyệt giá khởi điểm bán đấu giá đất ở được ủy quyền cho cấp huyện.

Đến ngày 5/2 vừa qua, theo Nghị định 12 sửa đổi của Chính phủ không quy định giá đất cụ thể để xác định giá khởi điểm bán đấu giá đất ở nữa mà việc xác định giá khởi điểm bán đấu giá đất ở sẽ bằng Bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh hàng năm do cấp tỉnh ban hành. Tuy nhiên, giá đất được xác định theo phương pháp quy định tại Nghị định 12 quá thấp so với thị trường, dẫn đến việc xác định giá khởi điểm có nhiều bất cập. 

Do đó, nhiều địa phương không dám quyết giá khởi điểm theo quy định này nên hoạt động bán đấu giá đất đình trệ. Các thửa đất đưa ra bán đấu giá có giá khởi điểm sát giá thị trường chỉ là các thửa đất đã được định giá khởi điểm theo quy trình trước thời điểm Nghị định 12 có hiệu lực.

Từ ngày 1/8, theo quy định tại điểm i khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2024, giá trong Bảng giá đất được áp dụng để tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng; và tại khoản 1 Điều 257 cho phép các địa phương sử dụng Bảng giá đất theo Luật Đất đai 2013 đến hết 31/12/2025.

Giá khởi điểm và tiền đặt cọc quá thấp nên dẫn tới 2 luồng tâm lý: Thứ nhất, với những nhóm đầu cơ họ sẵn sàng bỏ ra số tiền ít để tham gia đấu giá nhằm thu được từ bán chênh; thứ hai là nhóm người dân thấy rằng điều kiện không quá cao nên cũng tham gia. 

Nhiều người tham gia cùng một phiên đấu giá nên tạo ra hiệu ứng đám đông. Dẫn tới một số người đã mất kiểm soát khi trả giá, làm cho giá trúng đội lên không sát với thị trường. Có thể thấy, trong các phiên đấu giá vừa qua người ở địa phương trúng rất ít. Ví dụ như phiên đấu giá 68 lô đất tại Thanh Oai chỉ có 2 người ở địa phương còn lại đều tới từ nơi khác.

Nhóm đầu cơ nếu đã gom được quỹ đất giá rẻ từ trước tham gia đấu giá với mục đích kéo giá đất xung quanh lên cao. Trong vòng một thời gian nhất định họ có 2 lợi ích là có thể thu được tiền chênh từ lướt sóng các lô trúng đấu giá và làm nóng thị trường khu vực.

Có tạo ra bong bóng bất động sản?

Nhìn nhận về hệ lụy, TS. Trần Xuân Lượng cho rằng, bất động sản nói chung và đất đai nói riêng là một loại hàng hóa đặc biệt chịu sự quản lý của Nhà nước. Nên nếu như Nhà nước không có dữ liệu thông tin thì khó có thể điều tiết được thị trường. Lúc này chính sách đưa ra cũng chỉ là cảm tính, có khi sẽ khiến thị trường trở nên rối ren hơn.

Đất đai tăng giá kéo theo giá cả của tất cả mặt hàng khác cũng sẽ tăng theo, chi phí xã hội tăng lên. Trong khi đó, bất kỳ doanh nghiệp nào cũng đều muốn giảm chi phí tăng doanh thu. Việc giá đất tăng sẽ khiến yếu tố này chiếm phần lớn tỷ lệ cấu thành giá thành sản phẩm tự nhiên tính cạnh tranh của mình đã thấp sẽ càng thấp hơn, cộng thêm chi phí lao động thô sơ thì sẽ khó thu hút doanh nghiệp nước ngoài đến đầu tư.

Hệ lụy với thị trường bất động sản nói riêng sẽ vô hình chung tạo ra bong bóng. Giá bất động sản tăng cao nhưng khó giao dịch. Hơn nữa nguồn lực xã hội tập trung hết vào đất sẽ gây lãng phí tài nguyên.

Để giải quyết nạn thổi giá trong đấu giá đất, ông Lượng cho rằng, các nước xử lý bằng cách sẽ xây nhà ở và cho thuê mua hướng tới nguồn thu ổn định lâu dài và số đông nhóm người có thể tiếp cận được. Nhưng ở nước ta đấu giá thu tiền một lần. Do đó, cần hạn chế việc phân lô bán nền và đấu giá đất. Thay vào đó, chúng ta phải tập trung vào phát triển nhà ở xã hội để người ở thực đều có thể tiếp cận nhà ở.

Bên cạnh đó, để ngăn chặn tình trạng đầu cơ cần có quy định trước khi đấu giá đất người tham gia phải nêu được rõ mục đích sử dụng và cam kết thực hiện. Nếu trong 2 - 5 năm người trúng đấu giá không xây nhà hoặc đưa vào sử dụng đúng mục đích sẽ phải có cơ chế để xử lý.

Cùng đưa ra giải pháp, ông Ngô Gia Cường cho rằng nên có biện pháp để tăng tiền đặt trước để hạn chế các nhóm đầu cơ tham gia nhằm thu lợi từ lướt sóng.