10 hạn chế của hệ thống pháp luật đất đai làm giảm hiệu quả kinh tế

Dân trí Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) đã chỉ ra 10 hạn chế của hệ thống pháp luật đất đai làm giảm hiệu quả kinh tế đất – tài chính đất đai.
>>Nhà nước còn có thể thu thêm nhiều tiền cho ngân sách từ đất đai
>>Cán bộ Nhà nước và doanh nghiệp thoả thuận ngầm, "cưa đôi, cưa ba" tiền sử dụng đất?

HoREA đã có văn bản kiến nghị gửi Thủ tướng Chính phủ, Ban Kinh tế Trung ương, các Bộ ngành và lãnh đạo TPHCM về việc hoàn thiện cơ chế, chính sách, giải quyết một số vấn đề kinh tế trong chính sách và pháp luật đất đai.

Trong đó, HoREA đã nêu ra 10 hạn chế chủ yếu của hệ thống pháp luật đất đai làm giảm hiệu quả kinh tế đất và tài chính đất đai. Sau đây, Dân Trí xin trích ra 5 hạn chế đầu tiên.

horea 1 (1).JPG
Hiện nay, "Bảng giá đất" của các địa phương chỉ có giá trị bằng khoảng 30-50% giá thị trường, HoREA đã nhận ra điều này và kiến nghị sửa đổi. Ảnh: Đại Việt

Thứ nhất, HoREA cho rằng, quy định "Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần" tại Điều 113 Luật Đất đai và căn cứ "Khung giá đất" thì UBND cấp tỉnh ban hành "Bảng giá đất" quy định tại Khoản 1 Điều 114 đã mâu thuẫn với nguyên tắc "Giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường" được quy định tại Khoản 1 Điều 112 Luật Đất đai.

Điều này không phù hợp với thực tế tình hình của địa phương và không khả thi trên thực tế vì các "Bảng giá đất" của các địa phương chỉ có giá trị bằng khoảng 30-50% giá thị trường.

Quy định này đã làm hạn chế tính năng động, chủ động, tính chịu trách nhiệm và tính giải trình của các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.

Thứ hai, công tác xác định "Giá đất cụ thể" quy định tại Khoản 3 Điều 114 còn nhiều bất cập chưa thể đảm bảo nguyên tắc "Giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường".

Bốn phương pháp định giá đất (so sánh trực tiếp; chiết trừ; thu nhập; thặng dư) để xác định "giá đất cụ thể" theo Nghị định 44/2014/NĐ-CP đã cho kết quả chênh lệch khác biệt, nhất là giữa phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư, chưa đảm bảo độ tin cậy, mà nguyên nhân là do thiếu thông tin giá đất, chưa có đầy đủ cơ sở dữ liệu đất đai và chưa phát huy vai trò của đơn vị thẩm định giá đất, thẩm định viên giá đất.

Chưa xây dựng được cơ sở dữ liệu về chỉ số giá đất, chỉ số giá bất động sản. Giá chào bán bất động sản, quyền sử dụng đất trên thị trường cũng chưa được coi là một căn cứ để xem xét, thẩm định giá đất. 

Ví dụ: Xác định giá đất cụ thể làm giá khởi điểm đấu giá mặt bằng 23 Lê Duẩn (quận 1) chỉ là 550 tỷ đồng nhưng giá trúng đấu giá (giá thị trường) là 1.460 tỷ đồng, gấp 2,6 lần giá khởi điểm. Nếu không đấu giá mà thực hiện bán chỉ định mặt bằng này cho nhà đầu tư thì ngân sách nhà nước có thể đã bị mất đến 910 tỷ đồng.

Thứ ba, tiền sử dụng đất là một khoản thu ngân sách nhà nước được quy định tại Luật Đất đai, mà lẽ ra phải được quy định trong Luật Thuế theo nguyên tắc các khoản thu ngân sách nhà nước đều là các khoản thuế và phí được quy định trong Luật Thuế.

