Bàn về sửa luật, Bộ trưởng chỉ nguyên nhân gây hụt cung, giá nhà tăng cao

"Con gà - quả trứng" - sự trớ trêu của những quy định hiện hành

Sáng nay (10/1), Quốc hội thảo luận về dự án một luật sửa 8 luật. Trong đó nội dung sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư (sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở) nhận được nhiều ý kiến.

Thảo luận về nội dung này, đại biểu Ngô Trung Thành (đoàn Đắk Lắk) cho biết rất chia sẻ nhà đầu tư bị vướng vì không có m2 đất ở nào nên không thể triển khai nhà ở thương mại. Tình trạng này khiến nhiều dự án không thể triển khai, cả ở Hà Nội và TPHCM.

Đại biểu cho biết, nếu nhìn nhận ở khía cạnh này thì thấy rất bất cập, cần sớm được sửa đổi, tháo gỡ. Tuy nhiên, theo đại biểu Thành, đây là vấn đề "không hề đơn giản" mà phải xem xét thấu đáo, đánh giá kỹ lưỡng tác động của việc tiêu cực.

Giành quyền tranh luận, ông Trần Hữu Hậu, đại biểu tỉnh Tây Ninh lại không đồng tình với một số ý kiến trước đó cho rằng sẽ có chênh lệch địa tô từ chuyển mục đích sử dụng đất và đấu giá. Ông Hậu nói, nếu chỉ so sánh đơn thuần có thể là đúng và có sự chênh lệch lớn. Nhưng thực tế đây là những dự án nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất và quyền này được pháp luật bảo vệ.

Ông Hậu cho biết, điều bất cập trong Luật Đầu tư 2020 mà Chính phủ đề nghị sửa lần này ở chỗ, giả sử có 2 khu đất kề nhau, khu đất A được phép là đất ở thì được đầu tư xây dựng nhà ở thương mại; còn lại khu đất khác thì phải chuyển mục đích, nếu không có m2 đất nào thì không được chuyển mục đích sử dụng, đầu tư. "Đấy là sự trớ trêu của những quy định hiện hành trong thực tiễn áp dụng", đại biểu Hậu nói.

Ngoài ra, theo đại biểu Hậu, các quy định hiện hành cũng tạo nên quy định "con gà, quả trứng" trong phát triển nhà ở thương mại, tức là muốn có chủ trương đầu tư phải có quyền sử dụng đất ở, và muốn có quyền sử dụng đất ở thì phải có chủ trương đầu tư.

"Đây là thực tế gây nên nhiều trì trệ thời gian qua", đại biểu Hậu nói. Vì thế, ông Hậu cho rằng, sửa như dự thảo là hợp lý, hợp tình và thực tiễn; sẽ tháo được nút thắt trong đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại phát triển, thu hút được nguồn lực xã hội phát triển lĩnh vực này.

Khi nhà ở thương mại phát triển tạo nên các khu tập trung dân cư mới, kéo theo sự phát triển thương mại dịch vụ, thay đổi bộ mặt đô thị. Nhà nước và xã hội sẽ thu được nhiều giá trị, có những giá trị không tính được bằng tiền và ông Hậu tin "giá trị ấy lớn hơn nhiều chênh lệch địa tô mà nhiều đại biểu lo ngại Nhà nước sẽ bị thất thoát".

Đại biểu Phan Thái Bình cũng cho biết, theo quy định của luật Đất đai và các quy định về giá, thì giá do cơ quan nhà nước thẩm quyền quyết định, thất thoát hay không là do định giá không sát với thị trường chứ không phải do sử dụng. Do đó, ông đồng tình với tờ trình của Chính phủ là sửa luật.

Ông Bình đề nghị phải định giá sát với thị trường. "Thất thoát hay không thất thoát là do cơ quan có thẩm quyền định giá, chứ không phải do lỗi của luật", ông Bình cũng cho rằng, ở đây không phải sửa luật Đầu tư mà sửa luật Nhà ở.

