Chung cư tại TPHCM giá cao ngất, mua cho thuê có hiệu quả?

Giá căn hộ chung cư vẫn tiếp tục tăng

Căn hộ chung cư tại TPHCM thời gian qua dù không phải "điểm nóng" trên thị trường nhưng vẫn âm thầm tăng giá. Sau vài tháng khảo sát và cân nhắc, cuối cùng anh Nguyễn Ngọc Tân (30 tuổi, Khánh Hòa) chốt mua một căn hộ tại dự án ở TP Thủ Đức, TPHCM, giá khoảng 3 tỷ đồng. Với tài chính hạn hẹp, anh định tìm mua các căn hộ bán mới, giá khoảng 2 tỷ đồng nhưng thừa nhận không thể kiếm ra.

Một số dự án chậm triển khai trước đây giờ rục rịch tái khởi động cũng điều chỉnh tăng giá bán thêm 10-30%. Dùng dằng mua chậm vài tháng, anh Tân cũng thấy giá chung cư nhích thêm một chút.

Báo cáo từ nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường cũng cho thấy giá bán căn hộ chung cư mới tại TPHCM vẫn miệt mài tăng trong quý III. CBRE Việt Nam chỉ ra giá bán trung bình ở thị trường này đã đạt 66 triệu đồng/m2 diện tích thông thủy, tăng 4% theo quý và tăng gần 8% theo năm, phần lớn do các dự án cũ điều chỉnh tăng giá bán trong giai đoạn mở bán mới.

Savills Việt Nam ra báo cáo ghi nhận mức giá ở khoảng tương tự, đạt 68 triệu đồng/m2. Đơn vị này cho rằng giá bán các dự án mới gần đây vẫn ở mặt bằng giá cao và có xu hướng tăng giá cho các giai đoạn mở bán sau.

Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất Động Sản Dat Xanh Services (Dat Xanh Services - FERI) cũng chỉ ra giá bán dự án mới tại TPHCM duy trì biên độ tăng 5-10% và tăng ở hầu hết phân khúc. Riêng căn hộ cao cấp có mức tăng giá mạnh nhất, tăng 15-20% so với cùng kỳ năm trước. Nhà đầu tư, người mua nhà ở thực đã đến lúc cân nhắc cơ hội đầu tư vào thị trường căn hộ TPHCM và các đô thị vệ tinh.

Giá căn hộ tăng cao cũng làm thay đổi sự chấp nhận của khách hàng với thị trường. Khảo sát cho thấy 33% câu trả lời từ khách hàng lựa chọn bất động sản có giá 3,5-5 tỷ đồng. Tỷ lệ này cao hơn khách lựa chọn sản phẩm dưới 2,5 tỷ đồng (24%), khách lựa chọn căn hộ 2,5-3,5 tỷ đồng (18%).

Đơn vị này cho rằng đã có sự dịch chuyển trong sự quan tâm của khách hàng về khoảng giá từ mức trung bình thấp lên mức trung bình cao theo mặt bằng giá mới trên thị trường.

Tính toán hiệu quả cho thuê

Trong bối cảnh giá căn hộ ngày càng tăng, nếu mua đầu tư cho thuê, chuyên gia cho rằng nên tính toán hợp lý giá mua, lợi suất cho thuê, loại hình phù hợp để đạt hiệu quả cao nhất. Khu vực vùng ven TPHCM, lựa chọn căn hộ một phòng ngủ… là những gợi ý từ các chuyên gia.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc Bộ phận Tiếp thị dự án nhà ở, CBRE Việt Nam - phân tích, lợi suất cho thuê trung bình các căn hộ tại TPHCM khoảng 4-5%/năm. Tuy nhiên, khu vực vùng ven TPHCM như Bình Dương có lợi suất cho thuê tốt hơn, ở 6-7%/năm.

Bởi giá căn hộ tại vùng ven vẫn đang "mềm" hơn TPHCM, trong khi có thể cho thuê được giá tốt, khoảng 7-13 triệu đồng/tháng tùy căn. Do đó, tỷ suất sinh lợi ổn định, mặt bằng giá thấp đã thúc đẩy nhu cầu của nhà đầu tư về khu ven, cân nhắc giữa các kênh đầu tư. Ông Kiệt thừa nhận xu hướng dạt về vùng ven không mới, nhưng ngày càng rõ ràng hơn về sự quan tâm của chủ đầu tư, người mua.

Còn ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn nhận định trong các đợt mở bán, các dự án mới căn hộ 1 phòng ngủ thường xuyên trong tình trạng "cháy hàng" hoặc tỷ lệ đặt chỗ cao.

2 lý do chính dẫn đến việc này gồm tổng giá thành thấp, tỷ suất cho thuê dễ và cao hơn loại hình có 2, 3, 4 phòng ngủ. Kết quả dữ liệu giai đoạn 2023-2024 cho thấy chung cư một phòng ngủ diện tích dưới 55m2 có tỷ suất cho thuê cao nhất với trung bình từ 6,52%/năm đến 11%/năm.

Vì vậy, ông Tuấn cho rằng với căn hộ mua để cho thuê, nếu có tỷ suất cho thuê tốt thì không khác gì gửi tiền ngân hàng và thêm tăng giá hàng năm.