Tiền sử dụng đất hiện đang là "ẩn số" không đảm bảo tính minh bạch và có thể dự đoán trước khi quyết định đầu tư. Tiền sử dụng đất là gánh nặng của cả chủ đầu tư và người tiêu dùng và đang tạo ra cơ chế "xin - cho" dẫn đến ngân sách nhà nước bị thất thu do tình trạng thỏa thuận "cưa đôi, cưa ba".

Thứ tư, Luật Đất đai 2003 có 2 chế định: "Đấu giá đất" và "Đấu thầu dự án có sử dụng đất".

Luật Đất đai 2013 đã bỏ chế định "Đấu thầu dự án có sử dụng đất", chỉ còn lại chế định "Đấu giá đất". Sau đó, chế định "Đấu thầu dự án có sử dụng đất" được bổ sung trong Luật Nhà ở 2014, Luật Đấu thầu 2014 nhưng rất cần thiết được bổ sung trở lại vào Luật Đất đai để đảm bảo yêu cầu của "luật nội dung, luật gốc".

horea 2 (1).JPG
HoREA cũng đã nhiều lần kiến nghị, tiền sử dụng đất đang là gánh nặng của cả chủ đầu tư và người tiêu dùng, tạo ra cơ chế "xin - cho" dẫn đến ngân sách nhà nước bị thất thu do tình trạng thỏa thuận "cưa đôi, cưa ba". Ảnh: Đại Việt

Thứ năm, theo HoREA, Luật Đất đai chưa có quy định cơ chế "Tái điều chỉnh đất đai, tái phân lô" để phục vụ công tác chỉnh trang, tái thiết đô thị cũ, để đảm bảo lợi ích của người dân tại chỗ, của nhà đầu tư và của xã hội.

HoREA lấy ví dụ: năm 1993, TPHCM đã thực hiện thành công cơ chế này tại dự án chỉnh trang Khu dân cư Xóm Cải (phường 8, quận 5) quy mô 3,6 ha, với sự tham gia của cộng đồng dân cư và tái định cư tại chỗ 100%.

Luật Đất đai cũng chưa có cơ chế để thực hiện quy định về việc doanh nghiệp được nhận góp vốn quyền sử dụng đất của người sử dụng đất để cùng thực hiện dự án theo Điều 167 Luật Đất đai 2013, nhất là cơ chế đảm bảo quyền lợi cho cổ đông thiểu số, cổ đông nhỏ (yếu thế) trong công ty cổ phần là những người góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Chúng tôi sẽ tiếp tục cập nhật 5 hạn chế còn lại ở bài tiếp theo.

Đại Việt – Công Quang

bannerchan-bai.gif

 

MỚI NHẤT
Cần có chính sách riêng ưu đãi về thuế, tiền sử dụng đất cho dự án du lịch?
Cần có chính sách riêng ưu đãi về thuế, tiền sử dụng đất cho dự án du lịch?

(Dân trí) - Bộ Tài chính vừa có công văn đề nghị các địa phương căn cứ chính sách hiện hành đánh giá và đề xuất phương án thực hiện để có cơ sở đánh giá đầy đủ về sự cần thiết xây dựng chính sách ưu đãi phát triển du lịch.

Thứ ba, 22/01/2019 - 06:13

Dự án đô thị ven sông Hồng: Thành phố ven sông - tại sao không?
Dự án đô thị ven sông Hồng: Thành phố ven sông - tại sao không?

Mới đây, Hà Nội đã quyết định tái khởi động dự án đô thị ven sông Hồng với chủ trương mời chuyên gia nước ngoài tham gia tư vấn lập quy hoạch, kinh phí do 3 đơn vị doanh nghiệp trong nước tài trợ.

Thứ hai, 21/01/2019 - 07:09

Thanh lọc đại gia bất động sản 'tay không bắt giặc'
Thanh lọc đại gia bất động sản 'tay không bắt giặc'

Nhiều chuyên gia bất động sản dự báo, thị trường bất động sản (BĐS) năm 2019 sẽ rất khó khăn. Tuy nhiên, đây chính là thời điểm để thanh lọc những chủ đầu tư yếu kém “tay không bắt giặc”, đồng thời điều chỉnh nguồn cung theo hướng cân bằng hơn về tỉ lệ sản phẩm và sát hơn với nhu cầu của người dùng.

