Chuyên gia khuyên ngừng lướt sóng nhà đất trong năm mới

Trong báo cáo mới nhất của Hiệp hội bất động sản (BĐS) TP HCM (HOREA), ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HOREA, cho biết năm 2019 là năm thứ 2 thị trường và doanh nghiệp BĐS phải đương đầu với nhiều khó khăn, thách thức rất lớn.

Quy mô thị trường và nguồn cung dự án, nguồn cung sản phẩm nhà ở bị sụt giảm mạnh, nhất là phân khúc nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội. Theo thống kê của Bộ Xây dựng, tổng số giao dịch nhà đất thành công trong cả nước năm 2019 là 83.136 giao dịch, giảm 26,1% so với năm trước; trong đó, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng chỉ có 6.280 giao dịch.

Tại TP HCM, từ tháng 10-2015 đến hết năm 2018, 126 dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp bị ách tắc thủ tục đầu tư xây dựng và 158 dự án BĐS có nguồn gốc quỹ đất thuộc nhà nước quản lý phải rà soát lại thủ tục pháp lý, cá biệt có một số trường hợp thuộc diện phải thanh tra, điều tra. Tháng 3-2019, lãnh đạo TP và cơ quan có thẩm quyền của trung ương đã quyết định cho 124 dự án được vận hành trở lại bình thường nhưng trên thực tế hầu hết các dự án này vẫn "án binh bất động". 

Theo ông Lê Hoàng Châu, tính thanh khoản của thị trường BĐS TP nhìn tổng thể vẫn tốt do tổng cầu có khả năng thanh toán vẫn cao. Gần như 100% căn hộ trung cấp, căn hộ bình dân đã được tiêu thụ và có những dự án nhà ở cao cấp có tỉ lệ tiêu thụ lên đến hơn 60% trong năm 2019. Nguyên nhân chủ yếu do thị trường "khát" sản phẩm mới. "Riêng hoạt động kinh doanh cho thuê nhà đã có dấu hiệu sụt giảm hiệu quả đầu tư, tỉ suất lợi nhuận chỉ đạt bằng hoặc thấp hơn lãi suất tiết kiệm, nên sẽ tác động tiêu cực đến thị trường BĐS thứ cấp trong những năm sắp tới" – ông Lê Hoàng Châu nhận định.

Về thị trường năm 2020, HOREA dự báo ít có nguy cơ xảy ra "bong bóng", nhưng có thể xảy ra tình trạng sốt giá đất nền cục bộ ở một số khu vực có quy hoạch phát triển đô thị, phát triển giao thông. Và trong 6 tháng đầu năm, các doanh nghiệp BĐS có thể vẫn còn phải tiếp tục đương đầu với các khó khăn...

Dưới góc nhìn của một chuyên gia tài chính cá nhân, TS Đinh Thế Hiển cho rằng trong năm 2020, thị trường căn hộ và đất nền dự án sẽ không có khả năng rớt giá mạnh như các phân khúc khác, thậm chí nhu cầu ở thị trường căn hộ sẽ tiếp tục tăng. Với đất nền vùng ven, đất nền dự án ở một số địa phương (do cá nhân tự mua bán, sổ chung, không phải đất dự án được ngân hàng tài trợ vốn...), nhà đầu tư chủ yếu mua bằng vốn tự có, thay vì vay ngân hàng nên cũng không bị ảnh hưởng nhiều.

"Riêng những nhà đầu tư mua để kỳ vọng lướt sóng nên bán ngay, thậm chí bán rẻ để thu hồi vốn nhưng chưa chắc lỗ. Chẳng hạn, một số khu vực ở gần sân bay Long Thành, chỉ trong vòng 1-2 năm đã bị đẩy giá, tăng tới 2-3 lần so với trước đó và nay hạ nhiệt thì nhà đầu tư cắt lỗ vẫn có lời. Việc giá nhà đất giảm lúc này mang tính chất điều chỉnh thị trường sau thời gian tăng nóng, chứ khó có hiện tượng bán dưới giá thành, bán tháo hoặc "xì bong bóng" như thời điểm năm 2011-2012" - TS Đinh Thế Hiển phân tích.

Quan trọng hơn, theo các chuyên gia, phong trào "nhà nhà mua nhà, mua đất; mua xong có lời ngay" sẽ giảm và không còn như thời gian qua. Ngay cả với những người tính vay vốn ngân hàng để mua BĐS kiếm lười, lướt sóng cũng được cảnh báo có thể gặp rủi ro. Hiện vốn tín dụng vào BĐS đang tiếp tục bị kiểm soát chặt theo yêu cầu của Ngân hàng Nhà nước về lộ trình giảm tỉ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn; đồng thời tăng hệ số rủi ro đối với một số khoản vay BĐS.

Theo TS Đinh Thế Hiển, nếu đầu tư lướt sóng thì khả năng giá BĐS tăng mạnh trong thời gian ngắn là rất khó. Cơ hội dành cho những người có tiền nhàn rỗi và phải am hiểu thị trường BĐS ở khu vực định đầu tư, khi giá đang hạ nhiệt. Ngoài ra, gần đây, nhiều người rủ nhau mua BĐS ở tỉnh, địa phương lân cận TP HCM do giá còn thấp và kỳ vọng sẽ tăng giá mạnh. Nhưng trong trường hợp này người mua cần định hướng khoản đầu tư trong thời gian dài 3-5 năm và có sự am hiểu, tìm hiểu kỹ lưỡng khu vực mình dự tính mua đất về pháp lý, quy hoạch, triển vọng tăng giá...