10 hạn chế của hệ thống pháp luật đất đai làm giảm hiệu quả kinh tế

HoREA đã có văn bản kiến nghị gửi Thủ tướng Chính phủ, Ban Kinh tế Trung ương, các Bộ ngành và lãnh đạo TPHCM về việc hoàn thiện cơ chế, chính sách, giải quyết một số vấn đề kinh tế trong chính sách và pháp luật đất đai.

Trong đó, HoREA đã nêu ra 10 hạn chế chủ yếu của hệ thống pháp luật đất đai làm giảm hiệu quả kinh tế đất và tài chính đất đai. Sau đây, Dân Trí xin trích ra 5 hạn chế đầu tiên.

Thứ nhất, HoREA cho rằng, quy định "Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần" tại Điều 113 Luật Đất đai và căn cứ "Khung giá đất" thì UBND cấp tỉnh ban hành "Bảng giá đất" quy định tại Khoản 1 Điều 114 đã mâu thuẫn với nguyên tắc "Giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường" được quy định tại Khoản 1 Điều 112 Luật Đất đai.

Điều này không phù hợp với thực tế tình hình của địa phương và không khả thi trên thực tế vì các "Bảng giá đất" của các địa phương chỉ có giá trị bằng khoảng 30-50% giá thị trường.

Quy định này đã làm hạn chế tính năng động, chủ động, tính chịu trách nhiệm và tính giải trình của các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.

Thứ hai, công tác xác định "Giá đất cụ thể" quy định tại Khoản 3 Điều 114 còn nhiều bất cập chưa thể đảm bảo nguyên tắc "Giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường".

Bốn phương pháp định giá đất (so sánh trực tiếp; chiết trừ; thu nhập; thặng dư) để xác định "giá đất cụ thể" theo Nghị định 44/2014/NĐ-CP đã cho kết quả chênh lệch khác biệt, nhất là giữa phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư, chưa đảm bảo độ tin cậy, mà nguyên nhân là do thiếu thông tin giá đất, chưa có đầy đủ cơ sở dữ liệu đất đai và chưa phát huy vai trò của đơn vị thẩm định giá đất, thẩm định viên giá đất.

Chưa xây dựng được cơ sở dữ liệu về chỉ số giá đất, chỉ số giá bất động sản. Giá chào bán bất động sản, quyền sử dụng đất trên thị trường cũng chưa được coi là một căn cứ để xem xét, thẩm định giá đất. 

Ví dụ: Xác định giá đất cụ thể làm giá khởi điểm đấu giá mặt bằng 23 Lê Duẩn (quận 1) chỉ là 550 tỷ đồng nhưng giá trúng đấu giá (giá thị trường) là 1.460 tỷ đồng, gấp 2,6 lần giá khởi điểm. Nếu không đấu giá mà thực hiện bán chỉ định mặt bằng này cho nhà đầu tư thì ngân sách nhà nước có thể đã bị mất đến 910 tỷ đồng.

Thứ ba, tiền sử dụng đất là một khoản thu ngân sách nhà nước được quy định tại Luật Đất đai, mà lẽ ra phải được quy định trong Luật Thuế theo nguyên tắc các khoản thu ngân sách nhà nước đều là các khoản thuế và phí được quy định trong Luật Thuế.

Tiền sử dụng đất hiện đang là "ẩn số" không đảm bảo tính minh bạch và có thể dự đoán trước khi quyết định đầu tư. Tiền sử dụng đất là gánh nặng của cả chủ đầu tư và người tiêu dùng và đang tạo ra cơ chế "xin - cho" dẫn đến ngân sách nhà nước bị thất thu do tình trạng thỏa thuận "cưa đôi, cưa ba".

Thứ tư, Luật Đất đai 2003 có 2 chế định: "Đấu giá đất" và "Đấu thầu dự án có sử dụng đất".

Luật Đất đai 2013 đã bỏ chế định "Đấu thầu dự án có sử dụng đất", chỉ còn lại chế định "Đấu giá đất". Sau đó, chế định "Đấu thầu dự án có sử dụng đất" được bổ sung trong Luật Nhà ở 2014, Luật Đấu thầu 2014 nhưng rất cần thiết được bổ sung trở lại vào Luật Đất đai để đảm bảo yêu cầu của "luật nội dung, luật gốc".

Thứ năm, theo HoREA, Luật Đất đai chưa có quy định cơ chế "Tái điều chỉnh đất đai, tái phân lô" để phục vụ công tác chỉnh trang, tái thiết đô thị cũ, để đảm bảo lợi ích của người dân tại chỗ, của nhà đầu tư và của xã hội.

HoREA lấy ví dụ: năm 1993, TPHCM đã thực hiện thành công cơ chế này tại dự án chỉnh trang Khu dân cư Xóm Cải (phường 8, quận 5) quy mô 3,6 ha, với sự tham gia của cộng đồng dân cư và tái định cư tại chỗ 100%.

Luật Đất đai cũng chưa có cơ chế để thực hiện quy định về việc doanh nghiệp được nhận góp vốn quyền sử dụng đất của người sử dụng đất để cùng thực hiện dự án theo Điều 167 Luật Đất đai 2013, nhất là cơ chế đảm bảo quyền lợi cho cổ đông thiểu số, cổ đông nhỏ (yếu thế) trong công ty cổ phần là những người góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Chúng tôi sẽ tiếp tục cập nhật 5 hạn chế còn lại ở bài tiếp theo.

Đại Việt – Công Quang