Buộc giao dịch qua sàn: Giảm khai 2 giá hay đẩy môi giới thành "vua"?

Giao dịch bất động sản qua sàn sẽ tạo số liệu giá chính xác

Các quy định về sàn giao dịch bất động sản tại dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đã thu hút sự quan tâm và tranh cãi liên quan đến việc quy định các giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản.

Trao đổi với phóng viên Dân trí về quy định này, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam - cho rằng, giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản là cơ sở để cung cấp thông tin số liệu về giá chính xác nhất.

Theo ông Đính, để xác định giá đất tiệm cận với giá thị trường, tương xứng với giá trị mang lại thì cần phải có dữ liệu thông tin về giá trị bất động sản trên lịch sử chuyển nhượng thực tế hoặc các giao dịch mua bán khác để so sánh và chứng thực.

Bắt buộc giao dịch chuyển nhượng bất động sản qua sàn giao dịch, bắt buộc thanh toán qua ngân hàng và kiểm soát chặt chẽ hợp đồng giao dịch mua bán đất. Mọi thông tin giao dịch sẽ được niêm yết, công khai, minh bạch.

Thông qua sàn, 100% giao dịch bất động sản có thể trả qua ngân hàng, tránh tình trạng khai hai giá, thất thu ngân sách Nhà nước theo đề xuất của Bộ Tài chính, là cơ sở để cung cấp thông tin số liệu về giá chính xác nhất.

Cũng theo ông Đính, khi có cơ sở dữ liệu đảm bảo giá đất quy định tiệm cận với mặt bằng giá thị trường, đảm bảo hài hòa giữa 3 bên: Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.

Thị trường sẽ phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững hơn. Thị trường tốt sẽ tự điều tiết cán cân cung - cầu, đưa tài sản tới tay người dân với đúng giá trị thật, không gây thất thoát nguồn lực từ đất đai và tránh được rủi ro cho cán bộ thực hiện.

Vị chuyên gia cũng cho rằng, việc yêu cầu mua bán bất động sản qua sàn sẽ giúp Nhà nước có công cụ quản lý thông tin về thị trường bất động sản, từ đó đưa ra các chính sách nhằm điều tiết kịp thời thị phát triển lành mạnh.

Liên quan tới quy định này, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, việc quy định các giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản là nhằm thể chế hóa chủ trương của Đảng tại Nghị quyết 18 Trung ương khóa XIII về đất đai, đồng thời đảm bảo sự đồng bộ của hệ thống pháp luật, hoàn thiện cơ chế phòng, chống "rửa tiền" và tài trợ khủng bố ở Việt Nam.

Bên cạnh đó, quy định này còn tăng cường kiểm soát, công khai, minh bạch, bảo vệ quyền lợi người dân trong giao dịch bất động sản nhưng không làm ảnh hưởng đến quyền tự do trong hoạt động, phương thức giao dịch bất động sản của người dân.

Theo Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị, việc yêu cầu mua bán bất động sản qua sàn cũng giúp Nhà nước có công cụ quản lý thông tin về thị trường bất động sản, từ đó đưa ra các chính sách nhằm điều tiết kịp thời thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, ổn định. Việc quy định giao dịch qua sàn không gia tăng chi phí bất hợp lý cho chủ đầu tư hay làm tăng giá bán. 

Ngoài ra, việc yêu cầu mua bán bất động sản qua sàn cũng sẽ giúp Nhà nước có công cụ quản lý thông tin về thị trường bất động sản, từ đó đưa ra các chính sách nhằm điều tiết kịp thời thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, ổn định. Việc quy định giao dịch qua sàn không gia tăng chi phí bất hợp lý cho chủ đầu tư hay làm tăng giá bán. 

Nếu sàn giao dịch uy tín, người dân sẽ tự nguyện tham gia 

Tuy nhiên, không ít ý kiến cho rằng quy định mọi giao dịch bất động sản phải thông qua sàn sẽ phát sinh nhiều vấn đề lo ngại.

Đơn cử, nếu một sàn giao dịch hoạt động minh bạch, hiệu quả và đảm bảo điều kiện về pháp lý thì qua sàn sẽ chuyên nghiệp hơn, theo xu hướng chung của thế giới.

Thực tế, trên thị trường giai đoạn qua đã xuất hiện rất nhiều hiện tượng nhà đầu tư liên kết với sàn giao dịch để nâng giá, tạo ra những cơn sốt ảo và những nhu cầu không có thật để đẩy giá các dự án bất động sản lên cao.

Hay cũng có những hoạt động không minh bạch của các sàn giao dịch bất động sản; tạo ra những trung gian, phát sinh chi phí và chưa rõ tính pháp lý của các hợp đồng giao dịch qua sàn.

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), nếu so sánh với thế giới, môi giới bất động sản Việt Nam thiếu tính chuyên nghiệp, chuẩn mực và có trình độ kém. Nhiều môi giới có hành vi "găm" đất, "thổi" giá, tạo "sốt" ảo gây lũng loạn thị trường.

Nhiều môi giới còn trực tiếp hoặc tiếp tay cho chủ dự án, lừa đảo khách hàng bằng dự án "ma", bằng quảng cáo, đưa thông tin thất thiệt, gây hậu quả cho người tiêu dùng, ảnh hưởng uy tín cho thương hiệu các chủ đầu tư chân chính.

Cũng theo ông Châu, nếu quy định bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch thì sàn giao dịch từ "thân phận" của một người làm thuê, chỉ chuyên cung cấp dịch vụ cho bên bán và bên mua nhà đất sẽ trở thành "ông vua" của thị trường bất động sản do được trao "đặc quyền, đặc lợi".

"Dù không phải góp một đồng vốn nào với chủ đầu tư đầu tư dự án nhưng lại được hưởng phí dịch vụ bán hàng tối thiểu là 2%, thậm chí lên đến 7-8% trên doanh số bán hàng. Mà tổng giá trị của thị trường bất động sản lên đến hàng triệu tỷ đồng, chỉ tính mức phí dịch vụ môi giới tối thiểu là 2% thì tổng chi phí môi giới có thể lên đến hàng ngàn tỷ đồng mỗi năm", ông Châu phân tích.

Để đảm bảo quyền lợi các bên, chuyên gia cho rằng, hiện nay chúng ta vẫn quy định sẽ giao dịch qua sàn.

Tuy nhiên, quy định sẽ không bắt buộc, chỉ dừng ở mức khuyến khích các giao dịch bất động sản qua sàn. Nếu các sàn giao dịch dần dần đi vào hoạt động bài bản, quy củ và có uy tín, minh bạch thì dù có mất thêm chi phí người dân cũng tự nguyện tham gia.

Trước đó, nhiều ý kiến đại biểu Quốc hội tại kỳ họp vừa qua kiến nghị cân nhắc, bổ sung thêm một phương án mở hơn, theo hướng phân loại, phân khúc các loại giao dịch bất động sản. Trong đó, có loại giao dịch bắt buộc phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản, nhưng cũng có loại thì cần giao dịch trực tiếp.

Đồng thời, việc quyết định giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản cần phải được phân tích sâu sắc, toàn diện các ưu điểm hạn chế tác động kinh tế - xã hội, ảnh hưởng đến các đối tượng chịu sự tác động trực tiếp và các đối tượng khác có liên quan.