Thứ hai, 21/01/2019 - 04:00

Luật đất đai: "Ách tắc" bồi thường, "điểm nghẽn" chuyển nhượng
Luật đất đai: "Ách tắc" bồi thường, "điểm nghẽn" chuyển nhượng

(Dân trí) - Việc chưa cho phép thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng ở nước ngoài, thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản 2%, ách tắc trong cơ chế bồi thường... là 1 trong 10 hạn chế của hệ thống pháp luật đất đai làm giảm hiệu quả kinh tế đất – tài chính đất đai cần được tháo gỡ.

Thứ hai, 21/01/2019 - 09:17

Phố cổ Hội An được tái hiện trong căn chung cư giữa lòng Hà Nội
Phố cổ Hội An được tái hiện trong căn chung cư giữa lòng Hà Nội

(Dân trí) - Lấy cảm hứng từ lối kiến trúc “thuần Việt” xưa, đặc biệt là những ngôi nhà cổ tường vàng đặc trưng của Hội An, kiến trúc sư đã tạo nên một “bản giao hưởng” đầy thú vị giữa hai thế hệ trong một không gian chung cư giữa lòng thủ đô Hà Nội.

Thứ hai, 21/01/2019 - 06:47

20 kỹ sư CNTT trẻ của FPT Software được hỗ trợ cấp nhà
20 kỹ sư CNTT trẻ của FPT Software được hỗ trợ cấp nhà

(Dân trí) - Mỗi năm dự kiến vài trăm CBNV có thành tích xuất sắc được nhận hỗ trợ cấp nhà với giá trị mỗi căn nhà thấp nhất khoảng 1,2 tỷ đồng.

Thứ hai, 21/01/2019 - 06:46

Lý giải nguyên nhân BĐS Hải Dương “nóng” trên thị trường
Lý giải nguyên nhân BĐS Hải Dương “nóng” trên thị trường

(Dân trí) - Là một thành phố phát triển công nghiệp, giao thông thuận lợi, dễ dàng kết nối đi các tỉnh thành trọng điểm phía Bắc, cách Hà Nội chỉ hơn 50km, Hải Dương đang cho thấy đây là một trong số ít các địa phương tiềm năng thu hút nhà đầu tư bất động sản.

Thứ hai, 21/01/2019 - 06:45

Qmart khai trương siêu thị 3000 m2 tại Hà Đông
Qmart khai trương siêu thị 3000 m2 tại Hà Đông

(Dân trí) - Sáng ngày 18.1, tại Chung cư CT6, khu đô thị Xa La, Hà Đông, Hà Nội, chuỗi bán lẻ Qmart (Thành viên của Tập đoàn T&T Group) đã chính thức khai trương đại siêu thị Qmart Hà Đông có quy mô 3000m2. Với việc khai trương Qmart Hà Đông, chuỗi siêu thị của “bầu Hiển” đã nâng tổng số siêu thị Qmart và Qmart NHANH trên địa bàn Hà Nội lên con số 52 siêu thị chỉ trong vòng 1 năm chính thức gia nhập sân chơi bán lẻ này.

Thứ hai, 21/01/2019 - 06:30

Đỏ mắt tìm mặt bằng bán hàng Tết
Đỏ mắt tìm mặt bằng bán hàng Tết

Tuyến đường nào ở TP HCM cũng có nhà treo bảng cho thuê mặt bằng nhưng khi có người mướn bán hàng Tết đều bị từ chối

Thứ hai, 21/01/2019 - 06:00

Cận cảnh căn biệt thự 600 tỷ đồng của "triệu phú độc đắc"
Cận cảnh căn biệt thự 600 tỷ đồng của "triệu phú độc đắc"

Ông Rick Knudsen - người đã trúng giải độc đắc năm 2014 đang rao bán căn biệt thự siêu sang tại miền núi bang California với giá 26 triệu đô (khoảng 600 tỷ đồng) với lí do "hơi chán".

