Bất động sản đình đám một thời của Trung Quốc đang hấp hối: Vì đâu nên nỗi?

Một năm trước, công việc kinh doanh đang rất suôn sẻ đối với Liang Jiawei, một nhân viên bán bất động sản ở Trạm Giang, một thành phố ven biển ở miền nam Trung Quốc. Anh có thể bán 3 căn hộ trong một ngày mà không cần phải xoay xở nhiều. Liang cho biết những khu phức hợp được xây dựng mới ở các khu phố gần ga tàu cao tốc rất hấp dẫn người mua.

Tuy nhiên, mọi thứ đột ngột bị đảo lộn. Thị trường bất động sản của Trung Quốc bắt đầu sụp đổ dưới sức nặng của những khoản nợ khổng lồ. Những gì vốn đã được định hình là thị trường nhà ở tồi tệ nhất của đất nước trong nhiều năm lại phải hứng chịu một cú đánh khác khi một biến thể mới của Covid-19 gây ra tình trạng phong tỏa trên diện rộng, khiến nền kinh tế tăng trưởng chậm lại.

Hỗn loạn dẫn đến sự sụt giảm doanh số bán nhà mới và giá bất động sản sụt giảm lần đầu tiên trong nhiều năm. Điều này gây nguy hiểm cho triển vọng của nền kinh tế vốn đã mỏng manh, phụ thuộc vào nhà ở để tăng trưởng việc làm và chi tiêu kinh doanh, đồng thời gây ra rủi ro đầu tư cho hàng triệu gia đình Trung Quốc.

Thị trường bất động sản đang hạ nhiệt

Khi dần thoát khỏi các đợt phong tỏa, Trung Quốc tập trung vào việc ngăn chặn sự suy giảm kinh tế.  

Lĩnh vực bất động sản là một đòn bẩy lớn và quan trọng. Kể từ khi Trung Quốc bắt đầu thực hiện cải cách vào năm 1988 đối với nhà ở thương mại, bất động sản đã trở thành một động lực tăng trưởng của nền kinh tế nước này, chiếm khoảng 30% GDP.

Bất động sản cũng mang một ý nghĩa sâu sắc trong xã hội Trung Quốc. Đối với những người trẻ, việc sở hữu một ngôi nhà được coi là điều bắt buộc trước khi lập gia đình. Thay vì đầu tư vào cổ phiếu và trái phiếu, các hộ gia đình Trung Quốc phân bổ phần lớn tiền tiết kiệm vào bất động sản, với tỷ lệ cao hơn gấp đôi so với người Mỹ.

Ngoài ra, tác động của giá bất động sản có thể ảnh hưởng đến nền kinh tế bằng cách làm xói mòn số tiền mua sắm mà người dân Trung Quốc sẵn sàng chi cho các thiết bị, quần áo, đồ trang sức hoặc xe hơi.

Cho đến nay, những nỗ lực của Trung Quốc nhằm hồi sinh thị trường nhà ở với lãi suất thế chấp thấp hơn, tín dụng dễ dàng hơn, trợ cấp và các quy định nới lỏng đã không có kết quả. Vào tháng 4 và tháng 5, giá nhà mới đã giảm hơn một nửa ở 70 thành phố lớn nhất của Trung Quốc, lần đầu tiên kể từ năm 2016 và doanh số bán nhà giảm gần 60%.

Trạm Giang, thành phố cảng với 7 triệu dân, có mức giảm giá nhà mạnh nhất trong số các thành phố lớn. Liang cho biết, trong tháng 4 chỉ bán được 5 căn hộ và tình hình bán hàng trong tháng 5 thậm chí còn tồi tệ hơn.

"Giá đã giảm nhưng sự nhiệt tình của người mua nhà vẫn chưa quay trở lại. Nền kinh tế không tốt và tác động liên tục của đại dịch đã thay đổi hoàn toàn tình hình", Liang nói.

Bắc Kinh đang cố gắng thu hút người mua bất động sản trở lại. Vào tháng 5, các ngân hàng Trung Quốc đã đồng ý giảm mạnh lãi suất các gói cho vay thế chấp.

Ngoài ra, chính quyền các địa phương cũng đưa ra hàng chục chính sách mới để khuyến khích người mua nhà.

