Bất động sản chưa phục hồi đã gặp lực cản, làm sao giải bài toán an cư?

Bất động sản vừa lướt qua cơn "ngáo giá" chung cư

Trong hai năm qua, thị trường bất động sản đã trải qua một giai đoạn khủng hoảng nghiêm trọng với nguồn cung thiếu hụt và thanh khoản giảm mạnh. Nhiều doanh nghiệp đã phải đối mặt với khó khăn tài chính, buộc phải tái cơ cấu và định vị lại chiến lược để thích nghi với thời kỳ mới.

Để thị trường đi vào phục hồi, các chuyên gia cho rằng để thị trường phục hồi, cần có thời gian để thẩm thấu chính sách và củng cố niềm tin của nhà đầu tư. Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, dự báo thị trường sẽ khởi sắc từ quý II/2025 đến quý IV/2025. Trước đó, thị trường sẽ ở trạng thái củng cố, tập trung vào các phân khúc có pháp lý đảm bảo.

Năm 2024 được xem là năm bản lề cho chu kỳ tăng trưởng mới, với sự hỗ trợ mạnh mẽ từ chính sách. Dưới sự chỉ đạo quyết liệt của Chính phủ, nhiều quy định pháp lý đã được khơi thông, mang lại những diễn biến tích cực cho thị trường bất động sản.

Các chuyên gia tin rằng thị trường đã vượt qua vùng đáy và đang bước vào giai đoạn củng cố, giúp nhà đầu tư yên tâm hơn và chủ đầu tư chú trọng hoàn thiện pháp lý, phát triển sản phẩm chất lượng.

Công tác khơi thông pháp lý cũng tạo điều kiện thuận lợi cho môi trường đầu tư và kinh doanh bất động sản. Báo cáo từ UBND TPHCM cho biết đã tháo gỡ cho hơn 43.000 căn hộ, đạt tỷ lệ 53%. Dự kiến đến năm 2025, thành phố sẽ hoàn tất việc tháo gỡ khó khăn và cấp sổ hồng cho 38.000 căn còn lại. Tại Hà Nội, trong 3 quý vừa qua, thành phố đã xử lý được 158 dự án vướng pháp lý, còn 246 dự án đang tiếp tục xử lý.

Tuy nhiên, thị trường vẫn phải đối mặt với nhiều thách thức lớn như cơ cấu nguồn cung chưa cân bằng và giá bất động sản tăng bất thường, đặc biệt là giá căn hộ chung cư tại Hà Nội.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Tiếp thị Nhà ở, CBRE Việt Nam, cho biết giá căn hộ trung bình trên thị trường sơ cấp tại Hà Nội đã đạt 64 triệu đồng/m2, tăng 26% theo năm. Tại TPHCM, giá đạt 66 triệu đồng/m2, cao hơn Hà Nội không đáng kể.

Ông Kiệt chỉ ra rằng trong 3-5 năm trước, giá căn hộ Hà Nội thấp hơn 15-20% so với TPHCM. Tuy nhiên, hiện tại, mức giá tại Hà Nội đã tiệm cận với TPHCM và có thể tiếp tục tăng trong thời gian tới. Năm 2025, giá căn hộ Hà Nội được dự báo sẽ tiếp tục tăng, cao hơn 3-5% so với TPHCM.

Ông Kiệt còn cho rằng tốc độ và nhịp tăng giá tại Hà Nội trong 9 tháng qua diễn ra rất nhanh, thể hiện sự bất thường, trong đó có yếu tố tâm lý khi người mua sợ bỏ lỡ cơ hội đầu tư.

Sự bất thường về giá căn hộ tại Hà Nội cũng được nhiều chuyên gia khác đồng tình. Chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực cho rằng thị trường bất động sản đang phục hồi nhưng không đồng đều và tiềm ẩn nhiều yếu tố bất thường.

Chuyên gia Lê Đình Chung cho biết xu hướng tăng giá bất động sản là điều không thể tránh khỏi, nhưng việc giá tăng mạnh trong thời gian ngắn là điều bất bình thường.