Chủ nhật, 20/01/2019 - 07:07

“Bản đồ” thị trường bất động sản năm 2019 sẽ ra sao?
“Bản đồ” thị trường bất động sản năm 2019 sẽ ra sao?

(Dân trí) - Báo cáo nhận định về thị trường bất động sản cả nước do Hội Môi giới Bất động sản vừa công bố cho thấy, thị trường năm 2019 sẽ có những diễn biến trái chiều tại các tỉnh thành, các phân khúc.

Chủ nhật, 20/01/2019 - 06:42

Khám phá “ngôi nhà đá” đẹp lạ nằm giữa phố cổ Italia
Khám phá “ngôi nhà đá” đẹp lạ nằm giữa phố cổ Italia

(Dân trí) - Từng là những công trình lâu đời đã bị xuống cấp trầm trọng nhưng dưới bàn tay tài ba của kiến trúc sư, chúng được tái sinh trong diện mạo của nền kiến trúc thế kỷ 21, và đặc biệt là vẫn giữ được những chi tiết cổ kính rất riêng của mình.

Chủ nhật, 20/01/2019 - 06:33

ĐÁNG QUAN TÂM
Những mùa xuân "tạm bợ" tại khu đất "đắt như vàng" giữa trung tâm TPHCM
Những mùa xuân "tạm bợ" tại khu đất "đắt như vàng" giữa trung tâm TPHCM

(Dân trí) - Ít ai nghĩ rằng, cái Tết của những người dân sinh sống ngay giữa trung tâm TPHCM sầm uất, hoa lệ lại vô cùng tạm bợ, ọp ẹp, cũ kỹ. Những bức tường nứt toác "phủ lấy" cuộc sống của họ nhiều năm qua.

Chủ nhật, 20/01/2019 - 06:00

Vingroup khai trương tổ hợp TTTM & khách sạn cao cấp nhất Đông Bắc Bộ
Vingroup khai trương tổ hợp TTTM & khách sạn cao cấp nhất Đông Bắc Bộ

(Dân trí) - Ngày 19/01/2019, Tập đoàn Vingroup chính thức khánh thành toà tháp 45 tầng – “nóc nhà” mới khu vực Đông Bắc Bộ tại trung tâm khu đô thị Vinhomes Imperia Hải Phòng.

Chủ nhật, 20/01/2019 - 05:34

Đà Nẵng “điểm danh” 8 nhà tập thể cũ chờ sập
Đà Nẵng “điểm danh” 8 nhà tập thể cũ chờ sập

(Dân trí) - UBND TP Đà Nẵng vừa có công văn liên quan đến kết quả kiểm định chất lượng 25 nhà tập thể cũ trên địa bàn thành phố.

Thứ bảy, 19/01/2019 - 03:21

Saudi Arabia đổ "núi tiền" xây dựng siêu thành phố
Saudi Arabia đổ "núi tiền" xây dựng siêu thành phố

Truyền thông Trung Đông ngày 17/1 cho biết, Saudi Arabia sẽ bắt đầu xây dựng các khu vực đô thị đầu tiên trong dự án phát triển “siêu thành phố” NEOM trị giá khoảng 500 tỉ USD.

Thứ bảy, 19/01/2019 - 01:53

Nhà nước còn có thể thu thêm nhiều tiền cho ngân sách từ đất đai
Nhà nước còn có thể thu thêm nhiều tiền cho ngân sách từ đất đai

(Dân trí) - Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho rằng, nguồn lực đất đai chưa phát huy hiệu quả cao là do hệ thống pháp luật đất đai chưa thật sự hoàn thiện và khâu yếu nhất vẫn là công tác thực thi pháp luật đất đai.

Thứ bảy, 19/01/2019 - 08:36

"Xé rào" cấp sổ đỏ lâu dài cho condotel là không đúng luật
"Xé rào" cấp sổ đỏ lâu dài cho condotel là không đúng luật

Bộ Xây dựng cho biết, việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho condotel phải cấp theo luật Đất đai là có thời hạn. Thời gian qua, một số chủ đầu tư, một số địa phương đã cấp không đúng quy định theo Luật Đất đai.