Meishan, một thành phố ở tỉnh Tứ Xuyên, cho biết sẽ trợ giá cho những người mua nhà mới trước cuối năm nay. Chính quyền Ôn Châu, một thành phố thuộc tỉnh Chiết Giang, cho biết sẽ cho phép chỉ trả nợ lãi trong 3 năm đầu đối với các khoản thế chấp cho những người mua nhà lần đầu.

Hoài Nam, một thành phố ở tỉnh An Huy, yêu cầu các ngân hàng gia hạn thêm tiền và rút ngắn thời gian phê duyệt các khoản vay cũng như hạ lãi suất thế chấp và giảm yêu cầu thanh toán cho những người mua nhà lần đầu.

Tuy nhiên, đối với một số người mua nhà tiềm năng, các ưu đãi trên không đủ để bù đắp những rủi ro mà họ có thể đối mặt khi thị trường đi xuống.

Cao Jingyu, công nhân tại một công ty đồ gỗ ở Thâm Quyến, cho biết khoản thanh toán thấp hơn sẽ chỉ có nghĩa là nhiều khoản thanh toán qua ngân hàng hơn theo thời gian. Với tình trạng nền kinh tế còn yếu ớt và khả năng bị sa thải ngày càng cao, cô không muốn ném một số tiền lớn vào ngôi nhà.

Đầu năm nay, Cao Jingyu suýt mua được một căn hộ ở phía bắc Thâm Quyến. Sau khi đặt cọc mua một căn nhà đang xây dựng, cô nhận thấy chỉ có 20% số căn được bán. Và vào phút cuối cùng, cô quyết định rút lui. "Tôi vẫn lo lắng về rủi ro lớn khi mua nhà," cô Cao, 30 tuổi, cho biết.

Theo số liệu của Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc, đầu tư bất động sản trong 6 tháng đầu năm nay giảm 4% so với cùng kỳ năm trước, mặc dù tăng trưởng tổng thể trong đầu tư tài sản cố định.

Giá bất động sản tại 70 thành phố của Trung Quốc vẫn giảm trong tháng 6 và chỉ tăng 0,1% so với năm trước, Goldman Sachs cho biết.

 Khó khăn hơn với phong trào tẩy chay

Phong trào tẩy chay khoản thế chấp càng làm cho thị trường bất động sản Trung Quốc trở nên điêu đứng. Fortune cho biết hàng trăm nghìn người mua nhà tại ít nhất 80 thành phố của Trung Quốc đang từ chối thanh toán các khoản thế chấp khi các nhà phát triển bất động sản phải vật lộn để hoàn thành các dự án xây dựng. Điều này báo hiệu một kỷ nguyên hỗn loạn mới cho cuộc khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc.

Theo phân tích của Citigroup, kể từ ngày 12/7, người mua nhà tại 22 thành phố của Trung Quốc đã đe dọa ngừng thanh toán thế chấp do chậm xây dựng và giá bất động sản sụt giảm, ảnh hưởng đến 35 dự án.  Hiện tại, con số đó đã tăng lên hơn 80 thành phố, ảnh hưởng đến hơn 200 dự án, theo dữ liệu từ Viện Nghiên cứu và Phát triển E-house Trung Quốc.

Sự bất bình của người mua nhà đang lan rộng. Giờ đây, các nền tảng trực tuyến của Trung Quốc đang xóa các tài liệu có nguồn gốc từ cộng đồng và các bài đăng trên mạng xã hội thể hiện số lượng các cuộc tẩy chay thế chấp và sự chậm trễ của các dự án trên toàn quốc, theo Bloomberg.

Ở Trung Quốc, các nhà phát triển bất động sản dựa vào nguồn vốn trước khi bán, theo đó người mua trả trước cho các căn hộ chưa xây, tương tự như các khoản vay không lãi suất cho công ty xây dựng. Alicia García-Herrero, nhà kinh tế trưởng khu vực châu Á - Thái Bình Dương tại ngân hàng đầu tư Natixis của Pháp, đã tweet rằng, việc tẩy chay thế chấp hiện nay bắt nguồn từ sự phụ thuộc của các nhà phát triển vào việc bán trước để được cấp vốn.

Bà viết: "Đối với những hộ gia đình đã trả trước những căn chưa hoàn thành do các chủ đầu tư không thể trả nợ, thì việc không thanh toán là rất hợp lý".

