Bỏ chục tỷ đồng mua căn hộ cho thuê, đại gia "mắc cạn", đua bán tháo

Cách đây 5 năm, bà Đỗ Tuyết Hoa, một nhà đầu tư bất động sản, bỏ ra gần 7 tỷ đồng để mua một căn hộ penthouse có diện tích khoảng 200 m2 tại một dự án khu đô thị cao cấp ở ngoại thành Hà Nội.

Thời điểm đầu, bà Hoa có ý định cải tạo thành căn hộ dịch vụ để cho thuê ngắn ngày, cho thuê nghỉ dưỡng. Trong giai đoạn 2016 - 2019, tỷ lệ lấp phòng luôn ở ngưỡng trên 70% - 80%/tháng. Nhưng từ đầu năm 2020 đến nay, do đại dịch, rất ít khách thuê căn hộ này nghỉ ngơi. Trong khi đó, mỗi tháng, bà vẫn phải chi 3 - 5 triệu đồng để thuê nhân viên dọn phòng và trả phí bảo trì căn hộ.

Tháng 6/2020, trước tình hình dịch bệnh ngày càng phức tạp, bà có ý định rao bán căn hộ này với mức cắt lỗ khoảng 300 triệu đồng nhưng sau nửa năm rao bán vẫn không có khách mua.

Cũng giống như bà Hoa, một số nhà đầu tư khác rót vốn vào phân khúc căn hộ có diện tích lớn, trên 100 m2 hiện cũng đang gặp khó, khi tính thanh khoản thấp.

Ông Hữu Tiệp cách đây 3 năm cũng đã bỏ ra 6,9 tỷ đồng để mua một căn hộ 110 m2 tại Hà Đông (Hà Nội). Hiện nay, không sử dụng hết công năng, diện tích nên ông Tiệp có ý định bán để mua căn hộ nhỏ hơn. Tuy nhiên, sau gần 1 năm được rao bán, căn hộ này vẫn chưa có người hỏi mua.

Theo giới chuyên gia bất động sản, từ trước đến nay, dòng sản phẩm căn hộ diện tích lớn vốn đã kén người mua. 

Một chuyên gia phân tích, thứ nhất, phân khúc này có giá trị đầu tư lớn, dao động 3 - 15 tỷ đồng nên chỉ những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh mới có đủ sức "gồng gánh" sản phẩm này.

Thứ hai, phí bảo trì căn hộ diện tích lớn, thường cao gấp 3 - 4 lần so với căn hộ nhỏ hơn. Có 2 khoản phí bảo trì, một là khoản phí bảo trì đóng 1 lần vào lúc nhận nhà. Hai là khoản phí bảo trì hàng tháng. Cả 2 khoản phí này đều được tính bằng hệ số diện tích. Diện tích càng lớn, phí bảo trì càng cao.

Thứ ba, căn hộ có diện tích lớn không phù hợp với nhu cầu thực của người dân, nên sức thanh khoản thấp. Do đó, nhà đầu tư đã rót vốn vào phân khúc này trước đó rất dễ bị "mắc cạn".

"Những căn hộ có diện tích 50 - 75 m2, 2 phòng ngủ được ưa chuộng hơn, thanh khoản lớn hơn do đáp ứng nhu cầu của người dân, nhất là đôi vợ chồng trẻ. Trong khi đó, căn hộ 3 phòng ngủ, diện tích 100 - 200 m2 thường phù hợp với đại gia đình lớn. Tuy nhiên, người cao tuổi thường thích ở nhà đất, nên phân khúc này rất kén người mua", ông nói.

Thứ tư, căn hộ có diện tích lớn chỉ phù hợp với mục đích cho thuê nghỉ ngưỡng. Tuy nhiên, trong bối cảnh dịch bệnh vẫn còn phức tạp, du khách quốc tế gần như bằng 0, du khách nội thì thắt chặt chi tiêu. Do đó, từ giữa năm 2020 tới nay, xuất hiện làn sóng "bán tháo" căn hộ có diện tích lớn.

Theo giới chuyên gia, thời điểm này, nhà đầu tư muốn "dứt áo ra đi" phải chấp nhận chịu thiệt, với mức cắt lỗ tối thiểu 15 - 20%. Ví dụ, với căn hộ có giá trị khoảng 6 tỷ đồng vào thời điểm nhận nhà, muốn bán nhanh phải chấp nhận mất 1 tỷ đồng. Nếu mức cắt lỗ dưới 10% như hiện nay sẽ khó hấp dẫn người mua.

Căn hộ có diện tích lớn vẫn có tiềm năng tăng trưởng trong dài hạn, ít nhất từ 10 - 15 năm nữa mới thực sự thịnh hành.

"Cách đây khoảng 10 năm, thị trường bất động sản Việt Nam từng chứng kiến một cuộc khủng hoảng dư thừa căn hộ có diện tích lớn. Chủ đầu tư được chấp thuận chia nhỏ căn hộ ra để bán. Do đó, nhà đầu tư muốn "bước chân" vào phân khúc này cần phải cân nhắc, chỉ đầu tư khi vốn mạnh, không cần dùng đòn bẩy tài chính. Ngược lại, nếu dùng đòn bẩy tài chính, cho dù bất kể tỷ lệ là bao nhiêu, cũng phải đối mặt với rủi ro không gánh được lãi ngân hàng", một chuyên gia cho biết.