Cẩn trọng với bất động sản tăng giá theo thông tin quy hoạch "rỉ tai"

Thực tế, các dự án hạ tầng mang đến rất nhiều cơ hội cho địa phương và cả nhà đầu tư bất động sản. Thế nhưng, đầu tư bất động sản "đón sóng" hạ tầng ngay từ khi mới chỉ có thông tin quy hoạch khiến giá đất bị đẩy lên cao trong khi sự phát triển trên thực tế chưa tương xứng.

Tại nhiều khu vực, quy hoạch hạ tầng đã tạo ra sự phát triển nóng, tràn lan, nguồn cung sản phẩm bất động sản hiện hữu dư thừa, vượt xa nhu cầu thực, trong khi vẫn thiếu những dự án đáp ứng đúng nhu cầu.

Nhiều khu vực, hạ tầng đã hình thành nhưng chưa thực sự dẫn dắt được các nguồn vốn đầu tư xã hội và tạo ra sự phát triển bứt phá cho các địa phương, trong khi đó, tình trạng đầu cơ đất đai gia tăng đã biến những "bờ xôi ruộng mật" thành vùng đất hoang, khu đô thị "đắp chiếu", dở dang, giá đất bị đội lên cao.

Trong báo cáo công bố mới đây, Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) nhận định, các dự án hạ tầng luôn tạo ra kỳ vọng về sự phát triển đột phá của một khu vực, địa phương và cả quốc gia.

Tuy nhiên, để hiện thực hóa sự đột phá đó, còn nhiều bài toán cần giải quyết, trước hết là vấn đề kiểm soát giá đất tăng nóng "ăn theo" hạ tầng, cùng với đó là vấn đề sử dụng hiệu quả quỹ đất để phát triển trong quá trình đô thị hóa.

Đơn vị ra báo cáo nêu nếu không có sự kiểm soát thì sẽ tạo ra sự quá đà, làm tổn hại đến chất lượng không gian đô thị. Bài học về những khu đô thị ma, dự án đắp chiếu, bỏ hoang và bức tranh nham nhở của bộ mặt đô thị trong quá trình đô thị hóa đã tồn tại trên thực tế.

Theo nhiều chuyên gia bất động sản, đánh giá đón đầu quy hoạch hạ tầng ngay từ khi bắt đầu có thông tin là giai đoạn có biên độ tăng giá bất động sản lớn nhất. Tuy nhiên, tiềm năng lớn đi kèm với rủi ro cao. 

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), chia sẻ thị trường bất động sản Việt Nam đặc biệt nhạy cảm với thông tin quy hoạch do dữ liệu thông tin chưa được công khai, minh bạch. Hầu hết các thông tin quy hoạch quan trọng đều được "rỉ tai".

"Thực tế đã xảy ra không ít vụ người dân nháo nhào đổ xô đi thu mua gom bất động sản trước các thông tin quy hoạch, đặc biệt về giao thông. Ngay cả khi chưa được xác nhận, giao dịch mua bán, chuyển nhượng vẫn diễn ra sôi động khiến giá bất động sản không ngừng tăng", ông Đính phân tích thêm.

Theo vị chuyên gia này, nhà đầu tư rất dễ bị hiệu ứng dây chuyền, sẵn sàng lao vào thị trường một cách thiếu cân nhắc và tính toán. Khi giá đã vượt xa giá trị thực, họ rất dễ bị chôn vốn.

"Hệ lụy là giá nhà, đất chưa đến tay người có nhu cầu thực đã bị thổi lên nhiều lần. Dẫn đến hiện tượng người thiếu nhà đất không đủ khả năng tài chính để mua trong khi khu vực lại bỏ hoang đất do sở hữu đầu cơ, giá bán quá cao, không đầu tư để kinh doanh, tạo dòng tiền", ông Đính nhấn mạnh.

Để tận dụng được những cơ hội phát triển đô thị, thị trường bất động sản từ việc đầu tư các dự án hạ tầng giao thông một cách hiệu quả, chuyên gia cho rằng, cần phải có giải pháp để hạn chế tối đa những rủi ro của sự phát triển không bền vững trong thời gian qua.

Chuyên gia của VIRES kiến nghị cần có giải pháp quy hoạch bài bản, tổng thể và có tầm nhìn dài hạn. Thúc đẩy giải ngân đầu tư công, đẩy nhanh tiến độ các dự án hạ tầng giao thông. Công khai, minh bạch thông tin quy hoạch và tiến độ thực hiện các dự án hạ tầng. Đặc biệt, ngăn chặn lợi ích nhóm, quản lý chặt chẽ việc đấu giá đất, đấu thầu dự án.