Các dịch vụ của Trung Quốc như Kdocs, một trang web chia sẻ tệp và Zhihu, một trang web hỏi đáp tương tự như Quora, đã cấm các tệp được chia sẻ. Các nền tảng truyền thông xã hội phổ biến nhất của Trung Quốc như WeChat hay Weibo đã xóa các bài đăng hiển thị biểu đồ theo dõi số vụ tẩy chay thế chấp và sự chậm trễ của các dự án. Một số người mua nhà cho biết tài khoản của họ trên Weibo và Douyin, phiên bản TikTok của Trung Quốc, đã bị cấm.

Các tài liệu được chia sẻ và các bài đăng trên mạng xã hội lan truyền tên và thông tin chi tiết của các dự án bất động sản bị đình trệ, cùng hình ảnh những lá thư của người mua nhà tuyên bố từ chối thanh toán các khoản thế chấp của họ.

Đe dọa sức khỏe toàn bộ hệ thống tài chính

Các nhà phân tích cho biết, chính phủ Trung Quốc, vốn ưu tiên sự ổn định, đang lo lắng trước tình hình bất ổn trong sản xuất bia. 

Việc hàng loạt người mua nhà ngừng thanh toán các khoản thế chấp sẽ là lực cản mới của các nhà phát triển thiếu tiền mặt ở nước này. Đồng thời, điều này cũng khiến các ngân hàng phải gánh hàng tỷ USD nợ xấu vào thời điểm Trung Quốc đang cố gắng hồi sinh lĩnh vực chiếm khoảng 30% GDP của Trung Quốc này.

Sự giàu có của các hộ gia đình Trung Quốc đã thúc đẩy sự bùng nổ nhà ở của nước này trong 2 thập kỷ qua, với 70% trong số đó được chuyển thành bất động sản. Tuy nhiên, trong những năm gần đây, Bắc Kinh đã thực hiện các quy định nghiêm ngặt để hạn chế việc các nhà phát triển bất động sản vay nợ quá mức. Những biện pháp đó khiến các nhà phát triển thiếu tiền mặt, dẫn đến sự chậm trễ trong xây dựng, từ đó khiến các dự án xây dựng bị trì trệ. Một số chủ đầu tư chỉ đơn giản là ngừng xây dựng, khiến người mua nhà mắc nợ mà không có nhà.

Việc xây dựng nền văn hóa đầy nợ nần này đã nổ ra vào cuối năm ngoái khi Evergrande, nhà phát triển mắc nợ nhiều nhất thế giới với khoản nợ hơn 300 tỷ USD, đã phải vật lộn để trả nợ cho các chủ nợ, nhà cung cấp và hoàn thành các dự án nhà đang dang dở. Kể từ đó, nhiều nhà phát triển Trung Quốc phải đối mặt với những rắc rối tương tự về tiền mặt, cản trở khả năng xây dựng.

Theo báo cáo của ngân hàng ANZ, việc người dân từ chối thanh toán khoản thế chấp có thể ảnh hưởng đến khoản vay thế chấp ước tính trị giá 223 tỷ USD, tương đương 4% tổng dư nợ của các ngân hàng Trung Quốc.

Một ước tính khác của công ty chứng khoán Trung Quốc GF Securities cho biết các cuộc biểu tình liên quan đến khoản thế chấp trị giá 296 tỷ USD. Ngân hàng đầu tư Jefferies cho biết 4 ngân hàng nhà nước hàng đầu của Trung Quốc, bao gồm Ngân hàng Trung Quốc, Ngân hàng Nông nghiệp Trung Quốc, Ngân hàng Xây dựng Trung Quốc và Ngân hàng Công thương Trung Quốc, chịu nhiều rủi ro nhất về cho vay thế chấp.

Nếu nhiều người mua nhà ngừng thanh toán các khoản thế chấp của họ, các cuộc biểu tình có thể gây nguy hiểm cho "sức khỏe của hệ thống tài chính Trung Quốc", nhà kinh tế cấp cao của ANZ về Trung Quốc Betty Wang cho biết.

Cơ quan quản lý chứng khoán của Trung Quốc đã yêu cầu các ngân hàng tiết lộ mức độ rủi ro thế chấp của họ trong một nỗ lực nhằm nâng cao niềm tin của người tiêu dùng, theo Financial Times. 16 ngân hàng nói rằng họ nắm giữ 414 triệu USD nợ quá hạn cho những căn nhà chưa hoàn thành. Tuy nhiên, không phải tất cả các ngân hàng đều tiết lộ số nợ.