Tại TPHCM, một số dự án mở bán gần đây cũng lập mặt bằng giá mới. Một số dự án tại TP Thủ Đức giới thiệu sản phẩm căn hộ từ 100 triệu đồng/m2 trở lên, thuộc phân khúc cao cấp, cao hơn khoảng 30% so với mặt bằng giá trung bình của quý III. Các dự án cũ tạm ngừng triển khai có dấu hiệu tái khởi động và đều có giá dự kiến cao gấp 2-3 lần so với giá trước đây.

Chuyên gia Đinh Minh Tuấn dự báo các dự án chung cư tại TPHCM và Hà Nội trong 5-10 năm tới sẽ không còn dưới 100 triệu đồng/m2. Một số dự án có thể đạt mốc 500 triệu đồng/m2, điều đã xảy ra ở các đô thị lớn như Hong Kong, Bangkok, Seoul...

Giá nhà tăng cao liên tục dẫn tới khả năng sở hữu nhà của người dân ngày càng xa vời. Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, cho rằng TPHCM và Hà Nội đều đang đối mặt với khó khăn về nhà ở đô thị. Giá căn hộ ngày càng tăng, tạo sức ép mua nhà cho người trẻ. Dự báo người trẻ phải mất trung bình 20-30 năm để mua được căn nhà.

Theo ước tính từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), vợ chồng có thu nhập khoảng 30 triệu đồng/tháng gần như không thể mua được một căn hộ 60m2 tại Hà Nội, do thu nhập chỉ vừa đủ trả khoản lãi vay 70% từ ngân hàng.

Lời giải an cư đặt trên vai nhà ở xã hội

Giá căn hộ tăng cao vượt quá khả năng chi trả đã khơi lên câu chuyện phát triển mất cân đối nguồn cung của thị trường bất động sản trong nhiều năm qua.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) - cho biết việc hàng trăm dự án nhà ở thương mại không thể triển khai dẫn đến thiếu hụt nghiêm trọng nguồn cung sản phẩm. Thị trường bị áp đảo bởi khoảng 70% nguồn cung thuộc nhà ở cao cấp, vắng bóng căn hộ bình dân, vừa túi tiền. Người có thu nhập thấp, trung bình khó tiếp cận với nhà ở bình dân, nhà ở xã hội.

Để giải quyết nhu cầu nhà ở, người dân đô thị đã phải dạt ra các tỉnh vùng ven TPHCM để tìm nhà, chấp nhận đi làm xa hơn, di chuyển nhiều hơn… Trong khi đó, thị trường nhà ở xã hội dù đã rất cố gắng vươn lên nhưng cũng không thể đáp ứng kịp nhu cầu sở hữu nhà.

Số liệu của Bộ Xây dựng chỉ ra năm 2021 có 16 doanh nghiệp đã đăng ký thực hiện hơn 1 triệu căn nhà ở xã hội, nhưng đến nay mới triển khai được 10%, số lượng dự án hoàn thành đạt 4% kế hoạch.

Giai đoạn 2021-2025, cả nước dự kiến cần 1,1 triệu căn nhưng khả năng đáp ứng chỉ 0,4 triệu căn (được 36%). Giai đoạn 2026-2030, nhu cầu là hơn 1,3 triệu căn và khả năng đáp ứng dự kiến khoảng 0,6 triệu căn (được 46%).

Riêng tại TPHCM, theo báo cáo của Sở Xây dựng, từ năm 2021 cho đến nay, thành phố chỉ có 10 dự án nhà ở xã hội, trong đó 6 dự án đã hoàn thành, 4 dự án đang triển khai thi công với tổng số căn nhà gần 6.000 căn.

Để người dân an cư, tiếp cận được nhà ở, Chính phủ đã đề ra nhiều giải pháp thúc đẩy nhà ở xã hội. Chính phủ có đề án phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030. Năm nay, Thủ tướng giao các địa phương hoàn thành 130.000 căn. Các luật mới liên quan đến thị trường bất động sản như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật kinh doanh Bất động sản cũng đã dần cởi bỏ những nút thắt cho các đơn vị phát triển nhà ở xã hội.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam - nhìn nhận trước đây, việc thực hiện dự án nhà ở xã hội có nhiều khó khăn, vướng mắc, tập trung vào 5 yếu tố: quỹ đất, thủ tục, cơ chế, vốn và đầu ra thị trường. Hiện nay, vấn đề thủ tục, đầu ra và vốn đã gần như được "cởi trói" ở các quy định pháp luật gần đây.

