Chuyên gia: Giá trước và giá bất động sản sau dự án có thể chênh lệch tới 700 lần

Tham luận tại một hội thảo về đất đai mới đây, PGS.TS. Doãn Hồng Nhung (Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội) đánh giá, sau khi Việt Nam gia nhập WTO, Việt Nam đã và đang tạo ra môi trường kinh doanh thuận lợi, tạo nhiều cơ hội đầu tư mới cho nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Vị chuyên gia chỉ ra rằng, giá trị của đất sẽ tăng lên thông qua việc chuyển dịch vị trí đất, chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp để thực hiện dự án từng bước thực hiện thành công trong chuyển dịch cơ cấu kinh tế nông nghiệp sang thương mại dịch vụ.

"Đối với nhà đầu tư, đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt nên có được những mạnh đất có “vị trí vàng” sẽ có lợi thế trong hoạt động sản xuất, kinh doanh và thu được nhiều lợi ích từ các chuyển dịch đất đai sau đầu tư", bà cho biết.

Qua nghiên cứu và thực tiễn kinh doanh, bà Nhung cho hay, điểm mấu chốt để phát triển bất động sản và hấp dẫn các nhà đầu tư tài chính vào lĩnh vực bất động sản đó chính là lợi ích thu được thông qua đầu tư và địa tô chênh lệch thu được lợi nhuận thặng dư lũy tiến cấp số nhân.

"Giá trước khi có dự án và giá bất động sản sau dự án chênh lệch từ 50 – 700 lần", bà nhấn mạnh.

Theo đó, bà Nhung cho rằng, muốn thúc đẩy chuyển dịch đất đai hướng tới phát triển bền vững Nhà nước cần có giải pháp mang tính tổng thể. Sự thành công của chuyển dịch đất đai cần có sự phối hợp của nhiều cơ quan ban ngành. 

"Các biện pháp thúc đẩy chuyển dịch đất đai  hướng tới phát triển bền vững cần có sự nỗ lực và thành ý của mỗi cá nhân và tổ chức trong bộ máy quản lý, kinh doanh, đầu tư, thương mại, tài chính, ngân hàng, bộ máy hành chính, dịch vụ từ Trung ương đến địa phương", bà nêu. 

Còn theo GS Đặng Hùng Võ, để đầu tư phát triển, chúng ta buộc phải thực hiện chuyển dịch đất đai từ việc sử dụng đất hiệu quả chưa cao sang việc sử dụng đất hiệu quả cao hơn nhiều. Tuy nhiên, có thể thấy chuyển dịch đất đai luôn luôn xảy ra mâu thuẫn về lợi ích liên quan đến đất đai.

Từ đó, GS Võ nhìn nhận, pháp luật về đất đai cần có những đổi mới căn bản về cơ chế chuyển dịch đất đai phục vụ mục đích sinh lợi. Cụ thể, các dự án cần đất vì mục tiêu sinh lợi phải được cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước phê duyệt dựa trên phân tích chi phí - lợi ích về kinh tế gắn với cam kết chia sẻ lợi ích, đánh giá tác động xã hội và đánh giá tác động môi trường.

Đồng thời, phải tạo lập khung pháp luật cho cơ chế chuyển dịch đất đai dựa trên đồng thuận cộng đồng theo đa số đối với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư gắn với nguyên tắc chia sẻ lợi ích sẽ được thực hiện. Chuyển dịch đất đai có thể áp dụng không chỉ chuyển hoàn toàn quyền sử dụng đất (chuyển nhượng) mà có thể áp dụng cả phương thức thuê đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

"Áp dụng 2 đề xuất đổi mới như trên sẽ phát huy được mọi ưu điểm và khắc phục được mọi nhược điểm của cả chuyển dịch đất đai bắt buộc và tự nguyện", ông Võ nói.

Phương Dung