Chính sách nào phục hồi thị trường bất động sản?

TS Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia cho rằng, cuối năm 2019, thị trường bất động sản có dấu hiệu suy giảm cả phía cung và cầu, một số phân khúc giảm mạnh như: bất động sản nghỉ dưỡng, chung cư cao cấp và văn phòng cho thuê, các phân khúc còn lại tăng chậm, dần đi vào trầm lắng ngoại trừ bất động sản công nghiệp.

Thực chất, đây là điều đã được nhiều nhà phân tích dự báo từ trước như là một biến động có tính chu kỳ sau một thời gian dài phục hồi, mặc dầu thị trường chưa đến giai đoạn “bong bóng”.

Cũng theo TS Nghĩa, đầu năm 2020, đúng vào thời Covid-19 bùng nổ, thị trường bất động sản rơi vào trạng thái “hôn mê” mà khả năng phục hồi nhanh hay chậm tùy thuộc vào sự phục hồi của nền kinh tế và hành động chính sách của Chính phủ.

Một số phân khúc cơ bản như bất động sản công nghiệp, nhà ở giá rẻ, đất nền và tiếp đó là chung cư cao cấp, shophouse có thể phục hồi sớm ngay sau khi kinh tế phục hồi. Các phân khúc khác như văn phòng, bất động sản nghỉ dưỡng có thể phục hồi chậm hơn.

Có thể nói, gói kích thích kinh tế vừa qua của Chính phủ tác động tích cực đến thị trường bất động sản nói chung, kết cả các chủ trương về phát triển cơ sở hạ tầng, các khu vực kinh tế trọng điểm, các khu công nghiệp và các biện pháp cải cách thủ tục hành chính, sửa đổi luật pháp. Ngoài ra, cũng cần có biện pháp riêng cho thị trường bất động sản, có thể lưu ý tới một số vấn đề cụ thể:

Trở ngại lớn nhất để phục hồi thị trường là các vấn đề pháp lý và thủ tục hành chính như đầu thầu đất công, đất thuê, thủ tục giải phóng mặt bằng, đất phân lô bán nền và tính không minh bạch, từ quy hoạch đến thủ tục chuyển mục đích sử dụng…

TS Nghĩa kiến nghị, để khắc phục tình trạng vô cùng phức tạp này, cần các cơ quan chuyên trách rà soát lại toàn bộ quy định pháp lý, giúp chỉnh sửa các luật, đơn giản hóa thủ tục và chế tài xử lý minh bạch và phải làm liên tục trong vài năm.

Về biện pháp thuế, Chính phủ có thể xem xét để giảm thuế cho các doanh nghiệp phát triển bất động sản, đặc biệt là thuế quyền sử dụng đất, thuế phí vận tải, vận chuyển và thuế của các doanh nghiệp sản xuất vật liệu xây dựng, các nhà thầu xây dựng…

Cũng theo TS Nghĩa, biện pháp tín dụng là biện pháp hiệu quả nhất và có thể xem xét theo hướng: giảm tỷ lệ dự phòng rủi ro tín dụng bất động sản, nới lỏng các biện pháp hạn chế cho vay bất động sản và cho vay mua nhà, tạm thời duy trì tỷ lệ dung vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn thêm một số năm.

Thiết lập quan hệ tín dụng hiệu quả giữa ngân hàng, nhà đầu tư, nhà thầu và khách hàng để thúc đẩy cả cung và cầu phục hồi hợp lý, có kiểm soát tốt; giảm lãi suất cho vay trung và dài hạn trên cơ sở sử dụng đồng bộ các công cụ của chính sách tiền tệ theo hướng phục hồi tăng trưởng tín dụng hợp lý.

Có cơ chế hỗ trợ các doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu huy động vốn đảm bảo tính minh bạch, công khai và hiệu quả trên cơ sở đánh giá xếp hạng của các ngân hàng bảo lãnh hoặc tổ chức xếp hạng tín dụng.

TS Lê Xuân Nghĩa nhấn mạnh, các biện pháp thủ tục, thuế, tín dụng góp phần làm giảm chi phí phát triển dự án bất động sản và chi phí bán nhà. Tuy nhiên, ông cũng khuyến cáo, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cũng cần thực hiện các biện pháp tiết giảm chi phí quản lý, chi phí bán hàng trên cơ sở từng bước số hóa chuỗi sản xuất và phân phối./.