Cần làm rõ khái niệm nhà đầu tư và chủ đầu tư bất động sản

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho biết, ông rất kỳ vọng Quốc hội trong kỳ họp tháng 5 - 6/2020 sẽ thông qua các dự thảo Luật Đầu tư; Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư (Luật PPP); Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Xây dựng; Luật Doanh nghiệp.

"Việc sửa đổi, bổ sung một số luật sẽ góp phần kiến tạo môi trường kinh doanh theo hướng ngày càng minh bạch, công bằng, bình đẳng, cạnh tranh lành mạnh, huy động tối đa các nguồn lực từ khu vực tư nhân, để phục hồi và phát triển mạnh mẽ nền kinh tế đất nước trong trạng thái bình thường mới, sống chung an toàn với dịch CoVid -19", ông Châu nói.

Góp ý dự thảo luật, Chủ tịch HoREA cho rằng, với Luật Đầu tư, đề nghị Quốc hội quan tâm làm rõ khái niệm “nhà đầu tư, chủ đầu tư”. Bởi có phân biệt rõ ràng thì mới đảm bảo tính thống nhất của hệ thống pháp luật và tạo thuận lợi cho cán bộ, công chức nhà nước trong công tác thực thi pháp luật.

Ông Châu cũng đề nghị sửa đổi, bổ sung Khoản 1.i, Điều 64 Luật Đất đai, quy định trường hợp “…Nhà nước thu hồi đất. Tài sản hợp pháp của chủ đầu tư gắn liền với quyền sử dụng đất được giải quyết theo quy định của pháp luật”.

Qua đó, để đảm bảo nguyên tắc Hiến định “Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức đầu tư, sản xuất, kinh doanh được pháp luật bảo hộ và không bị quốc hữu hóa”, để đảm bảo sự thống nhất với Khoản 4, Điều 5 và Khoản 1, Điều 10 dự thảo Luật Đầu tư, quy định “tài sản hợp pháp của nhà đầu tư không bị quốc hữu hóa hoặc bị tịch thu bằng biện pháp hành chính”.

Về Luật Nhà ở, ông Châu đề nghị sửa đổi, bổ sung Khoản 4 Điều 23: “Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (hoặc “đất ở và các loại đất khác”) theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại”, để thống nhất với dự thảo Luật Đầu tư.

Kèm theo đó là sửa đổi, bổ sung Khoản 9 Điều 17 Luật Quy hoạch đô thị: “Chủ đầu tư, nhà đầu tư dự án đầu tư xây dựng tổ chức lập quy hoạch chi tiết khu vực được giao đầu tư”, để thống nhất với Khoản 4 Điều 30 Luật Quy hoạch đô thị và phù hợp với các quy định về “nhà đầu tư” trong Luật Đầu tư.

Đối với nghiên cứu dự thảo Luật PPP, ông Châu cho rằng, HoREA tán thành nguyên tắc quản lý đầu tư theo phương thức PPP là phải “bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư, người sử dụng và cộng đồng”.

Bởi lẽ, trong dự án PPP thì Nhà nước và nhà đầu tư cùng đồng đầu tư, là đối tác bình đẳng với nhau, cùng chia sẻ lợi nhuận thì cũng phải cùng chia sẻ rủi ro. Để thực hiện hiệu quả hoạt động đầu tư theo phương thức PPP, thì trước hết phải đảm bảo nguyên tắc minh bạch, bình đẳng.

Vì vậy, HoREA tán thành quan điểm của dự thảo Luật PPP là việc chia sẻ phần giảm doanh thu trong quá trình khai thác vận hành dự án, chỉ giới hạn trong các trường hợp dự án PPP được cấp có thẩm quyền quyết định áp dụng cơ chế chia sẻ phần giảm doanh thu. 

Hiệp hội đề nghị hoàn thiện Khoản 4 Điều 75 Dự thảo Luật PPP, theo hướng giao cho Chính phủ quy định các trường hợp dự án PPP được áp dụng cơ chế chia sẻ phần giảm doanh thu.

Bên cạnh đó, Hiệp hội nhận thấy có điểm bất hợp lý là dự thảo Luật PPP quy định cả trình tự, thủ tục đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư trong Luật PPP. HoREA đã nghiên cứu tài liệu “Các mô hình lập pháp về phương thức đối tác công tư” của Ủy ban Liên Hiệp quốc về luật thương mại quốc tế (UNCITRAL).

Từ đó, nhận thấy UNCITRAL yêu cầu dự án PPP phải thực hiện đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư là chuẩn xác. Tuy nhiên, nước ta đã có Luật Đấu thầu, nên hoàn toàn có thể áp dụng Luật Đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư dự án PPP.

Do vậy, HoREA cho rằng không cần thiết quy định trình tự, thủ tục đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư trong Luật PPP, mà nên bổ sung các quy phạm pháp luật về đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án PPP vào Luật Đấu thầu thì hợp lý hơn…

Quế Sơn