Bất thường thị trường địa ốc: Giá cả tăng vọt, vượt quá xa tốc độ thu nhập

Mức tăng giá bất động sản đã vượt quá xa tốc độ tăng trưởng thu nhập bình quân đầu người

Công ty CP Báo cáo Đánh giá Việt Nam (Vietnamreport) đã đưa ra những nhận định rất đáng lưu ý về thị trường bất động sản trong báo cáo vừa công bố.

Báo cáo này cho rằng, bất động sản được hưởng lợi nhiều nhất từ xu hướng tăng trưởng kinh tế của Việt Nam. Bởi tăng trưởng kinh tế kéo theo thu nhập người dân được cải thiện đã dẫn đến “sự bùng nổ” về nhu cầu nhà ở trong những năm qua.

Dẫn chứng rõ thấy nhất, từ một thị trường bất động sản chỉ phát triển tập trung tại vài thành phố lớn như TP.HCM và Hà Nội thì nay thị trường bất động sản đã phát triển nở rộ, lan rộng ra nhiều địa phương khác như Đà Nẵng, Quảng Ninh, Thanh Hóa, Cần Thơ, Bình Dương, Đồng Nai…

“Nhu cầu nâng cao chất lượng nhà ở luôn tỷ lệ thuận với tốc độ tăng của thu nhập bình quân đầu người. Tâm lý “an cư lạc nghiệp” của người dân Việt Nam nói chung đã đặt thị trường bất động sản Việt Nam thành một trong những trung tâm thu hút vốn, lao động của nền kinh tế”, báo cáo Vietnamreport nhận định.

Cũng theo báo cáo này, tốc độ thu hút FDI của Việt Nam ngày càng cao. Dòng vốn tài chính dịch chuyển sang các thị trường mới nổi như Việt Nam tạo điều kiện tăng trưởng bùng nổ của ngành du lịch. Trên nền tảng đó, thị trường bất động sản trong thời gian tới sẽ còn tiếp tục tăng trưởng mạnh với các loại hình nở rộ như bất động sản công nghiệp, bất động sản cho thuê, bất động sản du lịch, bất động sản nghỉ dưỡng…

Chỉ trong vòng 10 năm qua, xuất hiện hàng loạt doanh nghiệp thuộc nhóm hoạt động kinh doanh bất động sản có quy mô vốn lên đến hàng tỷ USD cho thấy tiềm năng phát triển của ngành bất động sản trong dài hạn.

Tuy nhiên, theo Vietnamreport, dưới tác động tiêu cực từ xu hướng bất ổn của nền kinh tế thế giới những năm qua, thị trường bất động sản Việt Nam mặc dù có những bước tiến đáng ghi nhận nhưng cũng đồng thời đối mặt với nhiều khó khăn và thách thức.

Đáng chú ý, mặt bằng giá bất động sản nói chung đã tăng vọt lên 50%, có nơi cả 100% và thậm chí 200% chỉ trong vòng vài năm trong khi mức tăng trưởng kinh tế chỉ khoảng gần 7%/năm, mức tăng thu nhập bình quân đầu người cũng chỉ ở mức 7-8%/năm.

“Rõ ràng mức tăng giá bất động sản đã vượt quá xa tốc độ tăng trưởng thu nhập bình quân đầu người. Do đó, xét về triển vọng ngành, bất động sản vẫn được giới phân tích đánh giá khá thận trọng trong giai đoạn này vì những rủi ro mang tính ngắn hạn”, báo cáo nhận định.

Đáng lưu ý, các loại hình bất động sản thương mại có thể bị ảnh hưởng do các vấn đề về pháp lý, xây dựng dự án, quy hoạch vẫn còn ách tắc, mặt bằng lãi suất cho vay dự báo tăng và xu hướng siết chặt tín dụng đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Thời gian qua, thị trường bất động sản nhìn chung thuộc nhóm phi sản xuất vật chất và dường như bắt đầu có sự hạn chế tiếp cận tín dụng từ hệ thống ngân hàng.

Rủi ro thị trường bắt đầu tăng dần

Theo Vietnamreport, tại điểm cuối quý I năm 2019, rủi ro bắt đầu tăng. Trên thị trường chứng khoán đã có gần 100 doanh nghiệp kinh doanh với giá trị hàng tồn kho trên 1.000 tỷ đồng.

Thông thường, giá trị hàng tồn kho lớn rất hay xuất hiện ở các doanh nghiệp ngành bất động sản do đặc thù riêng về ngành nghề này là doanh thu phụ thuộc nhiều vào chu kỳ bán hàng kéo dài đến vài năm.

Tuy nhiên, trong số 40 doanh nghiệp đang có tồn kho lớn nhất thị trường thì có tới 20 doanh nghiệp bất động sản bị liệt kê vào nhóm có tỷ lệ giá trị hàng tồn kho cao với giá trị hàng tồn kho của mỗi doanh nghiệp đều trên 2.000 tỷ đồng.

“Tồn kho tăng cao trong bối cảnh lãi suất ngân hàng biến động gây nên những diễn biến đáng lo ngại cho sự phát triển thị trường bất động sản trong ngắn hạn. Tồn kho cao minh chứng rằng giá cả thị trường đã bị “bơm” lên vượt quá sức mua thực của nền kinh tế vào thời điểm hiện tại. Tình hình này kéo dài sẽ dẫn đến một cuộc “tháo chạy” trong tương lai, trước khi thị trường ổn định và tăng trưởng trở lại trong dài hạn”, báo cáo của Vietnamreport nhận định.

Báo cáo này cũng dẫn số liệu cho thấy, nguồn thu ngân sách từ bất động sản giảm hơn 60% trong bảy tháng đầu năm 2019. Nguyên nhân được chỉ ra từ việc thị bất động sản tăng trưởng chậm lại, sụt giảm nguồn cung dự án, nguồn cung sản phẩm nhà đã diễn ra tại nhiều nơi trong thời gian qua.

Cụ thể, trong sáu tháng đầu năm 2019, toàn bộ thị trường bất động sản có sự sụt giảm 34% về quy mô, sự sụt giảm về nguồn cung dự án bất động sản chiếm 29%, và sụt giảm nguồn cung căn hộ đưa ra thị trường chiếm 34%.

Đặc biệt, theo Vietnamreport, mặc dù giao dịch bất động sản đang giảm mạnh nhưng mặt giá lại không giảm cho thấy một vấn đề “bất thường” của thị trường.

Mặc dù chỉ ra những điểm tạo rủi ro cho thị trường nhưng theo Vietnamreport, ngành bất động sản cũng vẫn có các cơ hội tốt. Dựa trên bối cảnh kinh tế Việt Nam có nền tảng vĩ mô tốt cùng sự phát triển của thị trường chứng khoán thì việc huy động vốn từ các nguồn khác nhau nhằm phát triển hệ thống doanh nghiệp khá lạc quan.

Do đó, dù có trầm lắng trong những tháng qua nhưng thị trường bất động sản vẫn chưa “đóng băng” như một số ý kiến lo ngại, báo cáo nhận định.

Nguyễn Mạnh