Nhiều địa phương cũng "chạy đua" trong việc đầu tư nhà ở xã hội, tạo lề lối thông thoáng để các chủ đầu tư cùng chung tay vì mục tiêu lớn. Tại hội nghị mới đây, Chủ tịch UBND TP Phan Văn Mãi đã cam kết kéo giảm thời gian thực hiện quy trình, thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội từ hơn 1 năm xuống còn không quá 6 tháng. 

Sở Xây dựng cũng đã công bố danh mục 7 dự án nhà ở xã hội mời gọi đầu tư với khoảng 8.000 căn hộ. Tại hội nghị, 21 doanh nghiệp đăng ký thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở xã hội tại quỹ đất do doanh nghiệp tự tạo lập với khoảng 52.000 căn hộ.

TPHCM cũng mời gọi đầu tư 7 khu đất với khoảng 8.000 căn, thêm 10.000 căn dự kiến đầu tư công. Tổng cộng, thành phố có thể phát triển được khoảng 70.000 căn hộ nhà ở xã hội đến năm 2030.

Tuy vậy, để nhà ở xã hội có thể hoàn thành sứ mệnh của mình, giới chuyên gia nhìn nhận vẫn cần có những cải tổ, thay đổi mạnh mẽ từ chính quyền và doanh nghiệp.

Ông Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh vai trò chủ đạo làm nhà ở xã hội vẫn ở cơ quan Nhà nước, đặc biệt cần bố trí đất, vốn, cần có quỹ phát triển chứ không thể chờ vốn rẻ từ tín dụng. Vấn đề thủ tục triển khai, Nhà nước cũng cần tháo gỡ đơn giản hơn.

Chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực đề xuất sự chung tay của 4 nhà, gồm Nhà nước, nhà băng, nhà đầu tư và nhà dân. Trong đó, Nhà nước lo quy hoạch kế hoạch, quỹ đất, hạ tầng xã hội, xác định nhu cầu địa phương cho chính xác tránh thừa thiếu, xác nhận thủ tục liên quan chỗ ở, thu nhập, vốn mồi.

Nhà băng (ngân hàng) lo nguồn vốn, đẩy mạnh cho vay ủy thác và thu hồi vốn, tránh nợ xấu. Nhà đầu tư nên bố trí nguồn vốn, quan tâm phát triển hệ sinh thái nhà ở xã hội và chất lượng công trình, phối hợp với các địa phương, xác định ngay từ đầu là làm dự án cho thuê hay để bán, hay cả 2.

Với người dân, chuyên gia cho rằng cần tự mình phải thiện chí làm thủ tục, quy trình xác nhận, làm hồ sơ mua nhà ở xã hội một cách chỉn chu, đúng nơi đúng chỗ; lo tiết kiệm tiền, chi tiêu hợp lý; phải có đòn bẩy tài chính phù hợp.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM Lê Hoàng Châu nêu nhiều kiến nghị, trong đó đề nghị Bộ Xây dựng đề xuất Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ xem xét để chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được vay tín dụng ưu đãi tại Ngân hàng chính sách xã hội.

Đồng thời, Hiệp hội đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét cho phép thí điểm thực hiện cơ chế giao Sở Xây dựng thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư dự án nhà ở xã hội tương tự như dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Quyết tâm trong việc tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy triển khai các dự án nhà ở xã hội, Thủ tướng Chính phủ cũng vừa có công điện gửi các bộ, ngành và địa phương. Trong đó, Thủ tướng nhấn mạnh việc phân cấp, phân quyền, cải cách và cắt giảm thủ tục hành chính để tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp đầu tư phát triển nhà ở xã hội.

Thủ tướng cũng yêu cầu các thủ tục hành chính liên quan đến giao đất, giải phóng mặt bằng, đầu tư xây dựng và lựa chọn nhà đầu tư phải được thực hiện nhanh chóng, công khai và minh bạch.

Khi bất động sản đang dần phục hồi bước vào chu kỳ mới, với những quy định mang tính "cởi trói" và quyết tâm của Chính phủ, nhà ở xã hội được kỳ vọng sẽ được cải thiện nguồn cung, góp phần tái cơ cấu sản phẩm, giúp thị trường phát triển ổn định, minh bạch hơn, người dân vơi nỗi lo an cư.