Chung cư mini: Chuyên gia hé lộ những điểm chung nguy hiểm

Kiến trúc sư Nguyễn Văn An - người có 10 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực thiết kế kiến trúc, công trình - nhận định rằng chung cư mini ở Khương Hạ (Thanh Xuân, Hà Nội), nơi xảy ra vụ cháy là chung cư cao trên 7 tầng và phục vụ số người ở quá lớn so với diện tích 200m2. Tòa nhà quy mô 8 tầng, 1 tum, như vậy mỗi căn hộ chỉ có diện tích khoảng 20m2 tới 40m2.

Chung cư ở Khương Hạ được thiết kế duy nhất cầu thang bộ nằm ở trung tâm của tòa nhà. Phía mặt sau của chung cư có lối thoát ra ngoài ở khu vực lô gia, tuy nhiên, khu vực này không có kết nối với thang thoát hiểm nên khi cháy, không có cách nào để thoát ra ngoài.

Bên cạnh đó, chung cư nằm trong ngõ nhỏ, khi xảy ra cháy rất khó để thoát nạn. Việc chữa cháy của cơ quan chức năng cũng gặp không ít khó khăn. Theo anh An, thông thường, các chung cư mini không có hệ thống phòng cháy chữa cháy, các thiết bị báo và chữa cháy nên khi xảy ra hỏa hoạn để lại hậu quả nghiêm trọng.

Kiến trúc sư Nguyễn Văn An cho biết pháp luật Việt Nam hiện hành không quy định về khái niệm chung cư mini. Nhà chung cư là nhà có 2 tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. 

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà ở tại đô thị từ 2 tầng trở lên mà tại mỗi tầng có từ 2 căn hộ trở lên và mỗi căn hộ được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín (có phòng ở riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng) thì diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ tối thiểu là 30m2 và phải đáp ứng các quy định về nhà chung cư theo quy định tại điều 70 của luật Nhà ở.

Chung cư mini cũng là một loại nhà chung cư do đó vẫn mang những đặc điểm chung của nhà chung cư nêu trên. Tuy nhiên, diện tích chung cư mini nhỏ hơn chung cư thông thường, thường có diện tích khoảng 30-45m2 mỗi căn hộ, được bố trí 01 phòng ngủ hoặc có thể cơi nới thành 02 phòng ngủ.

Theo kiến trúc sư Nguyễn Văn An, để tiết kiệm chi phí xây dựng, không ít chủ chung cư xây dựng trái phép gây mất an toàn. Điển hình, nhiều chung cư lắp đặt đường điện, đường nước chung một trục kỹ thuật. Các đường điện đi cắt chéo qua nhau, thi công để hở dễ cháy nổ, chập điện.

Thông thường, cầu thang của các công trình công cộng cần rộng tối thiểu 1,2m trở lên cho một vế thang. Khoảng cách giữa hai vế thang tối thiểu 100mm - đây là khoảng cách cần để luồn vừa ống nước cứu hỏa.

Ông Lê Xuân Hoàng (35 tuổi, Hải Dương) có nhiều năm đi thuê căn hộ trong những chung cư mini ở Hà Nội, khu vực Ngã Tư Sở, Khương Đình, Chùa Láng...

Ông cho rằng những khu vực gần trung tâm, gần các trường đại học sẽ thu hút được đối tượng khách thuê như học sinh, sinh viên, dân văn phòng, lại thuận tiện di chuyển, đi lại làm việc. Giá thuê cũng "mềm" so với thu nhập, dao động khoảng 4-5 triệu đồng/tháng hoặc cao hơn, tùy diện tích.

Bằng kinh nghiệm và quan sát, ông Hoàng nhận thấy có một số điểm yếu của chung cư mini dễ dẫn tới các hiểm họa.

Thứ nhất, vị trí các chung cư thường trong các ngõ ngách, hẻm sâu, khu dân cư đông đúc. Nhiều khu vực ở Hà Nội chật chội, đường vào chung cư chỉ đủ lối đi cho một xe máy, không đủ để hai xe tránh nhau. Vì thế, khi xảy ra hỏa hoạn, các xe cứu hỏa không thể tiếp cận được trực tiếp hiện trường, thời gian xử lý kéo dài, gây bất lợi cho công tác chữa cháy.

Thứ hai, tầng dưới cùng của chung cư thường được làm bãi trông giữ xe với hàng chục, hàng trăm xe máy. Không khí ngột ngạt, trần thấp, rất dễ xảy ra hỏa hoạn khi có chập điện và có thể bùng phát nhanh. 

Thứ ba, thiết kế tòa nhà hầu hết có một thang máy hoặc thang bộ bề ngang nhỏ. Với chung cư hiện đại, thang bộ được kích hoạt hệ thống chống khói, hút khói cho tòa nhà nhưng chung cư mini có thể không làm được điều đó. Khi có hỏa hoạn, thang bộ thường bị chìm trong khói và người dân dễ bị ngạt khói, khó di chuyển để thoát thân. 

Thứ 4, hệ thống phòng cháy chữa cháy trong chung cư mini chưa được đầu tư đúng mức, bao gồm hệ thống báo hiệu tự động, cửa chống cháy, thiết bị điện chịu nhiệt... Do đó, khi hỏa hoạn xảy ra, người dân không được báo hiệu kịp thời, dẫn đến khả năng đề phòng, chống đỡ hạn chế.

Ông Nguyễn Văn Thành - kỹ sư xây dựng tại TPHCM - nhận định mỗi dự án có quy định về hệ thống phòng cháy chữa cháy, tuy nhiên vì một số lý do nên không được áp dụng chuẩn xác.

Ông Thành nhấn mạnh các chung cư mini thường không có thiết kế hệ thống thoát hiểm nên khi có hỏa hoạn, người dân không thể thoát thân. Gần đây, sau khi có hiện tượng một số quán karaoke bị cháy thì có bắt buộc các cửa hàng kinh doanh loại hình này hay văn phòng phải có hệ thống thang phụ thoát hiểm. 

Ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc mảng dịch vụ tư vấn và Phát triển dự án, DKRA Group - cho rằng bản chất của chung cư mini là nhà phố nhưng được xây cao tầng và chia phòng ra để cho thuê hoặc bán. Chung cư mini không đảm bảo nhiều yếu tố về tiêu chuẩn xây dựng, cấp thoát nước, xử lý nước thải, kết cấu chịu lực, phòng cháy chữa cháy... 

Về pháp lý, chung cư mini có nhiều rủi ro cho người mua khi quyền sở hữu tài sản không được xác thực, kéo theo các vấn đề vướng mắc về lâu dài. Chuyên gia tính toán làm một dự án chung cư mini, người chủ có thể đạt được mức lợi nhuận khá cao, khoảng 30-40% trở lên. 

Ông Thắng dứt khoát cho rằng cần cấm chung cư mini và Chính phủ cần có các giải pháp giám sát kỹ lưỡng để đảm bảo an toàn.