Cuộc khủng hoảng buộc chính phủ phải trấn an người dân rằng họ sẽ sớm nhận được nhà. Các nhà chức trách Trung Quốc đang làm việc với các ngân hàng và các nhà phát triển để giảm thiểu một cuộc khủng hoảng toàn hệ thống.

Cơ quan quản lý ngân hàng của Trung Quốc vừa yêu cầu cho các bên cho vay mở rộng các khoản vay cho các nhà phát triển để giúp họ hoàn thành các dự án xây dựng dang dở. Các quan chức cũng đang xem xét cho phép người mua nhà được hoãn thanh toán thế chấp mà không bị phạt.

Houze Song, thành viên tại bộ phận nghiên cứu thuộc Viện Paulson, nói rằng nếu cuộc tẩy chay vẫn đang tiếp tục, "sẽ không ai muốn mua bất động sản từ những nhà phát triển dễ bị tổn thương này". Ông lập luận rằng cuộc khủng hoảng chỉ có thể được giảm thiểu nếu chính quyền trung ương can thiệp, thay vì để nó cho chính quyền địa phương và các ngân hàng, vốn bị hạn chế bởi tài chính và quy định.

Song nói: "Cuộc khủng hoảng hiện tại đã tồi tệ hơn trường hợp của Evergrande và có thể trở thành thảm họa nếu Bắc Kinh không hành động một cách quyết đoán".

Phản ứng của người mua nhà

He Qiang, một nhân viên bán xe 27 tuổi, đã mua một bất động sản của nhà phát triển Evergrande vào năm 2019 với kỳ vọng rằng nó sẽ hoàn thành vào năm 2021. Nhưng sau đó, công ty cho biết thời hạn giao nhà bị trì hoãn đến tháng 6. Tuy vậy, He nói rằng thời hạn cuối cùng này không thực tế vì các căn hộ vẫn chưa có điện và thang máy chưa hoàn thiện.

Ngoài ra, anh còn nhận thấy rất nhiều vấn đề. Cửa sổ bị hở. Các không gian ngoài trời chỉ là những làn ô tô rộng rãi, không có vỉa hè cho cư dân, không có cây xanh, thay vào đó là những đám cỏ trơ trụi.

Khi Evergrande lên lịch tổ chức một buổi lễ cho tòa nhà, cư dân đã phản đối và sự kiện này sau đó bị hủy bỏ. Chủ đầu tư nói với cư dân rằng họ không còn tiền để đầu tư cho bất cứ hạng mục khác.

"Họ nói chúng tôi không nên quá khắt khe. Rất nhiều người có căn hộ vẫn chưa được hoàn thiện", He nói.

Evergrande không trả lời các bình luận và các số điện thoại được liệt kê trên trang web của công ty cũng không còn liên lạc được. Người mua nhà trên khắp đất nước đang phản đối về vấn đề chất lượng và những lời hứa không được thực hiện.

Louis Lee, quản trị viên 38 tuổi tại một công ty bất động sản, đã mua một căn hộ vào năm 2019 tại khu phức hợp "Moon on the Sea" của Vanke, một trong những nhà phát triển bất động sản lớn nhất Trung Quốc. Cô được biết rằng khu phức hợp ở Quảng Châu cuối cùng sẽ bao gồm một trung tâm mua sắm với các cửa hàng tạp hóa và một trường học quốc tế.

Nhưng hơn một năm sau khi cô chuyển đến, tòa nhà trường học và trung tâm mua sắm vẫn trống rỗng. 

Chính quyền địa phương cho biết, Vanke không trả tiền thuê đất vì tranh chấp tài chính. Sau khi vụ việc được đưa ra tòa, Vanke cuối cùng đã trả tiền, nhưng hiện tại vẫn không có kế hoạch cho việc xây dựng trường học quốc tế như kế hoạch họ quảng bá.

Lee hối hận khi mua bất động sản. Cô nói rằng các vấn đề tài chính mà các nhà phát triển phải đối mặt đang dẫn đến các vấn đề về chất lượng nhà ở. "Cá nhân tôi không khuyên bạn nên mua căn hộ ngay bây giờ," Lee nói và cho rằng những ai có ý định mua nhà nên suy nghĩ kỹ lưỡng.

Nội dung: Cẩm Hà (tổng hợp)