Thứ bảy, 19/01/2019 - 07:47

5 khu nhà ở sinh viên đẹp như lâu đài tráng lệ ở châu Âu
5 khu nhà ở sinh viên đẹp như lâu đài tráng lệ ở châu Âu

(Dân trí) - Những khu nhà ở/ kí túc xá sinh viên tại Anh, Bồ Đào Nha, Đan Mạch, Hà Lan và Pháp sẽ khiến bạn phải ghen tỵ vì chúng quá đẹp như những lâu đài tráng lệ và xịn như tiêu chuẩn của những khách sạn 5 sao.

Thứ bảy, 19/01/2019 - 07:41

Bất động sản Vân Đồn: Sẽ không còn sốt nóng, sốt ảo và bong bóng?
Bất động sản Vân Đồn: Sẽ không còn sốt nóng, sốt ảo và bong bóng?

(Dân trí) - Chuyên gia dự báo, thị trường bất động sản Vân Đồn sẽ tăng trưởng tốt nhờ các yếu tố thuận lợi về hạ tầng, du lịch và không còn hiện tượng sốt nóng, ảo, bong bóng trong năm 2019.

Thứ bảy, 19/01/2019 - 07:00

Cất nóc tháp C - Diamond Lotus Riverside - bức tường xanh khổng lồ giữa lòng Sài Gòn
Cất nóc tháp C - Diamond Lotus Riverside - bức tường xanh khổng lồ giữa lòng Sài Gòn

(Dân trí) - Sáng ngày 17/01/2019, Phúc Khang Corporation và Tổng thầu xây dựng Coteccons đã tổ chức thành công lễ cất nóc Block C - Block cuối cùng của dự án Diamond Lotus Reverside, đánh dấu một cộc mốc mới về dự án được mệnh danh là “biểu tượng xanh sinh thái sông nước” giữa lòng Sài Gòn.

Thứ bảy, 19/01/2019 - 06:00

Thị trường đất đai tại Việt Nam vẫn dùng "thủ thuật" để tăng giá trị
Thị trường đất đai tại Việt Nam vẫn dùng "thủ thuật" để tăng giá trị

(Dân trí) - Thị trường đất đai tại Việt Nam vẫn còn dùng thủ thuật để làm tăng giá trị, ví dụ như đầu tư cơ sở hạ tầng thông qua quy hoạch, bố trí những cách thức khác nhau để giá trị đất đai tăng lên rất cao.

Thứ sáu, 18/01/2019 - 05:30

Thị trường nhà ở 2019: Căn hộ sở hữu 50 năm vẫn hút người mua
Thị trường nhà ở 2019: Căn hộ sở hữu 50 năm vẫn hút người mua

(Dân trí) - Theo các chuyên gia, căn hộ sở hữu 50 năm vẫn tiếp tục được ưa chuộng trong thời gian tới. Loại hình căn hộ này không chỉ là nơi để ở mà còn là cơ hội đầu tư quý giá, do sở hữu những ưu điểm vượt trội và khả năng sinh lời hấp dẫn.

Thứ sáu, 18/01/2019 - 05:20

Vụ "bức tường khủng": Khánh Hòa ra quyết định cưỡng chế buộc Đồi Xanh khắc phục hậu quả
Vụ "bức tường khủng": Khánh Hòa ra quyết định cưỡng chế buộc Đồi Xanh khắc phục hậu quả

(Dân trí) - Phó Chủ tịch UBND tỉnh Khánh Hòa – ông Đào Công Thiên vừa ký quyết định “cưỡng chế buộc thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả” đối với Công ty TNHH Đồi Xanh Nha Trang, chủ đầu tư dự án khu biệt thự nghỉ dưỡng Đồi Xanh (xã Vĩnh Ngọc, TP Nha Trang, Khánh Hòa).

Thứ sáu, 18/01/2019 - 03:10