Bộ trưởng chỉ ra điều gây phí nguồn lực, thiếu hụt nguồn lực, đẩy giá nhà

Giải trình ý kiến đại biểu, Bộ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư Nguyễn Chí Dũng khẳng định sẽ nghiêm túc tiếp thu các ý kiến. Theo Bộ trưởng, mục tiêu khi sửa luật là lựa chọn một số quy định hiện nay có mẫu thuẫn, yêu cầu cấp bách sửa đổi nhanh, khơi thông điểm nghẽn, tạo thuận lợi cho nhà đầu tư.

Đề cập đến sửa đổi Điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư, Bộ trưởng nhắc tới sự cần thiết việc sửa đổi. Theo Bộ trưởng, quy định hình thức sử dụng đất để làm dự án nhà ở thương mại theo luật nhà ở đã phát sinh vướng mắc trong thời gian dài, từ năm 2014. Sau đó đã sửa đổi tại Điều 75 Luật Đầu tư 2020. Nhưng thực chất, theo Bộ trưởng, chưa xử lý được bất cập tạo ra sự phân biệt đối xử đối với các trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất nhưng không phải là đất ở, hoặc không có phần đất ở thì không được chấp thuận chủ trương đầu tư.

Điều này, theo Bộ trưởng Dũng, gây lãng phí nguồn lực, thiếu hụt nguồn cung, khiến giá nhà ở tăng cao lên.

Cũng theo ông Dũng, các quy định nêu trên không thống nhất với quy định về chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư khi họ đã có quyền sử dụng đất theo Khoản 4 Điều 29 Luật Đầu tư. Việc quy định người sử dụng đất được quyền chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án trong trường hợp nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất theo Điều 52,57, 58 Luật Đầu tư.

"Theo phản ánh địa phương, hiệp hội nhiều dự án thương mại kiểu này bị ách tắc. Hà Nội có 102 dự án, TPHCM 150, Bình Dương 40 dự án…", ông Dũng thông tin.

Về phương án sửa đổi, ông Dũng cho biết, Chính phủ đề xuất cho phép nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất đối với 3 loại đất phù hợp kế hoạch quy hoạch sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở thương mại theo phương thức chấp nhận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư không cần thông qua đấu giá, đầu thầu.

Đồng thời để kiểm soát chặt chẽ việc chuyển đổi, tránh lợi dụng chính sách, chuyển đổi tràn lan, ông Dũng cho biết nội dung đề xuất sửa đổi của Chính phủ đã quy định loại trừ các trường hợp phải thu hồi đất theo quy định. Khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Xác định nghĩa vụ tài chính theo sát giá thị trường, đúng quy định Luật đất đai.

"Bộ đã gửi lấy ý kiến địa phương, 21/24 địa phương đồng ý. Một số địa phương đề nghị sửa đổi mạnh mẽ hơn đối với các quy định tại Khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở", ông Dũng thông tin thêm.

Qua tiếp thu ý kiến đại biểu, Bộ trưởng Dũng thừa nhận: "Đây là vấn đề lớn và khó". Nếu chúng ta không xử lý thì sẽ ách tắc, không khơi thông được nguồn lực cho phát triển. Nhưng nếu chúng ta làm không chặt chẽ, thận trọng thì sẽ gây hậu quả.

"Nội dung này liên quan đến rất nhiều vấn đề, liên quan đến nhiều luật. Cần được đầu tư nghiên cứu thận trọng đầy đủ hơn đảm bảo sự chặt chẽ, hài hòa lợi ích Nhà nước, nhà đầu tư, nhân dân", ông Dũng nhấn mạnh.

Do vậy, Bộ trưởng đề xuất 2 phương án đối với việc sửa đổi nội dung này. Thứ nhất, phương án như Chính phủ trình vừa qua với việc rà soát lại chặt chẽ quy định chuyển đổi sử dụng đất.

Phương án 2 là theo đề xuất của Ủy ban Pháp luật đó là đề nghị xây dựng đề án thí điểm riêng để áp dụng hình thức xử lý đối với loại đất khác không phải đất ở để trình kỳ họp thứ 3 tháng 5/2022 đối với những người đang có quyền sử dụng đất phù hợp với kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất.