Chuyên gia nêu lý do giá nhà có thể giảm khi áp dụng 3 luật mới

Báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản mới đây của nhiều đơn vị cho thấy, giá nhà ở có diễn biến tăng nhanh hoặc duy trì ở mức cao.

Tại báo cáo thị trường bất động sản quý I, Bộ Xây dựng cho biết, có những dự án chung cư đã đi vào sử dụng 5-10 năm, thậm chí nhà tập thể cao tầng cũ cũng được đẩy giá khá cao, giá căn hộ chung cư tại Hà Nội đầu năm nay tăng khoảng 38% so với năm 2019.

Trước đó, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) từng chỉ ra trong 10 năm (2013-2023), giá địa ốc đã tăng hàng chục lần. Đơn vị này từng ước tính mỗi năm, Việt Nam sẽ thiếu hụt khoảng 300.000 đơn vị nhà ở. Do sự thiếu hụt này, đặc biệt là thiếu hụt nhà ở giá phù hợp, giá nhà sẽ còn tăng cao hơn.

Theo đánh giá của nhiều doanh nghiệp và giới chuyên gia, giá nhà tăng vì các chi phí đầu vào như giá đất, giá thành xây dựng đều tăng, nhất là chi phí vốn tăng rất mạnh. Đặc biệt, ách tắc pháp lý dẫn tới thời gian thực hiện dự án kéo dài, chi phí tài chính bị đội lên gấp nhiều lần so với dự kiến ban đầu cũng là nguyên nhân lớn dẫn đến việc giá nhà tăng liên tục các năm qua.

Bên cạnh đó, giá nhà tăng cao còn có nguyên nhân từ thực trạng quỹ đất để phát triển dự án đang ngày càng khan hiếm. Các chủ đầu tư không dám bán giá thấp khi tiền sử dụng đất vẫn là một ẩn số rất lớn.

Còn theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM (HoREA) - thị trường bất động sản năm nay có thể sẽ tiếp tục mất cân đối cung cầu. Trong bối cảnh nguồn cung nhà ở thiếu hụt, khan hiếm nhà ở bình dân, nhà ở xã hội dẫn tới giá nhà có thể bị đẩy lên cao. Số liệu tổng hợp của hiệp hội cho thấy, 71% nguồn cung thị trường bất động sản TPHCM thuộc phân khúc cao cấp, còn lại là nhà ở trung cấp.

Tuy nhiên, theo ông Châu, thị trường sẽ tăng trưởng trở lại vào năm 2025 nếu được "tiếp sức" bằng việc Quốc hội cho phép áp dụng sớm đối với Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và dự kiến xem xét 2 dự thảo Nghị quyết thí điểm của Quốc hội.

Đồng thời, chủ tịch HoREA cho rằng, các bộ, ngành, các địa phương và cộng đồng doanh nghiệp bất động sản nỗ lực thực hiện Chương trình phát triển tối thiểu 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2030. Đến nay, hơn 10 tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản lớn đã cam kết thực hiện 1,6 triệu căn nhà ở xã hội nhằm thực hiện chương trình này.

Nhận định mặt bằng về giá bất động sản trên thị trường trong thời gian tới, PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến - Trưởng khoa Pháp luật kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội - cho rằng, không phải khi 3 luật mới có hiệu lực thì thị trường bất động sản đang tăng sẽ giảm ngay được, mà muốn giá bất động sản trên thị trường không còn tăng nóng, trở về giá trị thực thì phải thực hiện tổng thể các giải pháp.

"Một trong những giải pháp để thị trường bất động sản phát triển một cách minh bạch là phải tổ chức thực hiện tốt 3 luật mới này. Nói cách khác, quy định chỉ nằm trên giấy, muốn phát huy được tác dụng phải qua khâu tổ chức thực hiện", ông Tuyến nói.

Theo ông Tuyến, nếu thực hiện quyết liệt, có hiệu quả các quy định trong 3 luật này thì giá bất động sản sẽ giảm. Lý do xuất phát từ nhiều yếu tố như thị trường công khai, minh bạch, tăng chính sách, nguồn cung về bất động sản hàng hóa và các giao dịch trên thị trường thuận lợi hơn, giảm các tầng nấc chi phí trung gian...

Ông Tuyến cũng nhìn nhận, hiện tại giá bất động sản như chung cư ở Hà Nội đang tăng mạnh và vượt quá mức thu nhập của những người làm công, ăn lương.

"Tôi cho rằng, đây là mức giá "ảo" và có sự thổi giá của các bộ phận đầu cơ. Vậy nên, hy vọng những luật này sẽ nhanh chóng được đưa vào cuộc sống, thực thi một cách quyết liệt, có hiệu quả. Bên cạnh đó, cũng cần chú trọng thực hiện đồng bộ các giải pháp khác", ông Tuyến chia sẻ thêm.